一、拆遷補償?shù)臉欠靠梢再I賣嗎,村里拆遷房分的樓房可以買賣嗎

法律分析：

有房權(quán)的安置房可以買賣，尚未取得產(chǎn)證的安置房不可以買賣。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、村里拆遷房分的樓房可以買賣嗎

法律分析： 有房權(quán)的安置房可以買賣，尚未取得產(chǎn)證的安置房不可以買賣。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、村里拆遷房分的樓房可以買賣嗎？

律師分析：

有房權(quán)的安置房可以買賣，尚未取得產(chǎn)證的安置房不可以買賣。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

【法律依據(jù)】：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、農(nóng)村房屋買賣后拆遷該怎么處理

【基本案情】

李某與張某多年前簽訂房屋買賣協(xié)議，后遇到拆遷產(chǎn)生糾紛。李某因訴A市B區(qū)地方、張某確認(rèn)行政行為無效及補償一案，不服法院判決，申請再審。

李某再審請求：

一、撤銷號行政判決和號行政判決；

二、改判確認(rèn)政府村拆遷指揮部與簽訂的《拆遷補償安置協(xié)議》無效；

三、改判政府按照《》的標(biāo)準(zhǔn)補償再審申請人的宅基地及被拆房屋損失，并參照政府村拆遷指揮部與簽訂的《拆遷補償安置協(xié)議》補償再審申請人回遷安置房屋396平方米，房屋及附屬物損失49560元，搬遷補助費、過渡費及獎勵費等101032元(過渡費暫計24個月，其后繼續(xù)計算至實際回遷安置之日)和本案訴訟費用100元；

四、將本案發(fā)回重審。

最終法院裁定駁回李某的再審申請。

【裁判要點】

1、該地方根據(jù)買房人提供的《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《集體土地使用證》、《承諾書》、《空房驗收單》等材料，與其簽訂《拆遷安置補償協(xié)議》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)履行了審慎審查的職責(zé)。

2、《房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中寫明有關(guān)征收的條款“如遇國家、政府征收，出讓方必須無條件協(xié)助受讓方領(lǐng)取全部補償款及房屋等內(nèi)容”，此條款屬于雙方對拆遷安置所涉及利益的自由處分。

3、雖然轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)認(rèn)定無效，但其已經(jīng)居住多年并且支付合理對價，李某要求確認(rèn)《拆遷補償安置協(xié)議》無效，并對進行補償，此舉有違誠信原則，侵犯張某的信賴?yán)?，不符合法律?guī)定。

【律師分析】

我國采取“房地一致”的原則，農(nóng)村房屋只能賣給同一集體經(jīng)濟組織的成員。地隨房走，房地不可分離。

一般來說農(nóng)村宅基地及房屋不得對外轉(zhuǎn)讓，其房屋拆遷所獲得的利益也應(yīng)當(dāng)歸房屋所有權(quán)人所有。

本案中雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖被確認(rèn)無效，但其中明確約定了有關(guān)拆遷相關(guān)事宜，屬于對利益的自由處分。案涉的宅基地及房屋因拆遷已經(jīng)喪失了居住和使用的功能，轉(zhuǎn)為拆遷利益。倘若確認(rèn)拆遷協(xié)議的無效，有悖誠實信用原則，明顯不合理，也違背法律規(guī)定。

五、農(nóng)村房屋買賣后拆遷

法律分析：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償，包括土地補償費、安置補助費以及其他費用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。

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投稿：喻靈若

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