對拆遷補償合同的審計,農村征地拆遷中可采取的審計方法有哪些,農村征地拆遷中可采取的審計方法有哪些
征地拆遷審計的方法和重點有：（一）熟悉政策，收集法規，從基礎工作入手。（二）合理分組，分類整理，從審計資料源頭入手。（三）理清思路，抓住重點，從細節推進入手。審計中具體需要注重從以下的幾個方面入手：（一）熟悉政策，收集地方法律法規，從基礎工作入手。目前，全國自上而下關于房屋征收工作方面的政策、法律法規較多，對部分具體事項規定也較細，如《城市房屋拆遷管理條例》、《某市城市房屋拆遷管理實施辦法》中對拆遷補償安置中的補償方式、價格的確定、計算的條件作出了明確。（二）合理分組，分類整理，從審計資料源頭入手。分組分工要合理。審計工作首先應理清工作思路。（三）理清思路，抓住重點，從細節推進入手，明思路、抓重點，是審計工作成敗的關鍵。征地拆遷審計要重點關注以下幾個問題：（一）無證房與歷史遺留房屋的確認依據。（二）非住宅類土地與房屋補償違法違規行為。（三）拆遷管理過程中損害國家利益的行為。
1、調查鎖定情況未經公示。按照有關文件精神要求，鎮、街道要將核實、匯總情況在擬征收范圍內向被征收人公布，時間不少于7天。據調查，6個項目中,僅1個項目對調查鎖定情況進行了公示。
2、原始資料不齊全。審計發現土地征收補償協議、房屋及青苗補償調查表無調查人及拆遷戶簽名、房屋土地證號及面積等重要信息填列不完整。
3、自由裁量不嚴謹。項目中拆遷專班為加快工作進度，對一些征收個案進行自由裁量，但不能提供決策依據。
4、挪用拆借資金，未經審批擅動結余。經審計，有2個項目存在出借拆遷資金390萬元。有2個項目，未經審批擅自動用拆遷結余資金用于支付工程款。
5、發放拆遷補助審批不嚴。審計發現，有的干部一個月在多個項目中領取拆遷補助，有的地方向關聯不大的人員發放加班補助和燃油補助。
【本文關聯的相關法律依據】
《政府投資項目審計規定》
第五條審計機關對政府重點投資項目以及涉及公共利益和民生的城市基礎設施、保障性住房、學校、醫院等工程，應當有重點地對其建設和管理情況實施跟蹤審計。
第六條審計機關對政府投資項目重點審計以下內容：
（一）履行基本建設程序情況；
（二）投資控制和資金管理使用情況；
（三）項目建設管理情況；
（四）有關政策措施執行和規劃實施情況；
（五）工程質量情況；
（六）設備、物資和材料采購情況；
（七）土地利用和征地拆遷情況；
（八）環境保護情況；
（九）工程造價情況；
（十）投資績效情況；
（十一）其他需要重點審計的內容。
除重點審計上述內容外，還應當關注項目決策程序是否合規，有無因決策失誤和重復建設造成重大損失浪費等問題；應當注重揭示和查處工程建設領域中的重大違法違規問題和經濟犯罪線索，促進反腐倡廉建設；應當注重揭示投資管理體制、機制和制度方面的問題。
一、貨幣補償
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
1、市場評估價。
市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2、商品房交易均價。
商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
3、重置價。
重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
二、產權置換
產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
產權置換分為兩種形式：
1、異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
2、回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。
三、結合型補償
顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。
由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。
當地政府會公布補償標準，原則上按公布標準進行補償，特別提示：如果認為補償標準過低，千萬不要簽訂任何補償協議，目前比較有效的方式是通過啟動行政復議或行政訴訟等法律途徑爭取提高補償標準。
（一）無證房與歷史遺留房屋的確認依據
由于年代久遠、房屋產權登記制度不健全，無證房與歷史遺留房屋的確認難度非常大，部分地區主要采取由街道、社區或相鄰住房互相印證等方式完成，并未取得有效的證據材料來證明認定結果，因此無證房與歷史遺留房屋的補償，往往也是拆遷項目中最容易被個別人鉆空子，成為套取國有資金的便捷渠道。審計要取得確鑿證據，找到突破口，就要將符合政策要求年代的航拍地籍圖資料等作為最重要的確認依據，并結合拆遷現場測繪圖等原始資料，分析比對其相關性與一致性。
（二）非住宅類土地與房屋補償違法違規行為
非住宅拆遷戶所涉及的土地范圍廣，房屋數量多，地上建筑情況復雜，補償資金量大，特別是部分國有大中型企業在拆遷時，不僅需要簽訂拆遷補償協議，同時還會簽訂一些補充協議，審計人員更應加以謹慎區分與對待，認真分析協義簽訂的內容。
（三）拆遷管理過程中損害國家利益的行為
受當前拆遷管理機制不健全，管理制度不完善，補償標準不明確，部分責任人管理缺位等因素的影響，拆遷過程中增加拆遷成本從而損害國家利益的行為時有發生，因此在審計過程中，一是應測評內部控制制度是否健全，內部管理機制運行是否正常，審查是否存由于制度不嚴、標準不明、內控缺失等問題導致部分拆遷人尋租空間較大，從而發生損害國家利益的行為。如根據拆遷臺賬記錄，對住宅用房中分戶安置無標準，隨意性大，分戶安置的面積為原住宅面積的幾倍，同時部分還建人與被拆遷房屋人戶籍住址不在同一地點，也不屬繼承、贈予或共有產權等情況，應予以嚴查。
一、征地拆遷中可采取的審計方法
征地拆遷安置補償項目主要存在以下幾類問題：第一類是拆遷過程中違反地方政策法規規定，多計算補償款的問題；第二類是不按拆遷方案操作造成國有資金損失的問題；第三類是弄虛作假騙取國有資金的問題；第四類是拆遷管理制度不完善，存在責任風險的問題。審計中需要注重從以下的幾個方面入手。
（一）熟悉政策，收集地方法律法規，從基礎工作入手
（二）合理分組，分類整理，從審計資料源頭入手
1、分組分工要合理。
2、資料分類要合理。
（三）理清思路，抓住重點，從細節推進入手
明思路、抓重點，是審計工作成敗的關鍵，特別是拆遷項目審計，必須要從細微處入手，才能揭示問題，甚至找到案件線索。
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投稿：毛然言
內容審核：趙雪玲律師
