后爐子拆遷補償,黑龍江省棚戶區拆遷補償標準,補償安置方式及政策 (一)補償安置方式。 采沉區棚戶區改造補償安置方式分為產權調換和貨幣化安置。 (二)補償安置政策。 1.產權調換 產權調換房源
補償安置方式及政策
(一)補償安置方式。
采沉區棚戶區改造補償安置方式分為產權調換和貨幣化安置。
(二)補償安置政策。
1.產權調換
產權調換房源分為采沉區棚戶區新建房屋和政府集中購買房屋。采沉區棚戶區居民選擇產權調換的，根據原可居住房屋面積，就近上靠戶型予以安置，并對原可居住房屋評估單價和用于產權調換的新安置樓房基準價格結算差價。
選擇產權調換為多層住宅的，按照公開、公平、公正的原則，采取抽簽的方式確定安置用房，差價額每平方米超過350元的，按350元結算;差價額每平方米低于350元的，以實際發生的差價額結算。新安置樓房面積大于原可居住房屋面積部分，45平方米以內差額面積部分，按經濟適用住房價格每平方米1350元結算;超出45平方米以上差額面積部分，按樓層價格結算差價。新安置樓房基準價格為每平方米1650元，一層至五層每平方米1700元，六層每平方米1400元。
選擇產權調換為高層住宅的，以自主選房的方式確定安置用房，原可居住房屋面積每平方米補交差價500元，新安置樓房面積大于原可居住房屋面積部分，按每平方米1800元結算。
可居住房屋(不包含偏廈子、門斗)應有爐子、火炕(床)、火墻、煙囪、保溫棚、門窗、廚房、水井(或自來水)等獨立使用功能的房屋。
2.貨幣化安置
貨幣化安置分為居民自主購買商品房和直接貨幣補償。
(1)居民自主購買商品房
采沉區棚戶區居民選擇自主購買商品房的，可由政府搭建買售服務平臺信息庫，限定商品房價格，引導居民到買售服務平臺上自主購買商品房。
采沉區棚戶區居民選擇自主購買商品房的，要求先支付總房款與原房屋貨幣補償款差額部分款項和相關費用。市采煤沉陷區綜合治理辦公室(簡稱市沉治辦)通過轉賬支付方式將原房屋貨幣補償款支付銷售單位。若已購商品房總房款低于原房屋貨幣補償額度，由市沉治辦與采沉區棚戶區居民結算差價。
(2)直接貨幣補償
采沉區棚戶區居民選擇直接貨幣補償的，有照房屋價格由房地產評估機構以本區域新建房屋市場平均價格為基數，根據房屋的區域、位置、用途、建筑面積、結構、成新等因素，確定有照房屋補償價格，對采沉區棚戶區居民進行補償;無照可居住房屋按有照房屋評估作價的70%進行補償。
直接貨幣補償應同時滿足以下條件:一是采沉區棚戶區居民自愿申請直接貨幣補償，并提交直接貨幣補償申請書;二是采沉區棚戶區居民需出具戶籍證明和房屋產權證明;三是采沉區棚戶區居民需出具采沉區棚戶區以外的其它住房證明，此住所不能在采沉區及納入規劃的棚改地塊內;四是房屋驗收單。
3.采沉區棚戶區居民有照房屋在規定期限內搬遷的，在評估作價的基礎上予以上浮，磚混結構的上浮10%，磚木結構的上浮15%，簡易結構的上浮20%，未在規定期限內搬遷的，不予上浮。
4.住宅改非住宅房屋補償
產權證載明用途為住宅，實際用于生產經營的，按有照住宅評估作價，并對從事經營的實際建筑面積部分，根據營業執照(截止時間為搬遷公告下發之日)，按以下上浮標準給予補償:
(1)經營12個月至24個月的，評估價格上浮5%;
(2)經營24個月至36個月的，評估價格上浮10%;
(3)經營36個月至48個月的，評估價格上浮20%;
(4)經營48個月以上的，評估價格上浮30%。
上述房屋補償估價上浮后，最高不得超過房屋本身按非住宅標準估價的補償數額。經營時間不滿12個月的，不予上浮。無照可居住房屋實際用于生產經營的，評估作價后，根據本條上述標準進行補償。無工商營業執照的，但實際正在經營中的，由區級保障房管理辦公室現場公示七天，并附營業照片，評估作價按實際經營期限上浮標準的一半結算。
5.特殊群體補助
(1)對持有特困證、低保證、省(部)級勞模證的居民，或持有建國前軍人證、抗美援朝軍人證的居民，給予一次性補助3000元/戶。未在規定期限內搬遷的，不享有此項補助。
(2)對持有殘疾證的殘疾人，按照殘疾證等級給予一次性補助:一級3500元/人;二級3000元/人;三級1500元/人;四級及以下的1000元/人。未在規定期限內搬遷的，不享有此項補助。
6.臨時安置補助費
市沉治辦對選擇產權調換的采沉區棚戶區居民給予支付臨時安置補助費。臨時安置補助費的過渡期為自搬遷之日起至回遷通知的次月止，過渡期超過18個月的，市沉治辦應加倍支付臨時安置補助費。住宅房屋的臨時安置補助費按《中華人民共和國房屋所有權證》標明的建筑面積每月每平方米6元計算;大于新安置房屋面積的，按新安置房屋面積每月每平方米6元計算;無照可居住房屋面積按每月每平方米3元計算。對已搬遷的采沉區棚戶區居民，經區級保障房管理辦公室通知后，拒絕首次抽簽的居民，臨時安置補助費結算時間為自搬遷之日起至首次抽簽的房源回遷通知次月止。
7.搬遷補助費
對已搬遷的采沉區棚戶區居民，一次性支付搬遷補助費每戶600元。
8.合戶
在同一行政區域內的采沉區棚戶區居民要求合戶的，可以合戶，合戶后不允許再進行分戶。合戶后房屋面積大于新安置房屋面積部分，按合戶所有房屋的市場評估均價給予補償;新安置房屋面積大于原房屋面積部分，按新安置樓房樓層差價結算。
9.分戶
采沉區棚戶區居民要求分戶的，原房屋面積在90平方米以上(含90平方米)可以分戶，分戶后不允許再進行合戶。分戶后每戶面積不得小于45平方米，并就近上靠戶型予以安置，差額面積部分按樓層價格結算。若房屋面積不足90平方米，但由于家庭人口多(同一戶口內四口人以上，含四口人)，一戶居住不下的，可向區級保障房管理辦公室申請特殊情況認定后，再予以分戶，分戶后45平方米以內差額面積部分，不享受經濟適用房價格，按樓層價格結算差價。
10.安置戶型
原可居住房屋面積小于50平方米的，可在60平方米以下面積中抽取安置用房;原可居住房屋面積大于50平方米，且小于60平方米的，可在等于或大于60平方米，且小于70平方米組別中抽取安置用房，以此類推。對采沉區棚戶區居民家庭人口多(同一戶口內四口人以上，含四口人)，就近上靠一檔戶型安置，居住不下的，可攜帶相關證明向區級保障房管理辦公室提出申請，區級保障房管理辦公室審核同意后，根據居民實際情況可再上靠一檔戶型。
11.低樓層照顧政策
對同一戶口內符合以下任一條件的采沉區棚戶區居民，可優先照顧安置一戶低樓層。未在規定期限內搬遷的，不享受此項照顧。
(1)家庭成員中有三級以上(含三級，下肢殘疾和視力殘疾)殘疾證的居民;
(2)70周歲以上老人(以房屋驗收時間為準);
(3)因疾病導致無法正常行動的居民(以三級甲等以上醫院病例為準)。
12.下列情形不予補償安置
(1)未在規定期限內搬遷的;
(2)倉庫、廠房;
(3)機關、企事業等單位房屋;
(4)我市煤礦棚戶區改造項目及采煤沉陷區綜合治理一、二期已補償安置的，又在原地違法重建的房屋;
(5)除可居住房屋以外，其它附屬物不予補償安置。
13.確定房地產評估機構
采沉區棚戶區居民協商選定有資質的評估機構，評估機構資質應為本市三級以上(含三級)或省內二級以上(含二級)。
14.殘值房拆除
區級保障房管理辦公室負責以招標方式確定拆除單位，對殘值房進行拆除。
15.產權證滅籍
區級保障房管理辦公室負責協助產權部門辦理房屋產權滅籍工作。
16.土地收儲
區級保障房管理辦公室負責將搬遷后騰空土地移交到市國土資源局進行收儲，暫時達不到收儲標準的，由各區級政府進行監管。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。
因此，在政府實施土地征收和拆遷補償安置的過程中，只要違背“給予被征收人公平補償”這一基本原則，即可視為違法，被征收人應該果斷通過法律途徑爭取合理補償。
法律分析：棚戶區拆遷賠償標準不是法定的，棚戶區改造補償分為兩類：現金補償和房屋置換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
法律分析：參與棚戶區改造項目的開發建設單位應出具相關資質和資金證明文件，其中存款金額不低于項目投資的30%（組團規模以上項目分期實施的，投資按一期開發規模計算）。
法律依據：《房屋拆遷補償安置實施細則》（暫 行）第一條 為依法保護棚戶區改造拆遷當事人的合法權益，加快改善棚戶區居民的居住和生活條件，依據有關法律政策規定，結合本市實際，制定本實施細則。第二條 凡被市政府批準列入棚戶區改造計劃的建設項目以及市政府批準建設的經濟適用房和廉租房項目的拆遷補償安置適用本細則。第三條 棚戶區拆遷補償安置工作由佳木斯市房屋拆遷管理辦公室（以下簡稱市拆遷辦）負責監督管理，并組織實施。第四條 參與棚戶區改造項目的開發建設單位應出具相關資質和資金證明文件，其中存款金額不低于項目投資的30%（組團規模以上項目分期實施的，投資按一期開發規模計算）。
法律主觀：拆建單位依照規定標準向 被拆遷房屋 的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有： (1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。 (2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。 (3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房， 房屋拆遷補償 費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價× 宅基地面積 +被拆遷房屋重置成新價。 (一)房屋拆遷補償計算標準 (1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額) (2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格 (二) 房屋拆遷安置 費計算標準 (被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時 安置補助費 +超過過渡期限的臨時安置補助費+ 非住宅房屋 因停產、停業造成的損失賠償費注： 1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0; 2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0; 3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
法律客觀：《土地管理法》第四條 國家實行土地用途 管制 制度。 國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。 前款所稱農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。 使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
土地補償費:計算方式:各政府因地制宜制定出各地區土地征收的價格(區片 價),乘以被征收土地的面積,就是土地補償費標準。未利用地按區片價的60%執行。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、鬧肢帶文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的饑悉，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有液蘆權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
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●黑龍江省棚戶區拆遷補償標準文件
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投稿：阮桂
內容審核：王四新律師
