一、近一周房地產行業問答、稅務稽查案例等（截止20210530）

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1、房地產企業預收款認定<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：關于房地產開發公司銷售自行開發房地產收取的預收款，請問：1、預收款的內容包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款、定金，但不包括簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金。2、預收款的時點為不動產交付業主之前所收到的款項。這樣理解對嗎？<\/span><\/p>

答復機構：河北省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-27<\/span><\/p>

答復內容：根據《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之二）》規定：四、關于房地產開發企業預收款范圍及開票申報問題<\/span><\/p>

預收款包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。<\/span><\/p>

根據《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答(八)》規定：七、關于房地產開發企業收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題<\/span><\/p>

房地產開發企業以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規定預繳增值稅：<\/span><\/p>

(一)收取的款項金額不超過5萬元(含5萬元);<\/span><\/p>

(二)收取的款項從收取之日起三個月內退還給購房人。<\/span><\/p>

2、關于無產權車庫車位<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：河南省關于非全體業主共有的無產權的車庫、車位、地下室、儲物間等銷售或簽署永久讓渡使用權，是否征收土地增值稅？<\/span><\/p>

答復機構：河南省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復內容：一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。<\/span><\/p>

二、根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的規定，三、非直接銷售和自用房地產的收入確定（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。<\/span><\/p>

因此，對外銷售車庫、車位等，凡對外轉讓產權的，不論是否辦理產權證，均應按規定征收土地增值稅。僅出租車位，不發生權屬變更的，不是土地增值稅的納稅人，不需要繳納土地增值稅。<\/span><\/p>

3、關于四川省是否允許土地增值稅核定征收的問題<\/span><\/span><\/span><\/p>

內容：您好，請問對于房地產開發企業，目前四川省是否允許對土地增值稅采用核定征收方式？如果允許，請問在什么情況下核定？如果不允許，是否有相關政策，謝謝！<\/span><\/p>

答復機構：國家稅務總局四川省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2020-12-21 09:44<\/span><\/p>

答復內容：張XX同志：來信收悉，您反映的問題，我局已責成有關部門調查處理，現回復如下：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第七條規定:房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：<\/span><\/p>

1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；<\/span><\/p>

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；<\/span><\/p>

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；<\/span><\/p>

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；<\/span><\/p>

5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。<\/span><\/p>

該文第四條還特別明確，房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。<\/span><\/p>

根據上述文件規定，企業如果符合上述條件之一，可以核定征收。另外，《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）要求，核定征收必須嚴格依照稅收法律、法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。<\/span><\/p>

感謝您對稅務工作的理解和支持。<\/span><\/p>

國家稅務總局四川省稅務局<\/span><\/p>

2020年12月18日<\/span><\/p>

4、出租地下停車位是否需要繳納房產稅？<\/span><\/span><\/span><\/p>

發布時間 : 2021-05-26 09:19<\/span><\/p>

來源：寧夏回族自治區稅務局12366納稅服務中心<\/span><\/p>

答：根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）的規定：“一、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。<\/span><\/p>

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。<\/span><\/p>

……<\/span><\/p>

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。”<\/span><\/p>

5、延期交納土地價款加收的利息或者違約金是否征收契稅<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：土地出讓合同有一種模式是分期交地價款，因為延期交地價款，房地產企業會交一部利息或者違約金。利息和違約金根據實際交款的時間計算，一開始簽訂出讓合同時不能確定。請問這部分利息或者違約金需不需要繳納契稅？<\/span><\/p>

答復機構：河北省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復內容：根據《河北省契稅實施辦法》（河北省人民政府令 [2011]第10號）規定：<\/span><\/p>

第七條 契稅的計稅依據是：<\/span><\/p>

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。<\/span><\/p>

（二）土地使用權贈與、房屋贈與由地方稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定。<\/span><\/p>

（三）土地使用權交換、房屋交換、土地使用權與房屋所有權之間相互交換，為所交換的土地使用權、房屋價格的差額，由多支付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。交換價格相等的，免征契稅。<\/span><\/p>

（四）以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應當由房地產轉讓者補交契稅。其計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。<\/span><\/p>

本辦法所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者支付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。成交價格明顯低于市場價格并無正當理由的，地方稅務機關可以參照評估價格或者市場價格進行核定。<\/span><\/p>

6、河北省個人轉讓住宅，核定征收稅率是多少?<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：河北省個人轉讓住宅，核定征收稅率是多少?<\/span><\/p>

答復機構：河北省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復內容：根據《河北省人民政府印發關于化解房地產庫存促進房地產市場 健康發展若干措施的通知》（冀政發〔2016〕6號）規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。房屋轉讓所得征收個人所得稅，對不能提供原始憑證的，征收定率由3%調整為1%。<\/span><\/p>

7、房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：<\/span><\/p>

1．工業用途房產，以房屋原價的50—60%作為應稅房產原值。<\/span><\/p>

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%—30%]×1.2％。<\/span><\/p>

2．商業和其他用途房產，以房屋原價的70—80％作為應稅房產原值。<\/span><\/p>

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。<\/span><\/p>

房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。<\/span><\/p>

請問：房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，寧波標準多少？<\/span><\/p>

答復機構：寧波市稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復內容：寧波市內，工業用途的自用地下建筑，以地下建筑原價的60%作為應稅房產原值。商業和其他用途的自用地下建筑，以地下建筑原價的70%作為應稅房產原值。自用地下建筑房產稅計稅依據為應稅房產原值一次減去百分之三十后的余值。<\/span><\/p>

8、政府以2500元每平回購公租房土增稅合并清算<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：根據合肥最新土拍規則，對于土拍中配建的公租房，政府以2500元每平的價格進行回購，該部分在土增稅清算時是否可同其他可售部分合并清算<\/span><\/p>

答復機構：安徽省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復內容：根據國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第21號規定：“第三條 本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人在房地產開發項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規及規范性文件規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關提供清算資料，辦理清算申報，并依據清算申報結清該房地產開發項目應繳納土地增值稅稅款的行為。<\/span><\/p>

第十條 本辦法所稱房地產開發項目是指經國家有關部門審批、備案的項目。對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。<\/span><\/p>

上述國家有關部門是指發展改革部門，或者履行項目備案職能的經信委、計經委等部門。<\/span><\/p>

上述分期開發的項目，是指規劃部門下發的《建設工程規劃許可證》中確認的項目。依據《建設工程規劃許可證》難以確認分期開發項目的，納稅人應于取得《建設工程規劃許可證》之日起30日內向主管稅務機關報告，主管稅務機關應依據《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》以及相關《建筑工程施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠等情況，經調查核實、集體審議，綜合認定分期開發項目。主管稅務機關認定分期開發項目，應當于納稅人報送分期項目最后一個《預售許可證》之日起15日內書面告知納稅人。<\/span><\/p>

第三十四條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合測繪成果資料、商品房銷售明細表、發票等核實房地產轉讓收入，重點審核納稅人申報的應稅收入是否真實、準確、完整，相關房產的價格是否明顯偏低。……<\/span><\/p>

（三）納稅人申報的轉讓房地產的成交價低于本條第二項規定的方法和順序所確認的價格，又無正當理由的，稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。前述正當理由包括但不限于以下情形：<\/span><\/p>

1.采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售的開發產品；……”<\/span><\/p>

9、房屋互換后賣房需繳納什么稅<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：您好，請問我和爸媽進行房屋互換后進行賣房，我需要繳納什么稅，稅率是多少？兩套房屋均位于高新園區。互換前兩套房子房產證都是滿2年以上的。<\/span><\/p>

答復機構：大連市稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復內容：經電話與咨詢人溝通，現就其的具體問題作以下答復<\/span><\/p>

增值稅：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3.營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定 第五條規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。<\/span><\/p>

根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）第三條（四）規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。<\/span><\/p>

城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加：按繳納的增值稅稅額繳納城市維護建設稅（納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%）、教育費附加（3%）和地方教育附加（2%）。<\/span><\/p>

根據《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）第三條規定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。本通知執行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。自然人（即其他個人）可以適用財稅〔2019〕13號文規定的增值稅小規模納稅人地方稅種和相關附加減征優惠政策。<\/span><\/p>

個人所得稅：《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。稅率為20%。根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）的規定，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。<\/span><\/p>

另根據《大連市地方稅務局關于調整個人出售房屋所得個人所得稅征收率的通知》（大地稅函〔2009〕165號）文件規定：納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證，以準確計算房屋原值和應納稅額的，對其轉讓住宅的收入(評估價格)，按1%的征收率征收個人所得稅；對其轉讓非住宅的收入(評估價格)，按2%的征收率征收個人所得稅；拍賣是按3%的稅率繳納個人所得稅。<\/span><\/p>

根據《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。<\/span><\/p>

另根據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號）第三條規定，根據《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。<\/span><\/p>

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。<\/span><\/p>

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。<\/span><\/p>

2.個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上注明的時間為準。<\/span><\/p>

綜上所述，請參照上述規定進行處理。<\/span><\/p>

10、房地產籌建期的認定<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：我公司系新成立的房地產公司，針對籌建期，目前為止有幾種認定：取得營業執照、開始試生產試營業之日、開具第一張發票之日。我公司應該如何選擇籌建期截止日期？還有一個說法是招拍掛取得土地成交確認書的當天，究竟該如何選擇房地產的籌建期？<\/span><\/p>

答復機構：河南省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-25<\/span><\/p>

答復內容：一、根據《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）第九條規定，關于開（籌）辦費的處理 新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。<\/span><\/p>

二、根據《國家稅務總局 關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)第七條規定，企業籌辦期間不計算為虧損年度問題 企業自開始生產經營的年度，為開始計算企業損益的年度。企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定執行。<\/span><\/p>

三、根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》(國家稅務總局公告2012年第15號)規定，五、關于籌辦期業務招待費等費用稅前扣除問題 企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除;發生的廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除。……九、本公告施行時間 本公告規定適用于2011年度及以后各年度企業應納稅所得額的處理。<\/span><\/p>

以上關于“籌建期”的相關政策規定供您參考，現行稅收政策上對其截止時間沒有進一步明確界定。建議您參考上述規定，若有其他疑問，您可聯系主管稅務機關進行詳細確認。<\/span><\/p>

11、房地產預售階段企業所得稅<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發〔2009〕31號：第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：<\/span><\/p>

（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。<\/span><\/p>

（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。<\/span><\/p>

（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。<\/span><\/p>

（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。<\/span><\/p>

其中，在縣城應該是按照不得低于5%，想知道河南稅局或是河南地方稅局有沒有出臺明確政策一定要按多少稅率來計算，還是企業可以自己選定，或是有沒有上限或是統一計算的標準？還是同一地方房企是由稅局參照的標準也不同？<\/span><\/p>

答復機構：河南省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-25<\/span><\/p>

答復內容：一、根據《國務院關于廢止<中華人民共和國營業稅暫行條例>和修改<中華人民共和國增值稅暫行條例>的決定》（國令第691號）規定，第六條銷售額為納稅人發生應稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。<\/span><\/p>

二、根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，第五條開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。……第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認……第八條企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務局按下列規定進行確定：(一)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。(二)開發項目位于地級市城區及郊區的，不得低于10%。(三)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。(四)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。第九條企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。<\/span><\/p>

三、根據《河南省地方稅務局關于對加強房地產企業所得稅和土地增值稅管理有關事項的公告》（河南省地方稅務局公告2011年第9號）第一條第規定，（二）加強查帳征收企業所得稅管理……1.按期預繳實行查帳征收的企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，預繳企業所得稅。計稅毛利率按下列規定進行測算確定：（1）開發項目位于鄭州市城區和郊區的，不得低于15%。（2）開發項目位于省轄市城區及郊區的，不得低于10%。（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。對開發項目內配套建設經濟適用房、限價房和危改房的，以及經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等產品的，應按不同項目分別核算預售收入，并按照對應的計稅毛利率計算預計毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。……<\/span><\/p>

因此，根據上述文件規定，房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入企業所得稅當期應納稅所得額，預繳企業所得稅。計稅毛利率按下列規定進行測算確定：（1）開發項目位于鄭州市城區和郊區的，不得低于15%。（2）開發項目位于省轄市城區及郊區的，不得低于10%。（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。建議您參考上述文件規定的計稅毛利率，具體涉稅事宜您可聯系主管稅務機關進一步確認。<\/span><\/p>

12、請問市政建設配套費是不是土地成交價格的一部分？<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：您好，根據豫財稅政〔2012〕24號——河南省財政廳 河南省地方稅務局關于明確土地使用權出讓等契稅計稅依據的通知規定，采取協議出讓土地的計稅依據為成交價格。成交價格應包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等土地承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。采取競價方式出讓土地的計稅依據一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。<\/span><\/p>

這個文件是否仍然有效？如果這個文件仍然有效，那么在計算土地增值稅時，市政建設配套費、安置補助費是否仍然是土地成交價格的一部分？請給與明確答復。<\/span><\/p>

答復機構：河南省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復內容：一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定， 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。<\/span><\/p>

二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。……”<\/span><\/p>

三、《河南省財政廳、河南省地方稅務局關于明確土地使用權出讓等契稅計稅依據的通知》（豫財稅政〔2012〕24號）目前全文有效，主要內容是明確土地使用權出讓等契稅計稅依據的。<\/span><\/p>

根據上述文件規定，計算土地增值稅時，只要是屬于納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，即可按照“取得土地使用權所支付的金額”進行扣除。<\/span><\/p>

13、預付款發票可以按業務招待費扣除嗎？<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：預付款發票在取得時，能按業務招待費的60%去扣除嗎？<\/span><\/p>

答復機構：河南省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復內容：一、根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務院令第512號)第四十三條規定：“企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。” <\/span><\/p>

二、根據《國家稅務總局關于發布《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告》（國家稅務總局公告2018年第28號）規定，第二條 本辦法所稱稅前扣除憑證,是指企業在計算企業所得稅應納稅所得額時，證明與取得收入有關的、合理的支出實際發生，并據以稅前扣除的各類憑證。……第四條 稅前扣除憑證在管理中遵循真實性、合法性、關聯性原則。真實性是指稅前扣除憑證反映的經濟業務真實，且支出已經實際發生;合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規等相關規定;關聯性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關聯且有證明力。……第八條 稅前扣除憑證按照來源分為內部憑證和外部憑證。內部憑證是指企業自制用于成本、費用、損失和其他支出核算的會計原始憑證。內部憑證的填制和使用應當符合國家會計法律、法規等相關規定。外部憑證是指企業發生經營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發生的憑證，包括但不限于發票(包括紙質發票和電子發票)、財政票據、完稅憑證、收款憑證、分割單等。第九條 企業在境內發生的支出項目屬于增值稅應稅項目(以下簡稱“應稅項目”)的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發票(包括按照規定由稅務機關代開的發票)作為稅前扣除憑證;對方為依法無需辦理稅務登記的單位或者從事小額零星經營業務的個人，其支出以稅務機關代開的發票或者收款憑證及內部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關信息。<\/span><\/p>

因此，如果您企業發生了與生產經營活動有關的業務招待費支出，取得上述文件規定的扣除憑證，且符合企業所得稅稅前扣除原則的，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。 <\/span><\/p>

14、獨立于房屋之外的自行車棚是否繳納房產稅？<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：公司獨立于房屋之外建的自行車棚是否需要計算繳納房產稅？<\/span><\/p>

答復機構：安徽省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復內容：根據《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（（1987）財稅地字第3號）規定：“<\/span><\/p>

（一）關于‘房產’的解釋<\/span><\/p>

‘房產’是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。<\/span><\/p>

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。”<\/span><\/p>

15、關于房地產開發企業土地增值稅清算土地成本扣除的問題<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：公司是一家房地產開發企業，2014年從中國信達資產管理公司受讓了不良資產轉讓，約定土地價款分為兩部分，一部分是固定對價，一部分是浮動對價，浮動對價為該土地房地產開發收益的15%。目前土地價款的固定對價與浮動對價都已經支付，且都收到了資產管理公司開具的不動產發票。請問在公司土地增值稅清算中，取得土地使用權所支付的金額即土地成本應該如何扣除？<\/span><\/p>

答復機構：海南省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-26<\/span><\/p>

答復內容：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定：“計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。”<\/span><\/p>

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6）第七條規定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。……”<\/span><\/p>

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（一）項規定：“房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。”<\/span><\/p>

因此，土地增值稅清算時，取得土地使用權所支付的金額應按上述文件規定扣除。<\/span><\/p>

16、房地產企業土地增值稅稅源備案<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：1、背景：我公司為房地產開發企業，2021年3月通過招拍掛取得土地后，已辦理完畢土地使用證，建設用地規劃許可證，其他證件尚未辦理，工程尚未施工。2、問題：（1）土地增值稅稅源備案有無具體的時間要求？（2）土地增值稅備案時需要提供哪些資料？（3）我公司目前的現狀，能否進行土地增值稅備案？<\/span><\/p>

答復機構：河南省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-28<\/span><\/p>

答復內容：一、 根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）規定，第二十五條 納稅人必須依照法律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、行政法規的規定確定的申報期限、申報內容如實辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據實際需要要求納稅人報送的其他納稅資料。扣繳義務人必須依照法律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、行政法規的規定確定的申報期限、申報內容如實報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表以及稅務機關根據實際需要要求扣繳義務人報送的其他有關資料。<\/span><\/p>

二、根據《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）規定，一、增加《土地增值稅項目登記表》根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》(國稅發〔1995〕090號)規定，從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，根據稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉讓(預售)房地產時，依次填報表中規定欄目的內容。<\/span><\/p>

三、根據《辦稅指南》規定，1.1.4.2土地增值稅稅源信息報告……[二、事項類別]……網上辦理：是……[三、辦理條件]根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》（國稅發〔1995〕090號）規定，從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，根據稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目報告表》，并在每次轉讓（預售）房地產時，依次填報表中規定欄目的內容。……[五、辦理材料]《土地增值稅項目報告表（從事房地產開發的納稅人適用）》、1份、條件報送 （從事房地產開發納稅人取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后及每次轉讓（預售）房地產時）<\/span><\/p>

因此，根據上述文件及您的描述，從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，根據稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》，辦理土地增值稅稅源信息報告業務。您可參考上述文件并結合實際情況，確認是否需要辦理該業務，若需要，您可攜帶上述資料前往辦稅大廳辦理。具體辦理事宜您可聯系主管稅務機關進一步確認。<\/span><\/p>

17、城市基礎設施配套費和市政建設配套費是否一樣？是否需要繳納契稅？政策上有沒有明確的意見？<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：城市基礎設施配套費和市政建設配套費是否一樣？是否需要繳納契稅？政策上有沒有明確的意見？<\/span><\/p>

答復機構：河南省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-24<\/span><\/p>

答復內容：一、根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號)第四條規定, 契稅的計稅依據：(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格;……<\/span><\/p>

二、根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號）第九條規定，條例所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。<\/span><\/p>

三、根據《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規定，第一條 出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。（一）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：……（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。……<\/span><\/p>

四、根據《河南省財政廳、河南省地方稅務局關于明確土地使用權出讓等契稅計稅依據的通知》（豫財稅政〔2012〕24號）規定，第一條 采取協議出讓土地的計稅依據為成交價格。成交價格應包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等土地承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。……第二條 采取競價方式出讓土地的計稅依據一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。<\/span><\/p>

根據上述文件規定，采取協議出讓土地和競價方式出讓土地的，市政建設配套費應計入契稅計稅依據計算契稅。城市基礎設施配套費與市政建設配套費是否等同，不在稅收解答范圍之內，建議咨詢相關費用征收部門。<\/span><\/p>

18、房地產公司扣除土地價款的問題<\/span><\/span><\/span><\/p>

問題內容：我們是房地產企業，在計算增值稅時，按照文件規定扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。我公司在招拍掛時，政府以獎勵的形式給我們支付100萬，但沒有政府文件規定用途，也不符合不征稅條件且也沒有明確表明該款項為土地返還款。那么，我們扣除的土地價款應該以招拍掛價格還是以扣除100萬后的價格計算？<\/span><\/p>

答復機構：河南省稅務局<\/span><\/p>

答復時間：2021-05-25<\/span><\/p>

答復內容：一、根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定， 第四條 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%） 第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款……支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。……<\/span><\/p>

二、根據《財政部 稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）規定，第一條 納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。……第六條 本通知自2018年5月1日起執行。<\/span><\/p>

三、根據《財政部國家稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號）規定，第一條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物……原適用10%稅率的，稅率調整為9%。……第九條 本公告自2019年4月1日起執行。<\/span><\/p>

四、根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，附件2：營業稅改征增值稅試點有關事項的規定，一、營改增試點期間，試點納稅人［指按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下稱《試點實施辦法》）繳納增值稅的納稅人］有關政策……10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。<\/span><\/p>

五、根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定，第七條 《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。第八條 房地產開發企業(包括多個房地產開發企業組成的聯合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。(一)房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；(二)政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；(三)項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。<\/span><\/p>

因此，根據上述文件規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。建議您參考上述文件規定并結合您企業實際情況進行扣除。具體涉稅事宜您可聯系主管稅務機關進一步確認。<\/span><\/p>

19、國家稅務總局海口市秀英區稅務局稅務事項通知書<\/span><\/span><\/span><\/p>

海口秀英稅 通 〔2021〕 052501 號<\/span><\/p>

海南XXX實業有限公司：(納稅人識別號：460100XXX323089)<\/span><\/p>

事由：責令限期繳納稅款<\/span><\/p>

依據：《中華人民共和國稅收征收管理法》（主席令〔2001〕第49號）第三十二條、第三十八條第一款、第四十條第一款、第六十八條《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（中華人民共和國國務院令〔2002〕第362號）第七十三條<\/span><\/p>

通知內容：海南省海口市龍華區人民法院于2020年5月裁定你（單位）位于海口市國貿大道3-1號海南省國際貿易商務大廈C、D座C704房過戶。按照規定應申報繳納的稅款如下：營業稅16838.80元，營業稅滯納金16838.80元，教育費附加505.16元，教育費附加滯納金505.16元，城市維護建設稅1178.72元，城市維護建設稅滯納金1178.72元，印花稅168.39元，印花稅滯納金168.39元，土地增值稅19650.88元，土地增值稅滯納金19650.88元，企業所得稅9092.95元，企業所得稅滯納金9092.95元，合計稅款94869.8元。現責令你（單位）于收到本通知書的7日內，對以上稅款進行申報繳納，并從稅款滯納之日起至繳納或解繳之日止，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金，與稅款一并繳納。逾期不繳將按《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。<\/span><\/p>

國家稅務總局海口市秀英區稅務局<\/span><\/p>

2021年5月26日<\/span><\/p>

20、國家稅務總局無錫市稅務局第二稽查局關于送達稅務行政處罰事項告知書的通告（無錫XXX房地產營銷策劃有限公司）<\/span><\/span><\/span><\/p>

發布時間：2021-05-28 10:16 來源：無錫局第二稽查局<\/span><\/p>

根據國家有關稅收法律、法規的規定，我局對被查單位無錫泰順大利房地產營銷策劃有限公司進行稅務文書送達，因上述公司在原址查無此公司，相關人員無法聯系，《稅務行政處罰事項告知書》無法直接送達。根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第一百零六條之規定，現將上述《稅務行政處罰事項告知書》公告送達，自公告之日起滿30日，即視為送達。<\/span><\/p>

附件：無錫泰順大利房地產營銷策劃有限公司.pdf<\/span><\/p>

國家稅務總局無錫市稅務局第二稽查局<\/span><\/p>

2021年5月28日<\/span><\/p>

國家稅務總局無錫市稅務局第二稽查局<\/span><\/p>

稅務行政處罰事項告知書<\/span><\/p>

錫稅二稽罰告(2021) 68 號<\/span><\/p>

無錫XXX大利房地產營銷策劃有限公司(納稅人識別號:3202XXX215583)<\/span><\/p>

對你〈單位〉的稅收違法行為擬于2021 年7 月30 日之前作出行政處罰決定，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第八條、《中華人民共和國行政處罰法》第二十一條規定，現將有關事項告知如下:<\/span><\/p>

一、稅務行政處罰的事實依據、法律依據及擬作出的處罰決你單位于2017 年5 月26 日至2017 年12 月11 日期間開具的59 份增值稅普通發票定性為虛開發票，合計金額5347408.08元，稅額160422. 52 元，價稅合計5507830. 60 元。根據《中華人民共和國發票管理辦法)) (中華人民共和國國務院令(2010)第587 號〉第二十二條第二款第( 一〉項規定"開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目，全部聯次一次性如實開具，并加蓋發票專用章。任何單位和個人不得有下列虛開發票行為: (一)為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票;…"最高人民法院關于適用《全國人民代表大會常務委員會關于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發票犯罪的決定》的若干問題的解釋第一條規定:具有下列行為之一的，屬于"虛開增值稅專用發票"( 1 )沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為自己、讓他人為自已、介紹他人開具增值稅專用發票;…，根據《中華人民共和國發票管理辦法)) (中華人民共和國國務院令[2010 ]第587 號〉第三十七條第一款"違反本辦法第二十二條第二款的規定虛開發票的，由稅務機關沒收違法所得;虛開金額在1 萬元以下的，可以并處5 萬元以下的罰款;虛開金額超過1萬元的，并處5 萬元以上50 萬元以下的罰款"的規定，擬對你單位處罰款60000 元。<\/span><\/p>

二、你(單位)有陳述、申辯的權利。請在我局(所)作出稅務行政處罰決定之前，到我局(所〉進行陳述、申辯或自行提供陳述、申辯材料;逾期不進行陳述、申辯的，視同放棄權利。<\/span><\/p>

三、若擬對你單位罰款10000 元(含10000 元〉以上，你(單位〉有要求聽證的權利。可自收到本告知書之日后3 日內向本局書面提出聽證申請;逾期不提出，視為放棄聽證權利。<\/span><\/p>

二O 二一年五月二十七日<\/span><\/p>

21、也談司法拍賣稅費繳納難題<\/span><\/span><\/span><\/p>

2021年05月25日 中國稅務報 版次：07<\/span><\/p>

作者：辛正平 謝芳 許建國<\/span><\/p>

筆者閱讀2021年5月11日《中國稅務報》法治視點版刊登的《解司法拍賣稅費負擔之我見》一文后，認為其中有關建議值得商榷。<\/span><\/p>

司法拍賣中，因被執行人不能履行其應承擔稅費而影響買受人或申請執行人利益的情況時有發生，如何解決這類問題備受關注。上述文章通過兩個真實的司法案例，分享了有關“司法拍賣中由申請執行人先替被執行人墊付稅費，交易完成后再向被執行人追償”的解決方案。不過，文章認為這種方案只是權宜之計，建議通過兩項措施尋求更妥善解決：一是完善司法拍賣公告內容，讓買受人提前知悉有關稅費問題，評估是否有必要參與；二是針對司法拍賣這一特殊情況，準許產權登記管理機關在買受人履行自身納稅義務后為其辦理產權過戶登記，對怠于履行納稅義務的標的所有權人按稅法規定處理。<\/span><\/p>

筆者認為，上述第一項建議未明確司法拍賣中產生的應由被執行人繳納的稅費，買受人或申請執行人是否可以承擔的問題，缺乏可操作性；第二項建議未充分考慮交易中國家稅收利益能否得到保障。筆者認為，對于被執行人不能承擔司法拍賣中產生稅費的問題，應在買賣雙方按“法律、行政法規規定各自負擔”的原則下，嘗試通過以下措施尋求妥善解決：<\/span><\/p>

通過公告或協議約定由買受人承擔相關稅費。稅收征管法和各稅種單行法律及暫行條例均對各項稅費和納稅義務人作出了明確規定，但現行法律法規并未禁止納稅義務人與合同相對人約定由合同相對人或第三方繳納稅費。這意味著，應繳納稅費的義務人不能改變，但實際繳納稅費的主體可以通過事先約定變更。因此，對司法拍賣中產生的應由被執行人承擔的稅費，可以事先明確約定由買受人或其他第三方承擔，納稅義務人仍然是被執行人，買受人或第三方是以納稅義務人名義繳納稅費，這樣處理不違反法律法規規定。<\/span><\/p>

目前司法拍賣中產生的稅費繳納爭議，往往主要是由拍賣公告中“因拍賣產生的一切稅費由買受人承擔”的表述所致，該表述使被執行人誤以為買受人是拍賣涉及所有稅費的納稅義務人。為此，建議法院完善司法拍賣公告或相關協議內容，全面向買受人披露標的物情況，明示拍賣中買賣雙方依法應承擔的稅費，確定被執行人是否有履行納稅義務的能力和意愿，使買受人充分了解、評估代為承擔的成本，避免競拍成功后產生稅費繳納爭議。這也符合國家稅務總局《對十三屆全國人大三次會議第8471號建議的答復》中有關“嚴格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔全部稅費，以提升拍賣實效，更好地維護各方當事人合法權益”的要求。<\/span><\/p>

借鑒民法典有關規定由買受人代為履行納稅義務。自2021年1月1日起實施的民法典第五百二十四條規定，“債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權向債權人代為履行；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定只能由債務人履行的除外。”據此，在司法拍賣中，在被執行人不配合的情況下，買受人作為被執行人、稅務機關之外的第三人，為了自己的合法權益，有權向稅務機關代為繳納被執行人應繳納的稅費。買受人繳納稅費后，可以依照民法典第五百二十四條第二款“債權人接受第三人履行后，其對債務人的債權轉讓給第三人，但是債務人和第三人另有約定的除外”的規定，將被執行人應繳納的稅款確認為自己的一項新債權，向被執行人進行追償。這其實就是目前司法拍賣實踐中常用的“買受人先墊付后追償”方法，民法典為司法拍賣中由買受人代為履行繳納稅費提供了更明確的法律依據。雖然這種代為履行納稅義務的程序較為煩瑣，但該方法既可以保證國家稅收債權的實現，也可以有效避免司法拍賣中產生的稅務執法風險。<\/span><\/p>

依法從拍賣價款中優先劃繳稅款。《對十三屆全國人大三次會議第8471號建議的答復》中列舉了“江蘇省稅務局完善稅務行政強制工作聯席會議制度、涉稅信息共享機制，就申請法院強制執行及不動產司法拍賣涉稅事項處理與當地法院達成共識，實現了拍賣環節稅款提前測算、及時傳遞、先行墊付、事后退還的征稅流程，解決稅費負擔的主體和征繳問題，提高了人民法院協助稅務機關征繳稅費及買受人產權過戶的效率，盡可能避免因涉稅爭議引發行政復議和訴訟”的成功做法。筆者認為，有關經驗值得推廣，建議建立稅務機關與法院征管協作聯動機制，明確在司法拍賣過程中，若被執行人未依法繳納稅費，由法院依法從拍賣款項中優先劃繳。具體做法是：在司法拍賣被執行人不動產后，法院在拍賣款項分配前將拍賣成交信息傳給不動產所在地主管稅務機關；主管稅務機關及時計算拍賣產生的應由標的物所有人承擔的稅費，向法院出具提請協助優先繳納稅費函；法院依據協助優先繳納稅費函，在告知被執行人的同時，依法從拍賣款項中向主管稅務機關劃繳應由被執行人繳納的稅費，余款按規定轉付給相關各方；主管稅務機關收到法院劃繳稅費后，以被執行人為納稅義務人開具完稅憑證，向買受人開具不動產轉讓發票，直接或交由法院分別轉交給被執行人和買受人。<\/span><\/p>

筆者認為，通過這些措施，可以有效解決司法拍賣的稅費征收問題，維護買受人合法權益和國家稅收利益，提高司法拍賣效率。<\/span><\/p>

（作者分別系國家稅務總局鎮江市丹徒區稅務局副局長、丹徒區稅務學會副會長、鎮江市國際稅收研究會第四分會會長。本文僅代表作者個人觀點。）<\/span><\/p>

22、本周政策或意見稿<\/span><\/span><\/span><\/p>

國家稅務總局大連市稅務局關于調整 資源稅 印花稅 土地增值稅納稅期限的公告<\/span><\/p>

國家稅務總局佛山市稅務局關于《國家稅務總局佛山市稅務局關于發布佛山市2019年土地增值稅扣除項目金額標準的公告（征求意見稿）》<\/span><\/p>

《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅管理辦法試行(征求意見稿)》征求意見<\/span><\/p>

《國家稅務總局海南省稅務局 海南省住房和城鄉建設廳關于發布2008-2018年海南省房地產項目工程造價參考指標的公告(征求意見稿)》征求意見<\/span><\/p>

內容來自百家號 查看原文<\/a><\/p>

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