一、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)590號文件,最新590號令補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一、首先大家需要先了解什么是“征收”

      國務(wù)院第590號令是針對國有土地上房屋征收與補(bǔ)償制定的條例。那么什么叫征收?征收是為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,征收單位、個人的房屋,并對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?shù)男姓袨椤Ｆ鋵嵤┲黧w為市、縣級人民政府或由市、縣級人民政府授權(quán)的征收部門。

      此條告訴我們征收的主體為市、縣級人民政府,而此次危改的實施主體是企業(yè)單位。

      二、什么情形政府可以實施征收

      590號令“第二章 第八條”規(guī)定,有以下情形之一可以向政府申請征收:

      (一)國防和外交的需要;

      (二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

      (三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

      (四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

      (五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

      (六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

      大家可以看到以上情形必須是由政府組織實施的,而我們:

      由于我們的土地權(quán)屬為國有劃撥,隸屬于國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局(以下簡稱“國管局”),政府無權(quán)限對小區(qū)實施征收。這也是為什么中國科學(xué)院(以下簡稱“中科院”)由院領(lǐng)導(dǎo)出面與海淀區(qū)政府商討中關(guān)村東區(qū)改造一直沒有結(jié)果的主要原因。

      在北京市編制的《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃(2016年-2035年》中并未對我們小區(qū)所屬地塊進(jìn)行新的規(guī)劃。政府,特別是升格為首都副中心的通州區(qū)政府更不會參與小區(qū)的改造中來。

      所有以上六種情形均不適合本項目,這也就意味著國務(wù)院590號令不適用于我們。

      三、我們來做個假設(shè)

      如果按照小區(qū)內(nèi)一些業(yè)主的臆想,將項目交給區(qū)政府來完成,我們看如何做這件事:

      (一)由中科院協(xié)調(diào)國管局,由國管局與中科院協(xié)調(diào)北京市及通州區(qū)政府,讓政府依據(jù)國務(wù)院590號令征收小區(qū)。

      (二)由于土地權(quán)屬國管局,土地屬性為國有劃撥,需下大力度將國有劃撥土地變更為國有出讓土地,只有在這種情況下地方政府才有可能實施,但將央產(chǎn)劃撥土地劃成地方的出讓土地,政策的難度決定不可能實現(xiàn)。

      (三)因為政府并未對小區(qū)所在地進(jìn)行新規(guī)劃,區(qū)政府沒有任何依據(jù)來對小區(qū)進(jìn)行改造,小區(qū)的危舊房改造就會來回在區(qū)政府與中科院、國管局間進(jìn)行“踢皮球”,實施的可能性全無,與中關(guān)村東區(qū)改造的結(jié)果相同。

      (四)假設(shè)政府接盤了我們小區(qū)的項目,必須向北京市政府申請規(guī)劃的調(diào)整,只有將小區(qū)的調(diào)整重新編入通州區(qū)2016-2035年的規(guī)劃中,才可能完成。但大家要知道此次通州區(qū)作為首都副中心,規(guī)劃的編制是相當(dāng)嚴(yán)格的,規(guī)劃的制定均上報至中央,想調(diào)整規(guī)劃的難度,大家可想而知吧。

      (五)就是假設(shè)上述問題都能夠解決,區(qū)政府真的來按照590號令征收,必定會將小區(qū)土地進(jìn)行他用,小區(qū)業(yè)主必定會遷出,因為只有這樣才能保證政府征收的利益,政府會根據(jù)我們地塊的含金量,開發(fā)其他商業(yè)項目或公益項目,業(yè)主回遷的可能性為“零”。

      (六)按照現(xiàn)在通州區(qū)政府的征收項目我們設(shè)想,在完成以上工作之后,不知已過去多少年,在這些年當(dāng)中,我們的業(yè)主將會多大年齡?這個年齡還在搬上搬下煤氣罐?還在一步一步往上爬樓?小區(qū)內(nèi)破舊程度到什么樣子(水壓不夠,下水堵塞,樓頂漏雨,冬季室溫不夠)?還有就是等到那時將我們的業(yè)主遷出,會安置到什么地方去?六環(huán)以外?

      (七)北京市政府也對現(xiàn)在的征收工作進(jìn)行了收口控制,今后的政府征收項目也不會像從前。“拆遷,拆遷,一步登天”的時代已經(jīng)結(jié)束,理智的時代已經(jīng)來臨,“房子是用來住的”,越往后政策會越嚴(yán)格。你想通過拆遷一口吃成胖子,那是不可能的了。

      通過以上分析,國務(wù)院590號令根本不適用于我們。

      四、不能誤讀政府文件

      我們以前曾經(jīng)公布過北京市住房保障辦公室“京住危字〔2013〕115號”《關(guān)于北京中科印刷有限公司北苑生活區(qū)危舊房改造項目納入危改范圍的意見》,其中有一段是這樣描述的:“四、請你公司結(jié)合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號)......等文件要求,加強(qiáng)政策宣傳,做好居民安置補(bǔ)償工作,確保社會穩(wěn)定。”

      此文是北京市住房保障辦公室下發(fā)給中科印刷的紅頭文件,一些業(yè)主根據(jù)此段表述,理解項目必須要按照國務(wù)院590號令來實施。請大家看清,此段的描述政府部門用的是“結(jié)合”兩字,這個詞其實是告訴了我們,我們的項目并不能夠完全按照國務(wù)院590號令來實施,只能根據(jù)我們項目的實際情況,結(jié)合此令中適用條款進(jìn)行實施。

      如果按照一些業(yè)主的理解,我們必須按照國務(wù)院590號令來實施本項目,政府部門就會這樣描述了“請你公司嚴(yán)格遵照國務(wù)院590號令執(zhí)行。”

      請大家不要誤讀政府文件,590號令是不適合我們的項目的。

      五、看看我們的“結(jié)合”

      (一)國務(wù)院590號令指出“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。”

      我們進(jìn)行了大約30天的入戶調(diào)查階段,對小區(qū)內(nèi)大部分住戶的基本情況進(jìn)行了摸底。

      (二)國務(wù)院590號令“第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。”

      國務(wù)院590號令“第二十七條 實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后,被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。”

      1. 先說說我們。我們是按照1:1.4比例進(jìn)行無償置換,您現(xiàn)有房屋乘以1.4系數(shù)后的面積是不需交錢的,在無償置換后再擴(kuò)大面積的,還有5平方米的調(diào)劑面積價格為15000元,調(diào)劑面積5平方米后擴(kuò)大的面積按國管局批復(fù)的價格30000元(不超過)計算。如果您擴(kuò)大面積較大需要交錢,是在選房后交付應(yīng)繳款的50%,待交鑰匙收房時再交剩余50%。

      然后還有各種補(bǔ)償款:裝修(800元/平方米)、移機(jī)(按政府規(guī)定)、搬家(按40元/平方米)、停產(chǎn)停業(yè)(按政府規(guī)定)、提前搬家(10萬元)、安家獎勵(10萬元)、樓門獎(5萬元)、整樓獎(5萬元)、周轉(zhuǎn)費(按您選擇新房的居室情況進(jìn)行補(bǔ)償,您新選房屋為一居室3500元/月,您新選房屋為二居室5000元/月,您新選房屋為三居室6000元/月)。以上這些獎勵、補(bǔ)助以及周轉(zhuǎn)金等都是在您選房結(jié)束后就給到您手中的。

      2. 我們的政策也可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償,按5萬元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償,并給您應(yīng)得的其他補(bǔ)償及補(bǔ)助款(不含周轉(zhuǎn)費)。您選擇了貨幣補(bǔ)償,也是在您簽約后,正式啟動項目時將以上錢款給您付清的。

      3. 再說說政府的征收項目是如何執(zhí)行的。政府部門根據(jù)據(jù)實評估,參考房屋周邊二手房市場價格,為你的房屋制定出評估價格,再根據(jù)業(yè)主的選擇,計算出你選擇新的房屋價格,然后按兩個價格的差價進(jìn)行結(jié)算,你能拿多少錢您拿走,你差多少錢你給政府補(bǔ)上。這筆差價款都是實時發(fā)生的,雙方不拖欠,即時完成。您想把政府給你的房屋作價的錢全部拿到手,那是根本不可能的事情。政府是給你折完價后讓你拿這個錢再回來買政府給您的安置房。

      最后關(guān)鍵一點,我們是回遷,我們是在您老舊房屋的基礎(chǔ)上給您擴(kuò)大居室面積,新建您的住房,改善整個小區(qū)的環(huán)境,提升您的房屋品質(zhì),提高您資產(chǎn)的升值空間。重要的事情說三遍:“我們是回遷!我們是回遷!我們是回遷!”,這是政府做不到的!

      以上說明我們也是先補(bǔ)償,后安置。

      (三)國務(wù)院590號令規(guī)定:就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和 過渡期限等事項,訂立補(bǔ)償協(xié)議。

      我們根據(jù)項目的實際情況制定了以下協(xié)議:

      1.《騰退補(bǔ)償協(xié)議》,即簽約業(yè)主已簽約的這份協(xié)議,該協(xié)議僅是對您應(yīng)得的補(bǔ)償及補(bǔ)助進(jìn)行約定。

      2.《安置與臨時周轉(zhuǎn)協(xié)議》,因選房、周轉(zhuǎn)工作在后期,所以該協(xié)議需在您選房完畢后,對您的新房進(jìn)行選擇后,知道您選擇的新房為幾居、在幾樓、多大面積等才能確定您的周轉(zhuǎn)費,方可簽署。在此協(xié)議中也規(guī)定了如果不按期回遷,逾期如何處罰等相關(guān)政策。

      3.《補(bǔ)充協(xié)議》,該協(xié)議主要是針對樓門獎與整樓獎的,當(dāng)簽約期結(jié)束后,您所在的樓門或整棟樓是否全部簽約方可知道,所以此協(xié)議也是需要后期簽署的。

      以上事實證明,我們也是結(jié)合國務(wù)院590號令來執(zhí)行的。

      六、嚴(yán)格遵照執(zhí)行與結(jié)合執(zhí)行國務(wù)院590號令帶來的是什么

      (一)國務(wù)院590號令根本不適合小區(qū)的危舊房改造。如果真的執(zhí)行,給大家?guī)淼木褪沁w出原址,另覓他處。

      (二)結(jié)合590號令由企業(yè)內(nèi)部改造,大家還是回遷到原址。

      現(xiàn)在總是有人在說,我們現(xiàn)有的房屋處在一個多么好的地理位置,多么值錢,你們的想法還處在怪圈中。

      1.現(xiàn)小區(qū)房屋由于有拆遷這個事實,二手房交易市場的價格還是不錯的,一旦沒有了拆遷這個利好條件,大家還是蝸居在這個小區(qū),那么你的地理位置是非常不錯,但你的房屋價值呢,會有多少?

      2.為什么我們小區(qū)附近天時名苑的房價可以很高?為什么臨近我們小區(qū)的廣通小區(qū)可以出租到6000至8000元?我們均在一個地理位置上,不同的是我們的房屋破舊,你就是現(xiàn)在住的是較新的房子,但終因我們的小區(qū)整體狀況不好,把我們的房價拉低了,把我們租房的租金拉低了。

      3.當(dāng)黃金地段遇上嶄新的小區(qū)、嶄新的生活環(huán)境時,我們的房屋價值才能充分顯露出來。只有我們的小區(qū)在改造后,大家住在這么好的地理位置上,房屋是嶄新時,我們的房屋價值才會成倍增長,我們的房屋租金才會成倍增長。黃金地段配備著老式小區(qū),我們的價值永遠(yuǎn)不會提高,只有慢慢的萎縮、降低,永遠(yuǎn)無法與周邊相媲美。

      好的地段加上好的房屋加上好的生活環(huán)境,我們的價值才會提升,我們的生活才能綻放光彩。

      所以,我們真應(yīng)該慶幸我們沒有讓政府來執(zhí)行國務(wù)院590號令。政府的介入只能帶來的是外遷,我們再也回不到北苑南路63號了。

      綜上所述,我們在此次項目的政策制定中,充分結(jié)合了國務(wù)院590號令,我們的政策在國管局系統(tǒng)相關(guān)項目中置換比例最高,補(bǔ)償金額最高、周轉(zhuǎn)金額最高。我們的項目是合法符規(guī)的。請您正確理解國務(wù)院590號令。

二、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例590號令

法律分析：

規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》　　

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

三、土地征收與補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定：590號令解答

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（590號令），自2011年1月19日起生效，市、縣級政府在進(jìn)行房屋征收時，需給予被征收人三方面的補(bǔ)償：一是對被征收房屋價值的補(bǔ)償；二是搬遷和臨時安置所造成的補(bǔ)償；三是停產(chǎn)停業(yè)所導(dǎo)致的損失的補(bǔ)償。此外，市、縣級政府還應(yīng)制定相應(yīng)的補(bǔ)助和獎勵政策，以進(jìn)一步支持和鼓勵被征收人。

法律分析

590號令是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，該條例已經(jīng)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

拓展延伸

590號令下的征收補(bǔ)償細(xì)則對土地所有者的權(quán)益保護(hù)措施

《590號令下的征收補(bǔ)償細(xì)則對土地所有者的權(quán)益保護(hù)措施》是針對590號令所制定的征收補(bǔ)償細(xì)則對土地所有者權(quán)益保護(hù)的措施進(jìn)行全面解析和評估。該細(xì)則明確規(guī)定了在土地征收過程中，應(yīng)當(dāng)保障土地所有者的合法權(quán)益，確保他們能夠獲得公正合理的補(bǔ)償。其中包括明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式以及補(bǔ)償程序等方面的具體要求，以保障土地所有者的利益不受損害。通過對該細(xì)則的研究和分析，可以更好地了解和把握土地征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)政策，為土地所有者提供合法權(quán)益保護(hù)的依據(jù)和支持。

結(jié)語

590號令《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的實施為被征收人提供了全面的補(bǔ)償保障。根據(jù)該條例，市、縣級政府將給予被征收人房屋價值、搬遷、臨時安置和停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，并制定補(bǔ)助和獎勵辦法，進(jìn)一步保障被征收人的權(quán)益。《590號令下的征收補(bǔ)償細(xì)則對土地所有者的權(quán)益保護(hù)措施》則對土地所有者的利益保護(hù)提供了具體解析和評估，確保他們能夠獲得公正合理的補(bǔ)償。這一細(xì)則明確了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序等要求，為土地所有者提供了依據(jù)和支持，使其在土地征收過程中的合法權(quán)益得到有效保護(hù)。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章 征收決定 第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章 征收決定 第十一條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

四、最新590號令補(bǔ)償規(guī)定是什么？

法律分析：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。所有國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨椋獙Υ素?fù)責(zé)。一旦出現(xiàn)問題與糾紛，責(zé)任主體就明確是政府。實踐中，被拆遷人要警惕任何非適格主體進(jìn)行征收拆遷的行為。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

五、590號令征收補(bǔ)償細(xì)則

590號令征收補(bǔ)償細(xì)則指的是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)捻椖坑斜徽魇辗课輧r值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)590號文件，

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投稿：褚詩

內(nèi)容審核：陳博揚律師