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市場化拆遷補償，市場化商品房拆遷賠償:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-03-07 10:39:01
作者：
圣運律師
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市場化拆遷補償,市場化商品房拆遷賠償和普通房子有區(qū)別嗎,有，按照國務院城市房屋拆遷管理條例規(guī)定的補償安置方式上看不大，都是貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換這兩種方式。但在拆遷評估的評估方法上存在差異：住宅房屋一般采用市場比較法進行估價,商用店鋪由于缺乏同

市場化拆遷補償，市場化商品房拆遷賠償:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、市場化拆遷補償,市場化商品房拆遷賠償和普通房子有區(qū)別嗎

有，按照國務院城市房屋拆遷管理條例規(guī)定的補償安置方式上看不大，都是貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換這兩種方式。但在拆遷評估的評估方法上存在差異：住宅房屋一般采用市場比較法進行估價,商用店鋪由于缺乏同一區(qū)域位置出售的可比照案例，多采用現(xiàn)行收益法進行估價。不同的估價方法和估價策略最終將會影響到價值量存在很大的差異，反映到補償價格上營業(yè)用房單位面積的補償價格遠遠高于住宅用途房屋。總體是與普通住房的拆遷補償是比商住房高的。
其他區(qū)別：土地性質(zhì)不用。
商住房的土地性質(zhì)一般為商業(yè)用地或者綜合用地。
而普通住宅的土地性質(zhì)為住宅用地。商業(yè)用地一般用于規(guī)劃商業(yè)、娛樂、經(jīng)營性建筑。綜合用地一般用于規(guī)劃商業(yè)和住宅。住宅用地就是規(guī)劃住宅啦。使用年限不同。商業(yè)用地是40年產(chǎn)權，綜合用地是50年產(chǎn)權。住宅用地為70年產(chǎn)權。通常意思上的商住房的產(chǎn)權為40或50年。產(chǎn)權年限的計算是從開發(fā)商審批地皮開始算起的，加上設計和建設所花的時間，一般到個人手中，產(chǎn)權年限至少會減少3
5年。
住宅開發(fā)成本
1、前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。
2、建筑安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。
3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設施建設費。
住宅小區(qū)基礎設施建設費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發(fā)生的設施(設備)及建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。非營業(yè)性公共配套設施建設費，包括根據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預算項目的公共停車庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍墻等建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。
4、間接費用。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。
5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關的費用。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋

二、市場化商品房拆遷賠償

商品房拆遷的賠償如下：

1、房屋補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；

2、周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；

3、獎勵性補償費，由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得任意更改。

在具備哪些條件下購房人可以向開發(fā)商主張退房

1、開發(fā)商在沒有取得商品房預售許可證的情況下預售房屋；

2、開發(fā)商沒有按期交付房屋；

3、開發(fā)商較大幅度變更設計規(guī)劃、房屋結構、戶型、空間尺寸和房屋朝向；

4、無法辦理貸款；

5、在合同約定的期限內(nèi)，拿不到產(chǎn)權證；

6、房屋面積誤差超過3%。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。商品房拆遷怎么賠償對商品房進行拆遷的，房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，而具體價格依據(jù)評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。【相關延伸】問：商品房拆遷有什么流程？答：商品房拆遷有以下這些流程：1、申領《房屋拆遷許可證》;2、拆遷管理部門進行審核;3、審核通過發(fā)放《房屋拆遷許可證》;4、發(fā)布《拆遷通告》;5、選擇確定評估機構;6、入戶調(diào)查;7、評估結果公示;8、出具并送達評估報告;9、簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議;10、發(fā)放、領取補償款;11、拆除房屋。商品房拆遷房子如何賠償《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

三、棚戶區(qū)改造和商品房拆遷賠償有什么區(qū)別？

法律分析：

一、土地性質(zhì)不同。棚戶區(qū)改造房土地屬于國家劃撥的，屬于經(jīng)適房的一種，上市交易需要滿足一定的條件。而商品房的土地是開發(fā)商有償購買的，開發(fā)商可自行規(guī)定其價格并出售。

二、法律適用不同。房屋拆遷適用于《土地管理法》的相關規(guī)定。而對于棚改區(qū)，因為其屬于國有土地，所以適用于《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規(guī)定。

三、補償標準不同。棚戶區(qū)改造是政府為了改造城鎮(zhèn)內(nèi)的危舊住房推出的一項工程，補償?shù)馁M用通常比較低；而商品房拆遷賠償是拆遷人對于被拆遷人所給予的補償，補償費用比較高，通常補償額度等同于所拆遷房的市場價值。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、動遷房和商品房拆遷賠償是一樣嗎

動遷房和商品房拆遷補償?shù)捻椖渴且粯拥模a償?shù)臉藴士赡懿灰粯樱课輧r值補償依據(jù)征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格確定。

一、房屋拆遷補償流程

（一）拆遷人申領房屋拆遷許可證。

（二）房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內(nèi)容向社會發(fā)布公告。

（三）房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

（四）確定拆遷補償標準和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。一般情形的補償分貨幣補和房屋產(chǎn)權調(diào)換、結算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產(chǎn)權調(diào)換、結算價差。

（五）拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協(xié)議。

（六）裁決拆遷。

（七）強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關事項向公證處申請辦理證據(jù)保全的義務。

二、房屋拆遷凍結

拆遷凍結就是已經(jīng)決定要拆，但是拆遷之前需要對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進行評估以便對業(yè)主給出相應補償或者安置方案，在這個期限之內(nèi)所謂的凍結就是在凍結期內(nèi)禁止房產(chǎn)持有人變更房產(chǎn)的面積以及歸屬，禁止人口潛入該房產(chǎn)所在戶口，拆遷凍結的期限不等，也許因為安置資金不到位會凍結一到兩年，拆是一定要拆的，剩下的就是時間問題了。

拆遷凍結的時間節(jié)點是市政府建設通告或征收土地預公告公布之日。

拆遷凍結的作用

拆遷凍結是為了便于國土規(guī)劃部門和房屋管理部門對該區(qū)域的人口進行統(tǒng)籌規(guī)劃。其實際作用如下：

1、以拆遷凍結日為標準根據(jù)是否離異或喪偶后是否再婚、是否已滿法定婚齡對該區(qū)域居民進行分戶劃分。

2、拆遷凍結日為標準根據(jù)是否在之后擅自搶建改建對新建部分進行補償劃分。

3、拆遷凍結日為標準根據(jù)被拆遷房屋是否超過批準使用期限對房屋進行補償劃分。

4、以拆遷凍結日為標準確定房屋是否能夠進行過戶、出租、抵押的交易行為。

5、以拆遷凍結日為標準確定房屋戶口是否能夠進行入戶、分戶、移戶的戶籍變更行為。

五、拆遷房與商品房的優(yōu)劣對比

拆遷房與商品房的主要區(qū)別在于產(chǎn)權、交易限制和質(zhì)量。拆遷房沒有完全產(chǎn)權，有時間交易限制，購買風險較大，而商品房有完全產(chǎn)權，沒有交易限制，質(zhì)量較好。拆遷房是為了補償原住民而建，價格較低；商品房是經(jīng)過競標土地出讓建設的，能在市場上自由交易。

法律分析

1、拆遷房與商品房在產(chǎn)權上有明顯的區(qū)別，拆遷房不是完全產(chǎn)權，而商品房是有完全產(chǎn)權的；

2、時間交易限制，拆遷房的一般規(guī)定幾年內(nèi)不得上市轉售，而商品房沒有這方面的規(guī)定；

3、拆遷房的交易比較多限制，購買風險會比商品房大一些，很有可能造成合同不能履行；

4、由于拆遷房的建筑利潤被限，因此商品房的質(zhì)量會比拆遷房好。拆遷房是對拆遷戶補償性房屋的一種，也就是開發(fā)商為了補償給原住民的新建房。當然有的被拆遷戶，還需要再交一點差價，而在轉手賣的時候，拆遷房的房價就沒開發(fā)商的商品房那么貴；商品房是開發(fā)商經(jīng)過競標土地出讓，建設的樓房，是按法律、法規(guī)及有關規(guī)定建設的，能在在市場上自由交易，有新建商品房、二手房(存量房)等。分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

拓展延伸

拆遷房與商品房的優(yōu)缺點比較及選擇指南

拆遷房和商品房都有各自的優(yōu)缺點。拆遷房的優(yōu)勢在于價格相對較低、位置選擇較多、政府支持較大等。然而，拆遷房的建設質(zhì)量和配套設施可能存在問題。而商品房的優(yōu)勢則在于品質(zhì)有保障、配套設施完善、產(chǎn)權明晰等。然而，商品房價格較高，購買流程復雜。選擇拆遷房還是商品房需要綜合考慮個人經(jīng)濟狀況、居住需求和投資價值等因素。對于購房者來說，可以根據(jù)自身情況，權衡兩者的優(yōu)缺點，選擇最適合自己的房產(chǎn)類型。購房前要充分了解房產(chǎn)市場信息，咨詢專業(yè)人士，做好調(diào)查研究。最終，選擇一套符合個人需求、經(jīng)濟條件和未來發(fā)展的房產(chǎn)，才是最明智的選擇。

結語

拆遷房與商品房在產(chǎn)權、交易限制、購買風險和建筑質(zhì)量等方面存在明顯區(qū)別。拆遷房的價格相對較低、位置選擇較多，但建設質(zhì)量和配套設施可能存在問題；商品房品質(zhì)有保障、配套設施完善，但價格較高，購買流程復雜。購房者應綜合考慮個人經(jīng)濟狀況、居住需求和投資價值等因素，選擇最適合自己的房產(chǎn)類型。在購房前，充分了解市場信息，咨詢專業(yè)人士，做好調(diào)查研究，最終選擇符合個人需求和經(jīng)濟條件的房產(chǎn)，才是明智之選。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。