一、拆遷補(bǔ)償 視同銷(xiāo)售,回遷房開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 視同銷(xiāo)售

回遷房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本在特定情況下可以視同銷(xiāo)售。這主要涉及到企業(yè)所得稅的處理。

一、企業(yè)所得稅法下的成本定義

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十九條，企業(yè)所得稅法第八條所稱(chēng)成本，包括銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)貨成本、業(yè)務(wù)支出等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，這包括了回遷房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

二、視同銷(xiāo)售的概念

視同銷(xiāo)售是指在會(huì)計(jì)或稅務(wù)處理上，某些非銷(xiāo)售行為被視為銷(xiāo)售行為進(jìn)行處理。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（如回遷房）被用于非銷(xiāo)售目的，如作為拆遷補(bǔ)償?shù)龋涑杀驹诙悇?wù)上可能被視為銷(xiāo)售成本進(jìn)行處理。

三、回遷房開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本視同銷(xiāo)售的情況

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果回遷房被用作拆遷補(bǔ)償，那么其開(kāi)發(fā)成本在企業(yè)所得稅的處理上，可能被視同銷(xiāo)售成本。這意味著，雖然這些房屋并沒(méi)有直接銷(xiāo)售給第三方，但稅務(wù)上將其視為已銷(xiāo)售，相關(guān)成本可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)作為扣除項(xiàng)。

四、稅務(wù)處理與合規(guī)性

在處理回遷房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，企業(yè)應(yīng)遵循相關(guān)稅法規(guī)定，確保稅務(wù)處理的合規(guī)性。同時(shí)，由于稅收政策和法規(guī)可能隨時(shí)間變化，企業(yè)應(yīng)定期關(guān)注并更新其稅務(wù)策略。

綜上所述，回遷房的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本在用作拆遷補(bǔ)償?shù)忍囟ㄇ闆r下，可以視同銷(xiāo)售進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)在處理此類(lèi)成本時(shí)，應(yīng)確保遵守相關(guān)稅法規(guī)定，以保持合規(guī)性并優(yōu)化稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

二、視同銷(xiāo)售的回遷房所得稅是否要繳納？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》規(guī)定：

企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷(xiāo)售確定收入。其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時(shí)，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類(lèi)資產(chǎn)同期對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格確定銷(xiāo)售收入；屬于外購(gòu)的資產(chǎn)，可按購(gòu)入時(shí)的價(jià)格確定銷(xiāo)售收入。”

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)將房屋作為取得土地的費(fèi)用支付給土地提供商，已經(jīng)改變了資產(chǎn)的權(quán)屬，應(yīng)視同銷(xiāo)售繳納企業(yè)所得稅。

回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。具體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)應(yīng)納稅種主要有以下幾種。

1、契稅。《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒(méi)有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開(kāi)發(fā)商在取得土地等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要按全額計(jì)算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償?shù)牟糠帧?/p>

2、營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2007〕768號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶(hù)，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。

開(kāi)發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶(hù)全部支付差價(jià)的時(shí)候繳納。如果不需要支付差價(jià)的，以成本價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)；如果有差價(jià)的，不需要支付部分按成本價(jià)格計(jì)稅，差價(jià)部分按實(shí)際計(jì)稅。

3、印花稅。《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第五條規(guī)定，條例所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書(shū)據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，與被拆遷戶(hù)簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換，即特殊形式的房屋銷(xiāo)售合同。可見(jiàn)，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。

另外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕162號(hào))第四條規(guī)定，對(duì)商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。

因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)繳納印花稅。

4、土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，條例第八條

(二)項(xiàng)所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按規(guī)定計(jì)算土地增值稅。

5、企業(yè)所得稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕875號(hào))第一條

(四)項(xiàng)規(guī)定，銷(xiāo)售商品以舊換新的，銷(xiāo)售商品應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性，開(kāi)發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進(jìn)行企業(yè)所得稅處理時(shí)，等面積回遷部分既要按收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，又要按規(guī)定歸集開(kāi)發(fā)成本。

三、回遷安置房視同銷(xiāo)售需要繳納企業(yè)所得稅嗎

回遷安置房視同銷(xiāo)售需要繳納企業(yè)所得稅。法律規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象就包含有轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入。回遷安置房視同銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓就需要納入企業(yè)所得稅的征稅范圍內(nèi)。

一、企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得稅如何征收

企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得稅，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓收入減去合理支出后的所得，并入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額中繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。

二、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括什么

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：

1、銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅，由稅務(wù)部門(mén)收取；

2、城市建設(shè)維護(hù)稅，由出售方繳納，稅務(wù)部門(mén)收取；

3、印花稅，雙方均繳納，由國(guó)土部門(mén)代收；

4、企業(yè)所得稅，出售方繳納，稅務(wù)部門(mén)收取；

5、登記費(fèi)，買(mǎi)方繳納，國(guó)土部門(mén)收取；

6、契稅，由國(guó)土部門(mén)代收。

三、企業(yè)賣(mài)房子要交哪些稅

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，應(yīng)該按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取一定的營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅，是根據(jù)企業(yè)出售房產(chǎn)所獲得的增值額來(lái)進(jìn)行計(jì)稅的。公司賣(mài)房子還需要繳納印花稅。還應(yīng)該繳納一定的企業(yè)所得稅。需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。還需要繳納堤圍防護(hù)費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第一條：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第一條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱(chēng)企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用本法。第六條企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷(xiāo)售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（八）接受捐贈(zèng)收入；（九）其他收入。

四、回遷安置房視同銷(xiāo)售需要繳納企業(yè)所得稅嗎

法律分析：回遷安置房視同銷(xiāo)售需要繳納企業(yè)所得稅。法律規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象就包含有轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入。回遷安置房視同銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓就需要納入企業(yè)所得稅的征稅范圍內(nèi)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第一條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱(chēng)企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用本法。第六條企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷(xiāo)售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（八）接受捐贈(zèng)收入；（九）其他收入。

五、開(kāi)發(fā)商給被拆遷戶(hù)的\"回遷房\"要視同銷(xiāo)售交稅嗎？如何征收？

開(kāi)發(fā)商給被拆遷戶(hù)的\"回遷房\"要視同銷(xiāo)售交稅嗎？如何征收？開(kāi)發(fā)商給被拆遷戶(hù)的\"回遷房\"要視同銷(xiāo)售交稅嗎？如何征收開(kāi)發(fā)商給被拆遷戶(hù)的\"回遷房\"要交稅。回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶(hù)的房子;回遷房的概念源于拆遷，這是中國(guó)特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過(guò)程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑疬w戶(hù)用補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)商品房與普通人購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何區(qū)別，都是花錢(qián)買(mǎi)房，購(gòu)房者的身份是相同的。回遷房，在二手市場(chǎng)上市的回遷房約占整個(gè)二手市場(chǎng)的10%。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。回遷房作為第一種情況，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)名，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。工程質(zhì)量保證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。工程質(zhì)量保證書(shū)中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);屋面防水為5年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為5年。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙為1年;門(mén)窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開(kāi)關(guān)損壞為6個(gè)月;管道堵塞為2個(gè)月。供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定，并寫(xiě)在工程質(zhì)量保證書(shū)中。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，根據(jù)工程質(zhì)量保證書(shū)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房。住宅質(zhì)量保證書(shū)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買(mǎi)人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買(mǎi)者做出承諾保證的書(shū)面文件，具有法律效力。這樣解釋大家理解嗎？

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投稿：趙夢(mèng)夏

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