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拆遷補償評估辦法，房屋拆遷怎么評估:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-02-12 15:15:59
作者：
圣運律師
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拆遷補償評估辦法,住建部最新房屋拆遷評估辦法,住建部最新的房屋拆遷評估辦法主要涉及以下幾個方面：一、評估機構的選定根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條，房地產價格評估機構應由被征收人協商選定。若協商不成，則通過多數決定、隨機選定等方

拆遷補償評估辦法，房屋拆遷怎么評估:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、拆遷補償評估辦法,住建部最新房屋拆遷評估辦法

住建部最新的房屋拆遷評估辦法主要涉及以下幾個方面：

一、評估機構的選定

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條，房地產價格評估機構應由被征收人協商選定。若協商不成，則通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。這確保了評估機構的選定過程的公正性和透明度。

二、評估原則和要求

評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。這是為了確保評估結果的公正性和準確性，防止任何形式的利益沖突或偏見影響評估結果。

三、評估方法和考慮因素

在評估過程中，注冊房地產估價師應根據評估對象和當地房地產市場狀況，選用適當的評估方法，如市場法、收益法、成本法、假設開發法等，對被征收房屋價值進行評估。同時，應考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

四、評估流程和復核機制

房屋拆遷評估的一般程序包括接受評估任務、評估前的準備、現場勘查、相關資料的綜合分析、編寫評估報告以及評估復核和審批等步驟。此外，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。這提供了一個有效的復核和申訴機制，以確保評估結果的公正性和準確性。

綜上所述，住建部最新的房屋拆遷評估辦法涵蓋了評估機構的選定、評估原則和要求、評估方法和考慮因素以及評估流程和復核機制等方面，旨在確保房屋拆遷評估的公正性、準確性和透明度。

二、房屋拆遷怎么評估

一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準地價法進行房屋拆遷的評估。還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。

法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

三、農村房屋拆遷評估標準

農村房屋拆遷評估標準如下：1、按房屋所有權補償，其僅擁有房屋所有權，其宅基地土地使用權幾乎是無償取得，不是完整的土使用權權益，無抵押、處分等權利，所以從其權益角度來看居民甲的補償款僅包括其目前狀態下所擁有的所有權價值，多采用成本法進行評估；2、按房屋所有權價值加土地征用補償費標準補償，至于征用補償標準應采用何種標準，應按照當地征用補償類型標準之最高標準。實施拆遷時，居民是以犧牲“住”為代價的，按照當地征用補償類型標準之最高標準；3、按房屋所有權價值加土地征用補償費及土地開發費與市政配套費標準補償，農村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進行房屋建設時，對土地是進行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設、引入等。因此在第二種基礎上適當考慮增加土地開發費與市政配套費補償更為全面；4、按房地產市場價格扣除應補市場地價標準補償，在進行拆遷房屋估價時，采用“根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”這種思路進行評估則應擬定滿足欲拆遷房屋能夠進入房地產轉讓市場的前提下所能實現的轉讓價格再扣除需滿足進入房地產轉讓市場所需付出的代價，即房地產市場價格-應補市場地價；5、按房地產市場價格補償，居民甲由于實施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權及該宗地上所建房屋使用的機會，由此應補償居民甲一個與之目前相當居住水平的機會。按照機會平等原則，應按房地產市場價格標準對居民甲進行補償；6、按照目前市場土地取得費標準，建議采用拍賣土地市場價格水平，減去另交地價后以建筑面積分攤方式補償?！痉梢罁浚骸秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、國家房屋拆遷評估規定

《國有土地上房屋征收評估辦法》對國家房屋拆遷評估做出了如下詳細的規定：

1、第四條：房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

2、第九條：房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

3、第十一條：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

一、房屋拆遷評估依據有哪些

1、因拆遷造成停業損失：補償拆遷款的5％

因征收非住宅房屋造成停產停業損失的，按被征收房屋價值的5％進行補償，如果被征收人認為損失超過5％的，可由選定的房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果予以補償。而以前關于停產停業的損失補償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對被拆遷范圍內直接從事生產經營的在冊人員，補償6個月費用。

承租人補償標準提高10％

征收直管公房、自管公房的補助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補償的，給予承租人90％補償，給予被征收人10％補償。原拆遷政策是補償承租人80％，補償產權人10％。

2、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置：

（1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。

（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。

3、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：

（1）對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人應當按下列規定予以補償安置：

（2）具備易地建房條件的區域，可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；

（3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當地農村住房建設的有關規定執行。

（4）不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

4、房屋拆遷補償及安置費計算標準：

房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）；

房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格；

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。

二、拆遷評估復議要怎么申請

1、申請。如果被拆遷人或房屋承租人提出申請，需提供申請書、身份證明、產權證或公房租賃憑證等資料。其中，申請書要寫明申請人基本情況、具體請求、事實理由等內容。裁決申請資料齊全的，裁決機關在收到申請之日起5日內決定是否受理。如果材料不齊，則申請人需在7日內補齊。

2、審理。在裁決過程中，裁決機關首先會聽取各方陳述，認定補償安置的事實是否清楚，并征詢拆遷雙方是否愿意進行調解。期間，如果拆遷雙方就補償安置達成一致的，應簽訂房屋拆遷補償安置協議并交給裁決機關，拆遷裁決程序終止。若申請人經兩次通知沒有參加裁決審理的，視作撤回裁決申請。若被申請人經兩次通知不出席裁決審理的，裁決機關可缺席裁決。

3、文書送達。送達裁決文書如申請書副本、裁決書等，必須有送達回證。送達方式可以是直接送達、郵寄送達、留置送達或公告送達。采用公告送達的，可將裁決文書張貼于被拆除房屋的拆遷基地內，公告天數不得少于5天。

4、執行。拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應當按照裁決方案認真執行。不執行的，裁決機關可依法申請有關部門強制執行。

五、拆遷房屋評估標準參考

房屋拆遷補償評估的方法有：

1.根據實際評估時間點計算重置價值；

2.預估預期收益進行計算；

3.參照類似的房地產市場價值；

4.預估土地開發后扣除相應稅費的價值進行計算；

5.評估土地在進行實際區位確定的價值。

一、股權轉讓評估的方法有哪些

股權轉讓評估的方法有：

1、收益法。通過資本化或折現被評估企業的預期收益來確定被評估對象價值的評估思路；

2、市場法。將評估對象與市場上已有可比交易案例的可比上市公司、企業、股東權益、證券等資產進行比較，以確定評估價值。市場法中常用的方法是上市公司比較法和交易案例比較法；

3、成本法。又稱資產基礎法，是在合理評估企業資產價值和負債價值的基礎上，確定評估對象價值的評估思路。

二、危險房屋拆除建筑物有賠償嗎？

危房拆除有補償，危房拆除補貼計算標準如下：

1.房屋價值補償按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。

2.搬遷費和臨時安置費具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式。

3.停產停業損失的補償由征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。

三、土地使用權評估方法有哪些

土地使用權價值評估方法主要有以下幾種

1、成本法。針對土地使用權價值評估，通常叫做成本積算法，即對取得士地或已實現的土地開發的各項成本費用進

行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。該方法與市場比較法正好相反，適合在鄉鎮等市場不活躍的地方，但是同樣也要求周邊區域有相關案例，有明確征地補償文件。運用的前提是要取得當地征地拆遷補償文件，因為地取得費主要依據這些文件的規定，土地開發費需要經過調查才能確定。

2、市場比較法。根據市場中的替代原理，將需要評估的土地與具有替代性的，且在估價時點市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格做適當修正，并以此估算土地客觀合理價格，這是不動產估價中最常用的基本方法之一。該方法主要適合地產市場較發達的區域，周邊需要有很多可以參照的市場案例。但是有一個缺陷，就是對案例的收集要求較高，因為有文字記錄的市場案例的收集比較困難，大多數時候只能通過市場調查。

3、剩余法。房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價等于土地使用權價值加上房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

4、收益還原法。又稱收益法、收益資本化法等主要是運用適當的原資本化率，將預期的估計對象未來各個階段的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其和得出待估土地價格的一種方法。該方法的適用范圍較小，只適用于有收益或者有潛在收益的土地。

5、假設開發法。指項目開發完成后預計可以實現的開發價值，扣除項目的建造成本，管理、銷售、融資、稅收等各項費用，以及利潤等，以此來對土地使用權進行估價的方法?；竟綖椋旱貎r等于項目開發價值減去建造成本減去管理費減去銷售費用減去利息減去稅費減去利潤。此方法主要用于待開發建設土地、有明確規劃依據的土地以及建成區房地產市場較多的地區。使用過程中需要首先用市場比較法求取待估土地預計開發完成后或現行狀態的價格水平，主要涉及在現實調查中，對待估地所在區域的房地產市場價格的調查和分析，開發費用的確定，也要求評估人員對周邊相關工程承包價格有一個比較清晰明確的了解。

6、基準地價法。對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基雅地價評定工作，并且已得出城市不同級別的上地的基準跑價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別，同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價法。土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。只有道路系統完整、且要求有路線價、深度修正系數表和條件修正系數表，比較苛刻，因此實踐中很少采用。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。