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市區獨棟別墅拆遷補償，朋友向我借錢用小產權商鋪做抵壓行嗎？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-03-12 17:49:19
作者：
圣運律師
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市區獨棟別墅拆遷補償,朋友向我借錢用小產權商鋪做抵壓行嗎,用小產權房抵押貸款的，如果抵押人告知抵押權人房屋是沒有合法產權的，并且抵押權人同意的，抵押行為有效，但不能辦理抵押登記，抵押權人利益得不到保障。一、抵押權人可以出租抵押物嗎抵押人將抵

市區獨棟別墅拆遷補償，朋友向我借錢用小產權商鋪做抵壓行嗎？:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、市區獨棟別墅拆遷補償,朋友向我借錢用小產權商鋪做抵壓行嗎

用小產權房抵押貸款的，如果抵押人告知抵押權人房屋是沒有合法產權的，并且抵押權人同意的，抵押行為有效，但不能辦理抵押登記，抵押權人利益得不到保障。

一、抵押權人可以出租抵押物嗎

抵押人將抵押物出租的，承租人的租賃權是否有效取決于抵押設定的時間。當租賃先于抵押時，應遵循“抵押不破租賃”的原則，在租賃物設定抵押后原租賃關系繼續有效。

其原因在于，承租人支配的是租賃物的使用價值，而抵押權人支配的是其交換價值，所以租賃物設定抵押不會損害承租人的利益，因此抵押人將租賃物設定抵押無須經過承租人的同意。但是如果租賃合同沒有到期抵押權人就依法行使了抵押權，租賃物所有人發生變化，租金的給付對象也發生了變化，故抵押人在設定抵押時，應告知承租人抵押事實，同時為避免負有租賃的抵押物變價困難，也應將租賃事實告知抵押權人。

二、商品房抵押貸款的法律規定有哪些

商品房抵押貸款的法律規定如下：

1、房屋所有人在抵押期間轉讓房屋，未通知抵押權人或者未通知房屋買受人的，轉讓行為無效；

2、抵押人出售房屋所得的價款，應當優先向抵押權人償還擔保債權或者向與抵押權人約定的第三人提取存款；

3、抵押人出售房屋所得價款清償后，剩余部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人繼續清償。

三、抵押物買賣合同有效嗎

許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購房款的，其所賣的房屋往往已設定了抵押登記。

賣房方將已辦理抵押登記的房屋進行轉讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應當通知抵押權人(如銀行)并告知買方房屋已抵押的情況;

如賣房方未通知抵押權人，但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況，則抵押權人可主張房屋買賣合同無效，而買方則不能以此主張買賣合同無效;

如賣方通知了抵押權人但未告知買主房屋已經抵押的情況，則買方可主張房屋買賣合同無效;如賣方既未通知抵押權人，也未告知買方房屋已經抵押的情況，則抵押權人和買方均可主張房屋買賣合同無效。

二、朋友向我借錢用小產權商鋪做抵壓行嗎？

法律分析：

法律依據：

《不動產登記暫行條例實施細則》第六十六條自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。抵押合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主債權合同中的抵押條款。

《中華人民共和國民法典》第三百九十五條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物；(二)建設用地使用權；(三)海域使用權；(四)生產設備、原材料、半成品、產品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通運輸工具；(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

三、朋友向我借錢用小產權商鋪做抵壓行嗎 -法律知識

法律分析:

法律依據:

四、小產權商鋪可以貸款嗎

小產權房是不可以做貸款的。

可以貸款的房屋類型有：

個人、企業名下的已經取得房產證的住宅；

經濟適用房；

成本價住宅（含央產房）；危改回遷房；

商品房；

別墅；

寫字間；

商鋪和經營性用房；

廠房、土地等。

一、影響房產抵押貸款額度的因素

1、抵押房屋的評估值：一般而言，房屋抵押貸款的額度，往往取決于房屋的評估價值。評估值越高，可貸額度就越高，反之就越低。當然，實際貸款額度往往都會比評估值要低一點。所以這就是很多人以為自己的房能貸200萬，最后卻只貸到了180萬甚至更少的原因。

房產的評估價值主要是由房產相關的一些因素來決定的。比如說，房產的使用時間、房屋本身的市場價格，房產所處地段、房產的性質類型還有房產的變現能力強弱等等。一般做房屋抵押貸款，銀行都會讓評估公司的評估人員去到房屋實地考察評估。

2、房屋抵押貸款評估成數：房屋抵押貸款的成數與貸款額度之間有著直接的關系。以天津為例，目前天津市場上，抵押貸款的出值成數最高一般不會超過房屋評估價值的7成。房屋的產權性質、抵押房所處的區域，以及房屋的房齡都會對評估成數有直接的影響。

其中個人商品住宅抵押貸款成數是最高的，可貸額度為評估額度的70％；其次公寓、商鋪、寫字樓等抵押貸款的成數要低于住宅的，一般是公寓、聯排別墅可出6成；獨棟別墅和商鋪可出5成。如果是工業用房等，那么評估成數會更低。

除此之外，房屋所處的區域有會對抵押貸款的成數有影響，比如同樣房齡的房，市內六區和新四區的可以出7成；濱海新區或武清區等地區的，可能就只能出6成；薊州、寧河、靜海、寶坻等地區評估成數會更低。

二、拆遷安置房與回遷房有區別嗎

很多人覺得拆遷安置房與拆遷回遷房沒多少差別，都是拆遷時拆遷單位給與的產權置換補償，其實不然。拆遷安置房與拆遷回遷房有以下差別：

拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口（含農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。回遷房就是發展商征收土地時，賠給回遷民的房子；商品房就是由發展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房，商品房都出房產證了，那交易都一樣。沒出房產證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。回遷房都比商品房要便宜，敢于承擔風險，那就買回遷房比較劃算。

拆遷安置房與回遷房區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

三、審查二手房的實際狀態，轉讓的房屋屬于法律限制轉讓的將導致合同無效

1、審查轉讓的房屋是否違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因不能辦理房屋合法產權的房屋。

比如集體土地上建設的小產權房屋，因沒有辦理土地征用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

2、審查轉讓的房屋是否屬于經濟適用房。

如果轉讓的房屋屬于經濟適用房有可能導致合同無效。由于各地對經濟適用房轉讓的規定各不相同，因此必須明確該經濟適用房是否屬于可轉讓的范圍。

3、審查轉讓的房屋是否被依法查封。

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》：下列房地產，不得轉讓，其中第（二）項規定：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。因此，如果轉讓的房屋在轉讓合同簽訂前依法被查封的，很可能會被法院認定合同無效。

4、城鎮居民不得購買農民的住宅。

雖然我國現行的法律沒有明確禁止城鎮非農業戶口居民購買農村居民的房屋，但是國務院出臺的很多文件卻明確禁止此類交易。

1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

2007年《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調：農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。