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棚改拆遷補償審計，棚戶區(qū)改造貨幣補償是否合法？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-22 01:18:27
作者：
圣運律師
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棚改拆遷補償審計,棚改取消貨幣補償，拆遷再難復(fù)刻致富夢,棚改并非一刀切的“不再給錢了”去年底，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，在要求對商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策的同時，也提出各地制定安置政策還需

棚改拆遷補償審計，棚戶區(qū)改造貨幣補償是否合法？:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、棚改拆遷補償審計,棚改取消貨幣補償，拆遷再難復(fù)刻致富夢

棚改并非一刀切的“不再給錢了”

去年底，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，在要求對商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策的同時，也提出各地制定安置政策還需因地制宜，不宜一刀切對待棚改安置。

而此前的7月12日，住建部也表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。

綜上來看，棚改并非一刀切的取消貨幣補償，而是作出了更靈活的棚改政策的調(diào)整。

根據(jù)現(xiàn)行的拆遷法律來看，棚改地區(qū)的被征收人是依法享有貨幣安置和房屋安置兩種補償方式的，可以自由選擇。因此，棚改戶依然可以根據(jù)自己需要來選擇適宜自己的安置方式。

只不過，征收方在執(zhí)行相關(guān)政策時，會設(shè)計更為有利于房屋安置的補償方式，主要就是提高獎勵或執(zhí)行房屋安置的相關(guān)優(yōu)惠政策，從這些方面來引導(dǎo)大家選取房屋安置。

棚改數(shù)量逐年遞減，取消貨幣化安置，是穩(wěn)定房價的需要

前些年里，各地房地產(chǎn)市場庫存量大，形成了較大的經(jīng)濟壓力。因此在執(zhí)行棚改拆遷時，各地大力推行貨幣化安置，來鼓勵大家買房，去庫存。

但這又吸引了大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，一定程度上推高了各地尤其是三四線房價和物價，讓普通老百姓感受到了極大的生活壓力。

為了障百姓的居住生活水平，能夠安居樂業(yè)，國家多次在不同場合提出了，要讓房子回歸居住的根本屬性。一句話，就是控房價，降房價。

因此高層在棚改項目上執(zhí)行了兩個重要措施，一是降低棚改房屋開工量，二是引導(dǎo)各地一定程度取消貨幣化安置。

這從近年棚改開工量的變化上面也有所反映。從2015年到2017年短短3年時間，我們國家就開工建設(shè)了1800萬套棚戶區(qū)的房屋，年均開工600萬套，可見棚改的力度非常之大。但2018年棚改建設(shè)就降為560萬套，2019年和2020年的棚改力度繼續(xù)降低為每年460萬套，呈逐年下降的趨勢。

棚改取消貨幣化補償，對拆遷戶的影響是好是壞？

棚改取消貨幣化補償是大勢所趨。對于咱們拆遷戶來說，取消貨幣補償，影響還是不小。

一方面確實是會讓一夜之間暴富的拆二代明顯減少，拆遷致富夢很難發(fā)生了。

另一方面，以前房價高，房子稀缺，如果只給貨幣補償，不利于保障拆遷戶的居住需求，而且貨幣也不如房屋保值增值；現(xiàn)在傾向于房屋安置，對于老百姓來說，滿足了居住需求，是很好的一件事。

最后房子多了，房價勢必也就得到控制了，老百姓換房買房也就方便多了。同時物價也得到了穩(wěn)定，生活水平更有保障了。

當(dāng)然壞處是，大家房子都不缺了，房屋增值的屬性也會有所減弱。

總體而言，房屋安置利大于弊。

棚改補償不合理，拆遷戶應(yīng)積極維權(quán)，爭取提高補償

棚改是違法征地拆遷的較為頻繁的領(lǐng)域，主要的問題集中為補償安置方式不合理及壓低補償這兩個方面。

這里拆遷律師團再次提醒各位棚改住戶，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規(guī)定：被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

所以，被拆遷人有權(quán)選擇貨幣補償或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這是法律賦予大家的合法權(quán)利。個別地方的征收方是根據(jù)自己的利益需要，只提供一種補償安置方式，這其實侵犯了咱們的補償權(quán)益，咱們可以依法維權(quán)。

二、棚戶區(qū)改造貨幣補償是否合法？

棚戶區(qū)改造貨幣補償是合法的。《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、房屋拆遷補償范圍有哪些

1、房屋。

被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。這里所說的合法，就包括兩方面含義：

(1)所有權(quán)人合法所有。

(2)房屋本身合法，如不得是違章建筑等。《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。”

2、附屬物。

被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設(shè)施。作為房屋的附屬物，一般具有的特征如下：

(1)依附于房屋而存在。

(2)具有某種用途，并有利于房屋的升值。

(3)必須是能計算其價值的物體。

(4)被拆遷房屋的附屬物應(yīng)具有合法性。

3、收益權(quán)。

城市房屋拆遷補償范圍中的收益權(quán)應(yīng)具有的特征如下：

(1)收益權(quán)人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權(quán)必須有合同或法律依據(jù)。

(2)收益應(yīng)當(dāng)合法產(chǎn)生。

(3)收益應(yīng)當(dāng)是有依據(jù)的產(chǎn)生，包括即得收入和合法預(yù)期收入。

三、棚改拆遷可以選擇貨幣補償嗎

一、棚改拆遷可以選擇貨幣補償嗎

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對棚戶區(qū)進行改造時，被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補償?shù)姆绞剑徊疬w人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)置換。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、對拆遷安置不滿意怎么維權(quán)

遇到房屋拆遷，如果補償不合理，我們通常可以用到這樣一些維權(quán)方式。

1、聽證，在擬訂補償安置方案公開發(fā)布并征求意見時，我們可以申請聽證，提出維權(quán)意見。

2、評估報告復(fù)核和鑒定，在收到評估報表后，如果當(dāng)事人對評估結(jié)果不滿意的，可以申請10日內(nèi)向房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向評估專家委員會申請鑒定。

3、申請行政復(fù)議，根據(jù)《行政復(fù)議法》第九條規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請。提起行政訴訟。當(dāng)事人對房屋征收、征用決定及其補償決定不服的，可以提起行政訴訟。信訪，如果通過行政救濟途徑和法律救濟途徑都無法解決問題的，那么還可以通過信訪來維權(quán)。建議大家選擇合法途徑，維護自己的權(quán)益。

四、棚改拆遷只有貨幣補償嗎

棚改拆遷只有貨幣補償嗎

棚改拆遷不僅僅只有有貨幣補償。拆遷補償方式有三種：一種是貨幣補償，也就是給錢;另一種是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即給房子;還有一種就是貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合，也就是既給錢又給房子。

貨幣補償參考周邊類似房屋的市場價格，由專業(yè)的評估機構(gòu)按照不同的評估方法對房屋進行評估。評估方法包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選用其中一種或者多種方法對被拆遷的房屋的市場價值進行評估。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換最低不能低于1:1。關(guān)于1:1怎么評斷，最常用的方法就是看面積，如被拆遷房屋的面積為100平，那么安置房的面積不可以低于100平。但面積并非是絕對因素，是否達到1:1還要結(jié)合房屋的質(zhì)量、位置、戶型、周邊環(huán)境等因素綜合考量。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括兩種形式：一種是異地安置，也就是在其他地塊上重新建設(shè)安置房，將拆除的房子和安置房進行至少等價置換。還有一種是回遷安置，即將房屋拆遷后，在原地建設(shè)安置房，待安置房建好后安置被拆遷人。

當(dāng)不能單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換解決問題時，就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的補償方式。這種方式如何補償，具體要結(jié)合各地的規(guī)定。這種補償方式有一個重要的原則“不能低于原來的生活、居住水平”。因此，被拆遷人可具體結(jié)合自身情況進行判斷。

以上這三種補償方式被拆遷人有選擇權(quán)，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條第一款規(guī)定“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”因此，在拆遷人提供被拆遷人錢或房子或既給錢又給房子的情況下，被拆遷人可以按照自己的意愿選擇貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換或者兩者相結(jié)合的方式，拆遷人不能指定被拆遷人選擇何種補償方式。

五、棚戶區(qū)改造貨幣補償方案

一、什么是棚戶區(qū)

“棚戶區(qū)”一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，也即城市中結(jié)構(gòu)簡陋，抗災(zāi)性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風(fēng)差的房屋集中的地方。

二、棚戶區(qū)改造貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)

由于目前全國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不同，尚無統(tǒng)一補償標(biāo)準(zhǔn)。

如果是城市的房子，有兩種補償方式：1。房屋置換，相同地段最低拆多少補多少；2。貨幣補償，最低是周邊房地產(chǎn)市場價。

宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補償，《國土資源部關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》。有的地方制定了區(qū)位補償價，可以以此為依據(jù)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平，要求給予合理補償。

具體多少錢一平米，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r、地價來評估和計算，一般最低是重建成本價。

三、最新棚戶區(qū)改造補償標(biāo)準(zhǔn)

棚戶區(qū)改造補償標(biāo)準(zhǔn)一：以凈地出讓方式進行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目事如下優(yōu)惠政策

（一）土地儲備中心對危房棚戶區(qū)土地實行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費用后，專項用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)。

（二）安置房住宅用地實行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地。

（三）安置房建設(shè)項目行政事業(yè)性收費（以費還貸項目除外）全免，經(jīng)營、服務(wù)性收費按最低限下浮50％收取（項明細(xì)附后）。

（四）安置房房屋拆遷補償契稅先繳后返；對安置房住宅上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型增加的建筑面積部分，營業(yè)稅等稅種由地方稅務(wù)部門向省申請暫緩繳納。

（五）安置房建設(shè)項目用地紅線以外沒有配套管網(wǎng)的或達不到項目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求無償同步建設(shè)至小區(qū)紅線。對騰空用于商品房建設(shè)的地塊，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)，所需費用由摘牌的商品房開發(fā)主體，按照國家、省、市所規(guī)定的正常標(biāo)準(zhǔn)結(jié)付；涉及配套管網(wǎng)施工中的破道、綠化等費用免繳。

（六）對安置房建設(shè)項目，政府各職能部門要同步辦理相關(guān)手續(xù)，保證項目的開竣工時間。

（七）小區(qū)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要滿足居民基本生活和出行需要，區(qū)政府組織被安置居民以招標(biāo)方式選擇物業(yè)公司，對小區(qū)實行物業(yè)管理，物業(yè)費三年內(nèi)減半收取，不足部分由區(qū)政府承擔(dān)。

（八）在進行安置房建筑設(shè)計時，應(yīng)根據(jù)周邊服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀，建設(shè)一處或幾處綜合市場，用于提供公益性就業(yè)崗位，其產(chǎn)權(quán)歸市政府所有，由區(qū)政府負(fù)貴日常管理。

棚戶區(qū)改造補償標(biāo)準(zhǔn)二：以毛地出讓方式進行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目享受如下優(yōu)惠政策

（二）行政事業(yè)性收費減半收取，經(jīng)營、服務(wù)性收費按最低限下浮30％收取（項目明細(xì)附后）。

（一）市財政籌措危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補貼資金（包括開發(fā)企業(yè)上繳的土地出讓金，開發(fā)企業(yè)上繳的稅費地方留用部分，向上爭取政策和資金等），建立專戶，專款專用。危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目按應(yīng)繳土地出讓金的70％為基數(shù)，作為政府投入返還給開發(fā)企業(yè)。危房棚戶區(qū)供地實行土地公開掛牌出讓，在掛牌過程中出現(xiàn)竟標(biāo)情況，可采取遞減返還比例競標(biāo)辦法出讓土地使用權(quán)。成交價款一次性繳齊后，15個工作日內(nèi)補貼到位。

（三）涉及危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目的各項稅種全額征收，扣除城市建設(shè)維護稅和教育費附加，地方留成部分的60％，按入庫財政級次返給開發(fā)企業(yè)予以補貼，其余。40％由入庫財政級次設(shè)立“危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補貼資金”專戶，專款專用，定期審計。開發(fā)主體繳納稅金后，力爭10個工作日內(nèi)補貼到位。

（四）危房棚戶區(qū)改造項目在不突破國家剛性標(biāo)準(zhǔn)及不率，土地摘牌后，規(guī)劃設(shè)計不再做調(diào)整。

（五）危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目用地紅線以外沒有配套管網(wǎng)的或達不到項目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)至小區(qū)紅線。所需建設(shè)資金，一部分從市財政收取的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目城市基礎(chǔ)設(shè)

施配套費中解決，定向用于熱力、供水、排水管網(wǎng)建設(shè)，缺口部分由熱力、供水、排水等企業(yè)自籌資金建設(shè)；電力外網(wǎng)改造費用，按建筑面積每平方米20元交納；燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費用由開發(fā)企業(yè)按每戶700元交納。安置房住宅建筑面積（戶）相關(guān)配套費用（含電力外網(wǎng)改造費和燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費）免繳。

（六）對確實難以實施的危房棚戶區(qū)改造項目，市政府將采取一事一議的辦法，由市政府市長辦公會議或市政府常務(wù)會議議定。

（七）市政府已經(jīng)明確優(yōu)惠政策的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目，不執(zhí)行此政策；對土地已摘牌的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目，未簽訂安置補償協(xié)議的，執(zhí)行此政策。

棚戶區(qū)改造補償標(biāo)準(zhǔn)三：以建經(jīng)濟適用住房方式進行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造

（一）住宅用地實行行政劃撥。

（二）住宅部分行政事業(yè)性收費減半收取。

（三）住宅部分經(jīng)營、服務(wù)性收費按最低限減半收取。

（四）按照普通商品房對待管理。