麗水市拆遷補償,麗水市市區2005年房屋拆遷貨幣補償基準價方案,(一)住宅、辦公用房磚混二等貨幣補償基準價：一類地段：3510元/平方米;二類地段：3400元/平方米;三類地段：2610元/平方米;四類地段：1950元/平方米;五類地段：1
(一)住宅、辦公用房磚混二等貨幣補償基準價：
一類地段：3510元/平方米;
二類地段：3400元/平方米;
三類地段：2610元/平方米;
四類地段：1950元/平方米;
五類地段：1270元/平方米。
(二)住宅、辦公用房地段等級劃分范圍詳見《麗水市區2005年住宅、辦公用房拆遷地段等級劃分圖》。
(三)住宅、辦公用房修正系數幅度：
1、區位差價修正系數幅度為-10%—+10%;
2、其他因素修正系數幅度為-5%—+10%，適用于戶型、特殊結構形式、周圍環境等因素。
3、市場系數：-3%—+5%，視基準價公布后實施項目拆遷時的市場變動情況確定。
二、工業用房拆遷補償價按《麗水市區2005年工業用房拆遷等級劃分圖》劃分等級，由有資質的評估機構評估確定。評估公式為：土地評估價+房屋重置價。
三、商業用房拆遷補償價按《麗水市區2005年商業用房拆遷地段等級圖》和《麗水市區2005年商業用房拆遷路線價圖》劃分等級，由有資質的評估機構評估確定。
麗水市市區2005年房屋拆遷貨幣補償基準價方案說明
一、確定基準價方案的過程
根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《浙江省城市房屋拆遷管理條例》和《麗水市城市房屋拆遷管理辦法》的規定，2005年3月市建設局會同計劃、國土資源等部門，就2005年我市市區房屋拆遷貨幣補償基準價的有關問題進行討論研究，對定價原則、地段劃分原則、價格采樣依據等主要問題形成一致意見。在各部門進行了大量調查研究的基礎上，經過反復討論、多次調整，形成2005年房屋拆遷貨幣補償基準價方案。
二、確定基準價的原則
以《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第二十二條的規定為原則，即：被拆房屋貨幣補償基準價，由市、縣房屋拆遷主管部門會同價格、國土資源、規劃等行政主管部門按照當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格分別確定。
三、房屋用途的劃分
按《浙江省房屋拆遷價格評估暫行辦法》第三條第(五)款規定分為住宅、商業用房、辦公用房、工業用房及其它房屋用途。
四、地段等級的類別劃分
參照麗水市區2004年基準地價等級劃分。
五、主要的價格資料依據
市建設局掌握的2004年度市區各房地產開發公司的商品房銷售價格、數量等資料。
六、基準價的確定
按照確定房屋拆遷貨幣補償基準的原則，采用真實的價格依據，按照地段劃分類別，確定拆遷房屋貨幣補償基準價如下：
1、住宅
按照附件的資料分析：2004年一類地段的平均價是3660元/平方米;二類地段的平均價是3550元/平方米;三、四、五類沒有成交案例。
附件一中大部分新建商品房住宅房屋結構達到磚混一等、鋼混二等水平。
根據附件一的價格，對房屋結構等級進行修正(磚混二等530元/m2，磚混一等600元/m2，鋼混二等690元/m2)，修正到磚混二等，建筑物重置價—150元/m2，確定一、二類地段的磚混二等補償基準價分別為3510元/平方米、3400元/平方米。由于三類、四類、五類地段缺乏案例，我們結合基準地價的級差程度和市區房價的總體上漲水平以及該類地段原補償基準價，經有關專業人員分析將一類、二類地段基準價相當于去年同地段基準價上浮百分比的平均數，作為三類地段上浮的百分率，得出三類地段磚混二等補償基準價2610元/m2。四類、五類地段，我們通過對周邊環境調查、分析，確定該地段基準價分別在原補償基準價的基礎上浮20%、15%，得出四、五類地段磚混二等的補償基準價分別為1950元/m2、1270元/m2。
2、辦公用房：參照住宅。
3、工業用房：參照上一年方法，即土地評估價格+房屋重置價。
4、商業用房：參照上年方法，由有資質的房地產評估機構評估確定商業用房的拆遷補償價。
5、住宅、辦公用房區位差價系數幅度-10%—10%，其它因素修正幅度-5%—10%，是根據有關評估規范的要求最大限度限制估價人為因素。
七、被拆房屋貨幣補償水平分析
國務院《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》第三十一條規定拆遷房屋貨幣補償金額，以房地產市場評估價格確定。這一規定體現了等價補償的原則，也就是說：被拆房屋的市場價值就是該被拆房屋的拆遷補償金額。按照國務院、浙江省確定的拆遷補償原則，我們通過新建商品房市場價格、房屋拆遷貨幣補償基準價、被拆房屋市場價值、被拆房屋補償金額、被拆房屋實際獲補金額五個方面的比較來分析2005年我市的拆遷房屋貨幣補償水平。
以一類地段為例，2004年新建商品房市場價格平均水平為3660元/m2。而由于開發商現打破計劃經濟條件下樓層、朝向等差價系數總和為0的規則，在實際銷售中，樓層、朝向系數突破零，個別樓盤的層次、朝向系數甚至加到20%，所以出現個別套房售價超過4500元/m2的情況。
因為被拆房屋都為已建成使用的房屋，所以反映被拆房屋市場價值的最貼切的參照物就是與被拆房屋相似的二手房的市場價。經過對市區2004年第四季度近似拆遷房屋的二手房市場成交價格的統計(附件二)的分析，我市2004年第四季度二手房交易的價格平均水平為一類地段3240元/m2，二類地段為2994元/m2，三類地段為2554元/m2。按照2005年基準價方案確定的補償價格，被拆房屋的成新率(磚混結構)按80%的平均水平來測算，一類地段磚混二等房屋拆遷的基本補償水平為3510-530×(1-80%)=3404元/m2;二類地段磚混二等房屋的拆遷補償水平為3400-530×(1-80%)=3294元/m2;三類地段磚混二等房屋的拆遷補償水平為2610-530×(1-80%)=2504元/m2。
由此可見，按本方案確定的基準價補償水平高于二手房的市場價格，也就是說，拆遷補償價格高于被拆房屋實際價值，再加上8%的政府補貼，被拆房屋應該是得到實惠的。
我們假設拆遷附件二中第21號案例在2005年4月1日實施拆遷，對該房屋按拆遷房屋評估辦法評估確定該房處一類地段中，該房2001年竣工，結構為磚混二等，六層樓房的第二層，區位系數+5%，戶型、結構、周圍因素等其它因素一般，修正系數為0%，層次系數+2%，2004年末到05年4月1日市場系數調節為+3%，扣除折舊530×4%，則補償價格為[3510×(1+5%)×(1+0%)(1+3%)(1+2%)—530×4%=3851元/m2。加上政府補貼8%，實際獲補金額為3851×(1+8%)=4159元/m2。我們通過對該案例的評估以新建商品房市場價格、基準價、二手房的市場價、被拆房屋的補償金、被拆房屋的實際獲補金額五項進行比較(見下表)，可以看到，按照方案確定的基準價對被拆房進行評估補
新建商品房
市場價格
補償基準價
被拆房屋的市場價值
(二手房市場價)
被拆房屋補償金
被拆房屋
實際獲補金額
3660-4500
3510元/m2
3400元/m2
3851元/m2
4159元/m2
償的金額，與新建商品房的市場價格接近，但大大高于被拆房屋的實際價值。也就是說，被拆遷人用獲得的補償金額去買同等水平的房屋還有盈余;去買比被拆房屋品質好的新建的商品房，則可能還要自己掏很少一部分錢來補，我們認為這是合理的。因為買同等水平的房屋有盈余，在物質上體現了對被拆遷人為城市建設所作貢獻的肯定。買品質較好的新建房屋，自己要補貼一點，體現了被拆遷人追求更高生活品質所應有的付出。從對實際案例的評估過程中，我們可以發現，拆遷房屋貨幣補償基準價并不是被拆房屋的實際補償價，而只是反映某種標準條件下的價格水平(我們公布基準價所設定的條件是新建磚混二等住宅)。這個被設定的標準條件越高，則基準價越高，而實際補償過程中若補償對象相對標準條件低的，補償價要根據地段區位、成新、層次、環境、市場等因素向下修正。相對條件高的，還要向上修正，最終的補償價格還是要按照等價補償的原則，按房地產市場評估價確定。
一、農村建設宅基地補償標準是什么?
1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償?！胺珠_補償”，是指土地補償和地上附著物補償的分離。農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。
一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、土地補償的標的是土地使用權，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補償就是在規劃的安置區域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。
還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償的標的是物產所有權，包含了你所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。
3、房屋拆遷補償價由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：
房屋拆遷補償=宅基地區位補償價乘宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價
宅基地區位補償價參照當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品房住宅均價、城市規劃等綜合確定。拆遷中認定的宅基地面積應經合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區縣政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區縣政府根據當地農村經濟水平、農民居住情況確定。
麗水拆遷補償標準主要包括：(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。一、土地征收時會產生以下三種費用：1、是青苗費和地上附著物的費用。該筆費用用于補償對土地進行投入的人，是對其土地投入損失的補償。如果是土地承包經營權人投入的，就補償給土地承包經營權人;如果土地承包經營權流轉了，就補償給受讓人。2、是安置費。這筆費用應當補償給土地承包經營權人，是對其喪失土地承包經營權的補償。如果土地承包經營權人的土地被征收之后，村集體又拿出同等的土地給該土地承包經營權人承包，則這部分補償費可以交給村集體。如果土地承包經營權人的土地被征收后，村集體對其進行了安置，為其安排了工作，這部分費用就應當交給安置該村民的單位。土地承包經營權人可以選擇不接受安置或另行安排承包地，而堅持要補償費。3、是土地補償費。這筆費用是對農村集體經濟組織喪失土地所有權的補償，應該補償給農村集體經濟組織。農村集體經濟組織的所有成員對土地補償費都擁有權利。依據《民法典》的規定，承包地被征收的，土地承包經營權人有權依法取得征地補償款，而承包人可以獲得的征地補償款主要包括地上附著物、青苗等的補償費、安置補償等。二、征地補償時存在的常見問題：1、自留地合并為承包地征地補償款主要分為三種，土地補償費、安置補助費和地上附著物及青苗補助費安置補償費、青苗補助費直接給到被征地的農民;十地補償費不低于80%的部分屬干被征地農民，剩余部分中村集體召開村民會議，決定如何分配2、自留地與承包地相互區分土地補償費:歸村集體所有;地上附著物及青苗補助費:歸被征地農民所有;安置補助費:如果得到了安置，就拿不到經濟補償:但是，如果沒有獲得安置，可以在自由選擇是拿補償還是買保險。3、農村的自留地、自留山與自留草場都屬于集體所有，集體內的成員對此只有使用權。集體內成員不允許對此進行出租、轉讓或買賣，也不允許私自將自留地用于在修建房屋等其他。法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》第五條 國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理?？h級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理?？h級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第七條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:(一)建設項目批準文件;(二)建設用地規劃許可證;(三)國有土地使用權批準文件;(四)拆遷計劃和拆遷方案;(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
一、麗水市征地補償標準是怎么規定的？
為了公共利益，我國有關部門會根據實際情況對農民土地進行征收。為了維護農民的合法權益，保障農民利益不受損害，我國制定了相應的征地補償標準。那么征地補償標準是怎樣的呢？征地補償費如何計算？
1、土地補償費
用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被征用造成經濟損失而支付的一種經濟補償。
2、青苗補償費
用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。
3、附著物補償費
用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。
4、安置補助費
用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。
二、征地補償標準
1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規定。
2、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在《土地管理法》中刪除。
政府征收農民土地，應有合法項目，按照法定程序，給予被征收人合理補償，先補償，再征收，任何違反以上基本原則的征收行為都屬于違法征收。被征收人可以拒絕簽訂征地補償安置協議，以申請信息公開，提起行政復議，行政訴訟等方式爭取自己的合法權利。
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
最后有幾點需要溫馨提醒：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：
(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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文章來源參考：【頭條】，麗水市拆遷補償獎勵政策本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：梁雪書
內容審核：陳博揚律師
