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公司征地補償律師講解拆遷，拆遷法律:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-02-04 15:59:13
作者：
圣運律師
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公司征地補償律師講解拆遷,北京征地拆遷律師：違反“先補償后拆遷”原則征收方強拆違法,為加快征收項目進展，有些相關部門會采取強制手段對征收范圍內的房屋進行拆除，之后再與被征收人協商補償事宜，于是很多被征收人被逼無奈只好簽署補償協議。來自蘇州的

公司征地補償律師講解拆遷，拆遷法律:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、公司征地補償律師講解拆遷,北京征地拆遷律師：違反“先補償后拆遷”原則征收方強拆違法

為加快征收項目進展，有些相關部門會采取強制手段對征收范圍內的房屋進行拆除，之后再與被征收人協商補償事宜，于是很多被征收人被逼無奈只好簽署補償協議。來自蘇州的尹某就遭遇了這種情況，為維護合法權益，尹某委托恒略律所文品良律師提起行政訴訟。（當事人信息等均作化名）
律師認為該行為明顯違反法律規定的“先補償，后搬遷”原則，最終經法院依法公正作出判決：確認被告蘇州某區管理委員會拆除尹某房屋的行為違法。案件概況
尹某于1999 年購買了位于蘇州市某區的102 號房屋，并取得房產證。后被告蘇州某區管理委員會對房屋所在地區進行搬遷，但未與尹某達成搬遷補償協議。
2022年3月28日，在沒有任何手續及通知的情況下，尹某發現自己的房屋已被拆遷方強制拆除，遂報警。公安機關經過查詢得知此舉系被告委托的拆遷方所為，但其稱是誤拆以及只是清理了“斷壁殘垣”。
“房子就這樣沒了”這讓尹某一家措手不及、束手無策。最后在對方的“威逼利誘”下，2022 年4月26日，無奈的尹某只得與被告簽署了補償安置協議，但其心里一直有個疑問，難道征收部門就能隨意強拆老百姓的房屋嗎？
尹某找到了北京恒略律師事務所，決定通過法律途徑維護自己的合法權益，律所接受委托后指派在辦理征拆案件經驗豐富的文品良律師承辦此案。

恒略律師認為：
經過對案件情況、實地走訪和對證據材料的梳理，恒略律師迅速確認本案適格被告并認為：
被告蘇州某區管理委員會 2022 年 3 月28日的強拆行為，既未有任何事實依據，又未經過正當法律程序，嚴重侵害了原告的合法財產利益。其雖與被告所管轄的社區簽訂了補償協議，但非行政機關不具有簽訂補償協議等行政協議的法定職權，該協議無效。且該協議屬于事后補簽，被告利用強拆后的優勢地位，對其及家庭成員進行反復的騷擾和脅迫。因此被告強拆房屋既存在程序違法，也存在實體違法。
故向法院提交證據材料訴請: 確認被告 2022 年 3月28日拆除原告位于蘇州市某區102 號房屋的行為違法。

被告辯稱

其從未拆除或者指令拆除原告案涉房屋。被告委托蘇州XX工程有限公司（以下簡稱工程公司）對房屋實施拆除和建筑垃圾清運，該公司在履行民事合同中的侵權行為應通過民事糾紛解決，不屬于行政違法，于法無據。
2022 年3月 28 日評估公司進場對案涉車庫進行實地查勘并評估，后簽署補償安置協議，原告車庫在協議搬遷中的所有權益，其已嚴格按征收政策給予了保障。原告在簽訂搬遷補償協議并領取補償款后，又訴其拆除車庫的行為違法沒有事實和法律依據。綜上，請求依法駁回原告的訴訟請求。

判決結果

經審理，法院充分采納了恒略律師的意見，判決確認被告強制拆除房屋的行為違法。法院認為：根據《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第五款之規定，本案中，原告主張其所有的102 號房屋被強制拆除。根據2022年3月28日的接處警工作登記表及結合被告亦認可系被告委托工程公司在XX新村房屋協議搬遷中實施拆除房屋、垃圾清運，故本案中委托的行政機關即XX管委會。被告辯稱其從未拆除或者指令拆除原告案涉房屋，結合原告提供的照片、視頻以及接處警工作登記表，被告上述抗辯與事實不符，本院不予采信。被告辯稱XX公司在履行民事合同中的侵權行為應通過民事糾紛解決，不屬于行政違法，于法無據，本院亦不予采信。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條的規定，本案中，雖然原告與被告委托的XXX區居委會于2022 年4月 26日就案涉房屋簽訂搬遷補償協議，并已經獲得相應補償，但案涉房屋已于 2022年3月28 日被拆除，違反上述規定。且被告未能提供其他證據證明拆除行為符合《中華人民共和國行政強制法》的相關規定，被告的拆除行為依法應確認違法。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第二款第一項之規定，確認被告的強拆行為違法。

恒略說法

幫助尹某確認相關部門強拆房屋的行為違法只是維權的第一步，之后，恒略律師將繼續代理其處理后續賠償事宜，全面維護當事人的合法權益。
當然通過本案可知，雖然征收部門在強拆后與當事人補簽了安置補償協議，但這種“先上車，后補票”的做法顯然違背了法律規定也不會被法院認可。恒略律師提示您，如果在征拆過程中遇到不平待遇時，一定要勇于拿起法律武器來維護自身的合法權益。

法律分析：拆遷一般經過以下法定程序：

1、房屋拆遷部門向主管部門申請拆遷許可。

2、發布拆遷公告。作出拆遷決定的縣級以上政府應在拆遷范圍內進行公告，公告內容中應包括拆遷補償方案。

3、與被拆遷人協商拆遷補償事宜，并簽訂拆遷補償協議。

4、在被拆遷人按照拆遷補償協議約定搬遷后，實施拆遷。

政府在發布拆遷公告時，公告期限不得少于30天。如果大多數被拆遷人對于政府公告的拆遷補償方案存在異議，政府應當召開聽證會并組織被拆遷人參加，聽取被拆遷人的意見，并對拆遷補償方案進行修訂。

如果被拆遷人對于政府征收土地的決定不服的，可以向上一級政府機關申請行政復議，或者直接提起行政訴訟。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十二條市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十四條被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

三、拆遷補償協議不因簽訂前征地程序不合法而無效

法律主觀：拆遷協議應該由房屋征收管理部門與房屋所有人簽訂。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

四、北京征收拆遷律師：集體土地征收常遇到的違法形式

拆遷律師的辦案秘籍你想知道嗎？大家好！我是拆遷律師李順華，歡迎大家收看我最新總結的拆遷律師辦案秘籍系列課，今天講第五課，題目是《了解集體土地征收經常遇到的違法形式》

我們前面講了國有土地上房屋征收中律師辦案的相關內容，我們國家還有一種土地所有權性質，那就是村集體所有。對于這兩種土地性質上的房屋的征收，國家分別規定了不同的征收權限和征收程序。

新的土地管理法修改后，對集體土地上房屋的征收拆遷的程序略不同于國有土地上房屋的征收程序，按照原土地管理法以及現征補條例的規定，地方政府只有取得了省級以上政府的征地批文后才可以實施征收補償行為，但現行的土地管理法規定，把征收行為以取得征地批文為時間節點，前后分為了兩個階段，之前的稱為擬征收階段，之后的稱為實質征收階段。擬征收階段地方政府可以先調查征收土地及房屋的面積及人口數量，組織制定補償方案，實施與被征收人的簽約工作。但在這個階段法律并沒有賦予地方政府實施拆房的權力，更沒有強制拆房的權力，而事實上，為了達成既定征收事實或者強迫搬遷的目的，地方政府在沒有取得省級以上人民政府征收批文的情況下，便開始了實質性征收行為，比如將已簽約的房屋實施拆除，使得沒簽約的住戶生活環境遭到破壞從而被迫搬遷，如果還不搬遷，有些地方就以村民自治的名義由村委會實施所謂的幫拆。事實上，以上行為都是違反土地管理法法規定，因為沒有取得征地批文前，簽訂的補償協議沒有生效，是不能根據協議拆房的，對于未簽約的更是沒有強制征收權力的。

當然，如果在簽約達到一定比例，報請省級以上政府取得征地批文后，對于仍然沒有達成補償協議法律規定可以由縣級政府作出補償決定，然后申請人民法院強制執行，這類似于國有土地房屋的強制補償征收程序。

除了以上征收權限和程序方面存在的問題之外，還有個根本問題就是，很多征收項目實質上降低了農民的原有生活水平，甚至導致長遠生計失去保障，這是明確違反土地管理法規定的，比如我們代理的保定的城中村的拆遷，很多村民的宅基地房屋面積都在五六百平米以上，除了自住之外，剩余的房屋對外出租，形成了穩定的收入來源，而根據征收安置方案，卻只能得到三百多平米的高層安置房，這些房屋基本上只能滿足自己一大家人自住，原來出租的收益就沒有了，因此很多村民是不同意的。

拆遷律師在接集體土地房屋拆遷案件時，會首先了解清楚每個案件的具體案情，因為每個案件都是不同的，然后綜合運用我國法律法規的規定，從將熟練掌握的維權工具箱里優化組合，補充完善，制定周密的維權方案，當然，如果我們認為有些案件不再適合走法律程序，律師介入沒有可操作空間，也會如實告知。下一課我們將講集體土地維權常用維權措施工具包。

如果您認為我講的內容對您有幫助，請關注我，如有征地拆遷問題，歡迎來電或私信咨詢。

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五、北京征地拆遷補償和安置有哪些相關規定

一、北京征地拆遷補償和安置

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

第十三條宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。

第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

按照前款規定對被拆遷人給予貨幣補償的，不再進行房屋安置或者另行審批宅基地。

第十五條拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第十四條第一款的規定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價；但按照市人民政府規定以經濟適用住房安置被拆遷人的除外。

農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集體建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人的，經村民會議或者村民代表會議討論通過并報鄉(民族鄉)、鎮人民政府批準后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。

其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照本條第二款的規定執行。

第十六條農村集體經濟組織或者村民委員會在集體土地上建設安置房屋的，應當符合城市規劃、土地利用規劃和年度計劃，依法取得用地和規劃許可。

第十七條農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區，可以按照土地管理法律、法規和規章的規定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價給予補償。

其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照前款規定執行。

本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償。屬于征地拆遷房屋的，補償標準由鄉(民族鄉)、鎮人民政府根據當地實際情況確定，報區、縣人民政府批準后執行；屬于占地拆遷房屋的，補償標準由農村集體經濟組織或者村民委員會確定，報鄉(民族鄉)、鎮人民政府批準后執行。本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。

二、北京征地拆遷法律責任

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

第二十五條違反本辦法第七條規定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第二十六條市和區、縣國土房管局違反本辦法規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。