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綠隔拆遷的補償，一級土地開發(fā)要求:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-01-08 08:50:18
作者：
圣運律師
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綠隔拆遷的補償,土地一級開發(fā)暫行辦法,第一條為規(guī)范市區(qū)土地一級開發(fā)行為，更好地落實土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，確保有計劃供應土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決

綠隔拆遷的補償，一級土地開發(fā)要求:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、綠隔拆遷的補償,土地一級開發(fā)暫行辦法

第一條為規(guī)范市區(qū)土地一級開發(fā)行為，更好地落實土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，確保有計劃供應土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）和《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）和《土地儲備管理辦法（國土資發(fā)〔2007〕277號）》等有關規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法所稱土地一級開發(fā)，是指土地儲備機構按規(guī)定確定土地一級開發(fā)單位，依照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對國有土地、集體土地依法實施拆遷、收回、征收和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。城中村和舊城改造，按本辦法規(guī)定實施土地一級開發(fā)。第三條市國土資源局（以下簡稱市國土局）負責土地一級開發(fā)管理工作，市土地儲備機構負責組織實施。市發(fā)改、建設、規(guī)劃、財政和審計等行政主管部門按照各自職責，做好相關工作。第四條土地一級開發(fā)堅持以政府主導、市場運作的原則，可以由土地儲備機構承擔，也可以由土地儲備機構通過招標方式選擇有實力的經(jīng)濟實體承擔。一級開發(fā)后的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策供應土地。第五條土地一級開發(fā)主要包括：

（一）辦理一級開發(fā)相關政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項目核準或備案、征地、拆遷、市政建設、交評、環(huán)評等一級開發(fā)審批手續(xù)；

（二）實施集體土地征收工作；

（三）實施國有土地收回（收購）及地上建筑物征收工作；

（四）完成地上附著物拆除、地下構筑物拆移等工作；

（五）根據(jù)規(guī)劃條件進行土地平整及其他市政、配套基礎設施建設；

（六）其他一級開發(fā)工作。第六條土地一級開發(fā)實施方案由市土地儲備機構或轄區(qū)政府商市土地儲備機構編制，經(jīng)市國土局審核后，報市政府批準。土地一級開發(fā)實施方案應包括地塊現(xiàn)狀情況、土地及地上建筑物權屬情況，規(guī)劃條件及供地方向，一級開發(fā)成本，資金籌備計劃，一級開發(fā)實施方式及時間安排等內(nèi)容。第七條土地一級開發(fā)成本包括：

（一）前期費用；

（二）征地補償費、拆遷補償費、工程費；

（三）市政基礎設施、公共配套設施建設費用；

（四）財務費用和相關稅費；

（五）不可預見費。第八條土地儲備機構負責實施土地一級開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。管理費用按照土地一級開發(fā)成本的2％列支。通過招標方式進行土地一級開發(fā)的，由土地儲備機構與中標單位簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。中標人負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地一級開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤不高于成本的10％。第九條土地一級開發(fā)由土地儲備機構或土地儲備機構委托土地一級開發(fā)實施單位向建設、規(guī)劃、國土等部門辦理相關手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保、人防等有關單位的，應辦理相關手續(xù)。第十條土地一級開發(fā)涉及集體土地、農(nóng)用地的，依法辦理土地征收、農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。第十一條國有土地一級開發(fā)，由土地儲備機構、土地一級開發(fā)實施單位與土地使用權人、房屋產(chǎn)權人簽訂補償協(xié)議。

二、一級土地開發(fā)要求

土地一級開發(fā)是指政府或其授權委托的企業(yè)在土地出讓前，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)，對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進行統(tǒng)一征用、拆遷、補償、安置，并進行適當?shù)幕A設施建設和社會公共設施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達到“幾通一平”的建設條件，從而可以凈地出讓土地使用權的行為。土地一級開發(fā)可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。在這種情況下，開發(fā)企業(yè)僅僅是作為土地儲備機構的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關事務，開發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開發(fā)成本的2％。由開發(fā)企業(yè)自行負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織施的，利潤率為開發(fā)成本的8％。土地一級開發(fā)業(yè)務的特點＊資金密集。土地一級開發(fā)業(yè)務是屬于資金密集型業(yè)務，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。＊融資困難。從事一級開發(fā)的企業(yè)大多數(shù)是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在于：

（1）企業(yè)成立時間短，缺少經(jīng)營業(yè)績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；

（2）企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財產(chǎn)作為融資抵押。一級開發(fā)階段，土地使用權不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進行抵押融資；

（3）受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響，銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。中國人民銀行“121號文件”明確規(guī)定要“嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大；

（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。＊需求穩(wěn)定。土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處于增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發(fā)業(yè)務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。＊土地一級開發(fā)過程簡單，與其對應的資金路線圖清晰。現(xiàn)金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關費用。由于征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發(fā)的過程和成本是可控的，事先可以做出比較準確的預算。8％的開發(fā)利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發(fā)與房地產(chǎn)二級開發(fā)不同的風險收益特性，是風險較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)務。＊土地一級開發(fā)業(yè)務的發(fā)展方向是政府主導、市場化運作。從相關政策的演進來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規(guī)則制定者和行業(yè)監(jiān)管者的角色轉變，通過培育市場主體、加強市場監(jiān)管等舉措推動土地市場發(fā)育。從規(guī)劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現(xiàn)了政府的主導作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。＊土地一級開發(fā)業(yè)務的發(fā)展方向是培育市場化的土地一級開發(fā)主體，實行市場準入制度。《北京市土地儲備和一級開發(fā)管理暫行辦法》第四條規(guī)定，“土地儲備開發(fā)堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。”未來，只有有誠信、有實力的開發(fā)企業(yè)才能經(jīng)營土地一級開發(fā)，市場準入門檻的提高將進一步提升土地一級開發(fā)企業(yè)的整體素質(zhì)，降低融資風險。日前，北京市土地一級開發(fā)招投標政策已獲審批通過，將正式開始實施，這意味著北京市土地一級開發(fā)將駛入更加市場化、透明化運行的軌道。

三、土地一級開發(fā)手續(xù)

土地一級開發(fā)流程如下：

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。

（三）通過土地預審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。

（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體

1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議

（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)

（七）如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。

（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設。

（九）組織驗收建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容：

1、審核土地一級開發(fā)成本

2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求

3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費

4、納入市土地儲備庫。

四、什么是土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)就是從生地到熟地的過程。土地一級開發(fā)，是由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到三通一平（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平“（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。土地一級階段包括：1、前期手續(xù)階段、2、組織實施階段3、土地入市階段。一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。一級開發(fā)項目模式具體為：1、舊城改造項目2、城中村改造項目、3、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、4、土地一級開發(fā)項目、5、中心城區(qū)棚改項目、6、一次性招標棚改項目、7、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。綜上所述，土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第十六條下級土地利用總體規(guī)劃應當依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標，省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應當確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。

五、明確土地一級開發(fā)的范圍和基本原則?

（一）合理確定土地一級開發(fā)的范圍。本通知所稱土地一級開發(fā)，是指按照城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的要求，對集中連片、面積達60公頃以上的土地進行統(tǒng)一征收（收回）、統(tǒng)一實施基礎設施配套建設，使區(qū)域內(nèi)的土地達到開發(fā)建設條件后依法進行土地供應的行為，包括對政府儲備土地、園區(qū)土地、農(nóng)墾系統(tǒng)利用的國有劃撥土地實施的土地一級開發(fā)以及省政府批準的其他土地一級開發(fā)。?

（二）堅持土地一級開發(fā)政府主導原則。土地一級開發(fā)應當堅持政府主導，由政府組織對一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)的土地進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一整理和統(tǒng)一供應；堅持市場運作，通過公開的市場運作方式選取有資質(zhì)的單位進行土地整理、基礎設施配套建設。嚴格執(zhí)行土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓制度，不得以項目出讓的方式代替土地使用權出讓；堅持集約節(jié)約利用土地，嚴格控制新增建設用地，積極盤活存量建設用地，優(yōu)化土地利用結構，提高土地利用效率。?

一、征地審批審批手續(xù)

農(nóng)用地轉用審批是從保護農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的角度，對農(nóng)用地專門設置的一個控制土地用途的審批制度。

《土地管理法》第四十四條規(guī)定：建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，由國務院批準。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

因此，根據(jù)上述法律法規(guī)，農(nóng)用地轉用的審批權限集中于國務院和省級人民政府，依據(jù)建設項目的性質(zhì)、是否使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的土地等來具體劃分。

同時，農(nóng)用地轉用應當符合下列條件：第一，符合土地利用總體規(guī)劃。第二，確屬必需占用農(nóng)用地，并且符合土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉用指標。第三，占用耕地的，方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求。第四，城市和集鎮(zhèn)建設占用土地涉及農(nóng)用地轉用的，還應當符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。

二、土地使用權人寫誰的名字有什么作用？

在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。

①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協(xié)議三種方式。

②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中并無系統(tǒng)的規(guī)定，各地的做法也不一致。從原則上講，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農(nóng)用地性質(zhì)的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。

③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。

④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，后者獲得土地使用權并支付價款的行為。

⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業(yè)條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調(diào)整與交換部分土地。經(jīng)調(diào)整后，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自愿基礎上產(chǎn)生，在平等互利的原則上協(xié)商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經(jīng)協(xié)商提出方案，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準后，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押；當?shù)厣系慕ㄖ蚱渌ぷ魑锏盅簳r，其適用范圍內(nèi)的土地使用權也隨之抵押。

⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發(fā)生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。

⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償?shù)剞D移給相對人，相對人予以接受的行為。

⑧土地使用權繼承指公民按照法律規(guī)定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。

⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償?shù)剞D移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。

⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：

a、使用年限屆滿，未經(jīng)批準續(xù)期，土地使用權即告停止；

b、情況特殊，根據(jù)社會公共利益的需要，國家在給予合理補償?shù)那疤嵯拢婪ㄌ崆笆栈赝恋厥褂脵啵?/p>

c、土地滅失；

d、土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規(guī)定，終止其土地使用權。