一、拆遷補(bǔ)償?shù)幕I劃,拆遷地區(qū)社會(huì)穩(wěn)定方案

1、前期洽談、現(xiàn)場(chǎng)勘察。

比如有一個(gè)拆遷工程需要評(píng)估公司做，或者是招標(biāo)，或者是直接委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。首先要了解大概狀況，包括去現(xiàn)場(chǎng)初步勘察，了解評(píng)估范圍、對(duì)象等。

2、簽訂評(píng)估合同，然后制定工作計(jì)劃。

如果某評(píng)估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費(fèi)的問題，評(píng)估收費(fèi)國(guó)家有指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)參考市場(chǎng)情況商討。委托雙方簽訂評(píng)估委托合同。

3、外業(yè)入戶評(píng)估。

外業(yè)階段，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要到現(xiàn)場(chǎng)逐戶進(jìn)行評(píng)估。

4、內(nèi)業(yè)結(jié)算。

外業(yè)評(píng)估之后需要把這些數(shù)據(jù)進(jìn)行輸機(jī)，按照公式進(jìn)行測(cè)算。

5、是出具正式評(píng)估報(bào)告。

6、送達(dá)報(bào)告。送到拆遷戶手中。

7、動(dòng)遷解釋。

8、把報(bào)告歸檔。即項(xiàng)目結(jié)案，有關(guān)的資料結(jié)案。

拆遷補(bǔ)償協(xié)議書的內(nèi)容：

（1）拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；

（2）安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；

（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

（5）搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

（6）違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式；

（7）當(dāng)事人約定的其他條款。

一、遭遇強(qiáng)制拆遷如何維權(quán)

1、行政復(fù)議

政府下達(dá)了《責(zé)令強(qiáng)制拆遷決定書》，規(guī)定不服決定，可以在收到?jīng)Q定書之日起60日內(nèi)向上一級(jí)政府申請(qǐng)行政復(fù)議。因?yàn)椤缎姓?fù)議法》規(guī)定，如果對(duì)地方政府的行政行為不服的，群眾只能向上一級(jí)地方政府申請(qǐng)行政復(fù)議。

但是如果只是對(duì)執(zhí)法部門或者拆遷辦作出的決定不滿，可以直接到政府法制局申請(qǐng)行政復(fù)議，因?yàn)椤缎姓?fù)議法》規(guī)定，如果群眾對(duì)縣級(jí)以上政府工作部門的行政行為不服的，既可以向該部門的本級(jí)政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以選擇向上一級(jí)主管部門復(fù)議。

法律專家介紹，申請(qǐng)行政復(fù)議的法定期限是60天：申請(qǐng)人自知道或應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為侵害其合法權(quán)益之日起，60天之內(nèi)要申請(qǐng)行政復(fù)議，超期就無效了，但是如果群眾的確不知道決定書早已下達(dá)，也可以行政復(fù)議，但是必須拿出證據(jù)證明自己不知情，如果拆遷者拿出了群眾知情的證據(jù)，群眾的復(fù)議請(qǐng)求將被駁回。

2、行政訴訟即打官司

這次政府下達(dá)的《責(zé)令強(qiáng)制拆遷決定書》中明確規(guī)定，群眾不服決定，也可以在裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。但是行政復(fù)議和訴訟不能同時(shí)進(jìn)行，可以先復(fù)議后訴訟，也可以直接訴訟。

法律依據(jù)：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十條

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

二、拆遷過程中政府需要做些什么來維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定？

法律分析：拆遷是涉及到多方利益的一項(xiàng)復(fù)雜工程，如果不妥善處理，容易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定。政府需要做好以下幾點(diǎn)來維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定：

1.公開透明：政府需要公開拆遷計(jì)劃、程序、標(biāo)準(zhǔn)，讓居民了解拆遷的具體情況，避免信息不對(duì)稱導(dǎo)致的糾紛。

2.征收合理補(bǔ)償：政府需要根據(jù)法律，依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格合理征收土地和房屋，同時(shí)給予拆遷補(bǔ)償，確保居民的合法利益得到保障。

3.聽取意見建議：政府需要積極聽取居民的訴求和建議，尊重居民權(quán)益，解決矛盾糾紛。

4.妥善安置：政府需要提供合適的安置方案，讓拆遷居民不失去生活來源與基本權(quán)利，避免出現(xiàn)鬧事、維權(quán)行為。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條：依法實(shí)行征收，應(yīng)當(dāng)依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格，給予合理補(bǔ)償，并按照有關(guān)規(guī)定做好安置工作。

2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條：土地、房屋征收、拆除，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公正、公平，由政府依法確定征收、拆除的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、程序。

3.《中華人民共和國(guó)行政許可法》第十二條：行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)聽取申請(qǐng)人的意見和建議，對(duì)涉及公眾利益的行政許可事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)聽取公眾的意見和建議。

三、在拆遷中社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告有什么要求

房屋拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容是比較多的，根據(jù)重大事項(xiàng)的合法性、合理性、可行性、可控性等四個(gè)要素進(jìn)行評(píng)估。

(一)是否符合現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章，是否符合黨和國(guó)家的方針政策，是否符合國(guó)家、省委省政府的戰(zhàn)略部署、重大決策以及暫行辦法。

(二)是否符合本省、本系統(tǒng)近期和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，是否符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)律，是否符合以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，是否兼顧了各方利益群體的不同需求，是否考慮了地區(qū)的平衡性、社會(huì)的穩(wěn)定性、發(fā)展的持續(xù)性。

(三)是否經(jīng)過充分論證，是否符合大多數(shù)人民群眾的意愿，所需的人力、財(cái)力、物力是否在可承受的范圍內(nèi)并且有保障，是否能確保連續(xù)性和穩(wěn)定性，時(shí)機(jī)是否成熟。

(四)對(duì)所涉及區(qū)域、行業(yè)群眾利益和生產(chǎn)生活的影響，群眾對(duì)影響的承受能力，引發(fā)矛盾糾紛、群體性事件的可能性。

(五)其他有可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的問題。

一、企業(yè)拆遷損失評(píng)估如何確定

(一)財(cái)務(wù)狀況資料

1、企業(yè)適用的稅種、稅率；享受哪些稅收優(yōu)惠？相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策的批文。

2、企業(yè)前3年長(zhǎng)期投資分紅情況說明，并請(qǐng)?zhí)峁┫鄳?yīng)的明細(xì)帳頁(yè)和收到分紅的記帳憑證及原始憑證復(fù)印件。

3、獨(dú)立核算單位，請(qǐng)?zhí)峁┢淙康呢?cái)務(wù)報(bào)表、成本費(fèi)用的明細(xì)資料。

4、根據(jù)“收益法評(píng)估明細(xì)表”進(jìn)行預(yù)測(cè)，并請(qǐng)?zhí)峁?duì)各項(xiàng)預(yù)測(cè)的文字詳細(xì)說明；(收益預(yù)測(cè)表需蓋章及有董事會(huì)或股東會(huì)認(rèn)可的書面依據(jù))

5、法人單位前三年會(huì)計(jì)報(bào)表(最好是審計(jì)后的)

(二)主營(yíng)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品的說明資料

1、公司主營(yíng)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品的生產(chǎn)能力及規(guī)模；目前在區(qū)域或全國(guó)及行業(yè)所處的地位狀況；

2、影響公司主營(yíng)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品的相關(guān)國(guó)家政策以及行業(yè)規(guī)章，

3、對(duì)行業(yè)及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)判斷，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)以及對(duì)公司業(yè)務(wù)的影響。

4、企業(yè)面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析，包括主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與公司的對(duì)比和簡(jiǎn)單分析；

5、企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)包括但不限于以下方面：國(guó)家政策優(yōu)勢(shì)支持、市場(chǎng)開拓優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品(技術(shù))優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品價(jià)格以及成本優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)(債務(wù))優(yōu)勢(shì)等；

6、企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)(政策、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù))和應(yīng)對(duì)措施；

7、司對(duì)市場(chǎng)開發(fā)潛力預(yù)測(cè)及開發(fā)設(shè)想；

8、近幾年內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品方向是否存在重大調(diào)整的預(yù)期；

9、請(qǐng)?zhí)峁┕镜陌l(fā)展規(guī)劃資料，本企業(yè)未來五年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃以及經(jīng)營(yíng)策略。應(yīng)包括主營(yíng)產(chǎn)品(業(yè)務(wù))的市場(chǎng)容量和需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況以及價(jià)格策略、產(chǎn)能計(jì)劃、產(chǎn)品(技術(shù))的更新改造、開發(fā)、銷售計(jì)劃和策略、成本費(fèi)用控制以及資金籌措和投資使用計(jì)劃等；

10、請(qǐng)?zhí)峁┠壳罢诨I劃的重大生產(chǎn)型投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書；

(三)盈利預(yù)測(cè)說明

1、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)

主要寫明企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的歷史情況，并反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)、企業(yè)在行業(yè)中的地位與優(yōu)勢(shì)(目前的和未來的)，包括市場(chǎng)的容量(總銷售額)、市場(chǎng)份額、產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)力等，同時(shí)要說明有關(guān)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的支持程度，國(guó)家稅收、信貸、資源、用工等方面的優(yōu)惠政策；企業(yè)在行業(yè)中的地位與優(yōu)勢(shì)要通過系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明及比較來反映；

2、企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)情況說明，產(chǎn)品價(jià)格的變化，對(duì)生產(chǎn)成本、費(fèi)用及銷售收入的變化原因予以分析；

3、對(duì)于受國(guó)家有關(guān)規(guī)定約束或禁止的情況應(yīng)予以揭示；

4、對(duì)于企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)作適當(dāng)說明。

(四)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

主要介紹企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的年度計(jì)劃、中長(zhǎng)期計(jì)劃以及經(jīng)營(yíng)策略，特別說明企業(yè)的產(chǎn)品更新與開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、成本控制計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃。

(五)

1、營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)

2、歷史營(yíng)業(yè)收入的構(gòu)成及變化的趨勢(shì)

3、產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格的變化趨勢(shì)，

4、說明預(yù)測(cè)的依據(jù)和變化原因

5、營(yíng)業(yè)收入的預(yù)測(cè)應(yīng)與被評(píng)估的資產(chǎn)范圍配比

(六)成本費(fèi)用預(yù)測(cè)

1、歷史成本費(fèi)用的構(gòu)成及變化趨勢(shì)

2、說明預(yù)測(cè)的依據(jù)及變化原因

3、成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)應(yīng)與被評(píng)估的資產(chǎn)范圍配比

4、對(duì)于可能發(fā)生的土地使用權(quán)、商標(biāo)、專利技術(shù)等租賃費(fèi)應(yīng)特別提示說明。

四、棚戶區(qū)改造回遷安置政策

棚戶區(qū)改造回遷安置政策如下：1、以凈地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目事如下優(yōu)惠政策；（一）土地儲(chǔ)備中心對(duì)危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購(gòu)，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費(fèi)用后，專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息和毛地收購(gòu)資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)；（二）安置房住宅用地實(shí)行土地行政劃撥，對(duì)改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實(shí)租賃供地；（三）安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)（以費(fèi)還貸項(xiàng)目除外）全免，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50%收取。2、以毛地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目享受如下優(yōu)惠政策；（一）市財(cái)政籌措危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補(bǔ)貼資金（包括開發(fā)企業(yè)上繳的土地出讓金，開發(fā)企業(yè)上繳的稅費(fèi)地方留用部分，向上爭(zhēng)取政策和資金等），建立專戶，專款專用。危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目按應(yīng)繳土地出讓金的70%為基數(shù)，作為政府投入返還給開發(fā)企業(yè)；（二）行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮30%收取；（三）涉及危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目的各項(xiàng)稅種全額征收，扣除城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，地方留成部分的60%，按入庫(kù)財(cái)政級(jí)次返給開發(fā)企業(yè)予以補(bǔ)貼，其余.40%由入庫(kù)財(cái)政級(jí)次設(shè)立“危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補(bǔ)貼資金”專戶，專款專用，定期審計(jì)。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第十七條 城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等。規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。城市總體規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展作出預(yù)測(cè)性安排。

五、保障具體拆遷措施有哪些

1、加強(qiáng)宣傳,做到和諧征地。深入到搬遷戶家中,耐心細(xì)致的給群眾講政策,充分尊重被征地拆遷人的知情權(quán),使住戶了解拆遷政策、理解拆遷意義,自覺支持并配合征地拆遷工作。

2、加強(qiáng)協(xié)作,做到統(tǒng)籌推進(jìn)。主動(dòng)聯(lián)合協(xié)調(diào)住建、房改、供電、拆遷辦等部門,針對(duì)釘子戶提出的要求,具體研究解決,最大限度的給予滿足,將安置地與建設(shè)項(xiàng)目一并辦理手續(xù),一同報(bào)建,讓群眾放心滿意答應(yīng)搬遷。

3、加強(qiáng)協(xié)調(diào),做到合理安置。在安置搬遷過程中,把群眾的事情當(dāng)作自己的事情,設(shè)身處地的為搬遷戶著想,幫助搬遷戶辦理好土地證,并送證上門,給他們做規(guī)劃,印紅線圖,發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)等。

4、加強(qiáng)服務(wù),做到順利拆遷。在拆遷之前,提前通知群眾做好物品搬遷,派出工作人員幫助群眾轉(zhuǎn)移物品。

在征地拆遷的前期需要做到

1、注重調(diào)查研究，準(zhǔn)確把握各方的心理特征。通過進(jìn)村入戶，宣講政策，與村里的干部、群眾交心溝通。對(duì)于拆遷，群眾普遍存在著“三怕”思想：一怕補(bǔ)償政策多變，導(dǎo)致先拆的吃虧;二怕干部辦事不公，使得“老實(shí)人”吃虧;三怕帶頭拆遷生事，遭到其他戶的反對(duì)。

2、注重多措并舉，充分發(fā)揮拆遷工作隊(duì)伍的骨干作用。拆遷工作，關(guān)鍵在于能否做到公開透明，能否做到不損害群眾利益。要做到既公開透明，又維護(hù)群眾利益，關(guān)鍵在于把握好政策、發(fā)揮好拆遷工作隊(duì)伍的積極作用。

3、注重深入分析，積極搞好協(xié)調(diào)服務(wù)做到按規(guī)律辦事。

4、注重實(shí)事求是，靈活運(yùn)用政策維護(hù)群眾的合法利益。

5、注重因戶制宜，切實(shí)保證拆遷工作有序穩(wěn)步推進(jìn)。堅(jiān)持做到“一把尺子量到底”。對(duì)于積極配合的拆遷戶，盡快幫助其解決具體問題，辦理手續(xù);對(duì)于觀望戶，不厭其煩、耐心細(xì)致地講解優(yōu)惠政策，幫其算好“經(jīng)濟(jì)賬”，促其盡快下定決心拆遷;對(duì)于有抵觸情緒的拆遷戶，認(rèn)真聽取他們的想法和意見，不失時(shí)機(jī)地加以引導(dǎo)，逐步消除疑慮，使他們變抵觸為接受和理解。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補(bǔ)償?shù)幕I劃原則

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投稿：唐浩

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