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租來的房子沒得到拆遷補償，承租人做到以下幾點打贏了官司

發布時間：
2024-09-23 11:11:21
作者：
圣運律師
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很多人認為只有房屋所有權人才有權在征地拆遷中獲得補償，但實踐中房屋常常涉及出租，如果我們租用的房屋被拆遷，我們是否有權獲得補償呢？今天圣運律師帶大家看一起最高法案例，學習承租人在征地拆遷中的權利。

租來的房子沒得到拆遷補償，承租人做到以下幾點打贏了官司

高院判例案情簡介

趙先生是廣東省開平市人，幾年前其經營的某圖書館與當地李先生經營的茶館簽訂了一份《房屋租賃協議書》。在協議中雙方約定：趙先生自愿將圖書館的部分建筑物出租給李先生，租期為十年。在合同中雙方還明確約定，如果遇到了政府的政策行為的，趙先生必須在第一時間內通知李先生，并有責任和義務共同協商解決辦法，同時共同協商補償協議，趙先生作為出租人不可擅自單方簽訂任何協議與合同。幾年后，由于當地經濟發展項目建設需要，征收部門作出了《開平市市人民政府房屋征收決定書》，茶館所在地被納入到征收范圍內。隨后，趙先生便與該政府達成了產權置換補償協議。對這份協議規定，茶館經營者李先生提起訴訟，請求判決當地政府部門依法履行向茶館進行補償和賠償的法定職責。

在訴訟過程中，一審、二審法院均認為，征收補償決定只能對被征收人即房屋所有權人進行補償。房屋承租人與房屋所有權人之間的房屋租賃關系屬于民事關系，應當依據雙方租賃合同的約定通過民事訴訟程序另行解決。茶館屬于被征收國有土地上房屋的承租人，不具有直接向征收人提出補償請求的權利，因此駁回了茶館的訴訟請求。李先生不服，遂提起上訴。

案件一路來到了最高人民法院，在裁判過程中，最高法表示，在房屋征收補償案件中，一般而言，只有房屋所有權人才與征收行為和補償行為有利害關系，可以針對征收行為或者補償行為提起行政訴訟。房屋的承租人通常并不與補償行為有利害關系，但是，在補償義務主體知道或者應當知道存在房屋承租人且承租人具有獨立的補償利益后，既不在其與房屋所有權人簽訂的安置補償協議或者作出的補償決定中給付上述獨立的補償利益，也不另行與承租人簽訂安置補償協議或者作出補償決定解決上述獨立的補償利益問題，則房屋承租人有權以自己名義主張上述獨立的補償利益。據此，最高法認為茶館的起訴符合法定條件，撤銷了一審、二審裁判，指令中級人民法院繼續審理。

圣運律師法律評析

針對承租人征收拆遷中的合法權益如何得以維護，圣運拆遷律師團隊整理出以下幾點供承租人參考：

一、承租人在某些情況下有權獲得拆遷補償、臨時安置補償。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。因此，一般而言，承租人無權主張補償利益。但承租人和房屋所有權人之間可能存在不同性質的租賃關系，如公有住房租賃、直管住房租賃、單位自管公房租賃，即使在完全市場條件下的私有房屋租賃，雙方也可能在合同中存在有關征收補償的特別約定，此時該約定應當受到尊重。尤其第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。其中第一項應當全部由所有權人享有外，第二項、第三項的搬遷補償、臨時安置補償以及第二款的補助和獎勵承租人也有機會獲得。

二、承租人的補償方式的確定方式。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

三、承租人在以下幾種具體情形下可主張補償利益。

（1）當補償義務主體不知道房屋存在承租人時，將全部補償利益給了所有權人，此時承租人可以將所有權人作為被告提起民事訴訟，要求返還不當得利。

（2）當補償義務主體知道房屋存在承租人時，對所有權人和承租人分別作出補償決定或簽訂補償安置協議。

（3）當補償義務主體知道房屋存在承租人時，但沒能與承租人達成一致，故意繞開承租人直接與所有權人簽訂補償安置協議。

補償義務主體在知道或應當知道存在房屋承租人具有獨立的補償利益后，既不在其與房屋所有權人簽訂的安置補償協議或者作出的補償決定中給付上訴獨立的補償利益，也不另行與承租人簽訂安置補償協議或作出補償決定解決上訴獨立的補償問題，則房屋承租人有權以自己的名義提起行政訴訟以此主張該利益。

溫馨提示

司法實踐中，經常會遇到多個主體、多層法律關系存在一個拆遷案件中。這需要專業能力判斷各個主體是否有問題，政府機關是否超越職權，以此展開訴訟會很有效。拆遷戶不懂建議咨詢專業律師。

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