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王有銀律師解讀：集體土地入市除了農民受益，還有哪些影響？

發布時間：
2019-01-21 14:01:36
作者：
圣運律師
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12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議，刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的

王有銀律師解讀：集體土地入市除了農民受益，還有哪些影響？

12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議，刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并且依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

如果該草案獲得通過，集體土地入市交易的時代就將正式開啟，將會給公民生活帶來怎樣的影響？法制晚報就此采訪了國內知名行政法、土地法律師、北京圣運律師事務所主任王有銀。
一、農民獲得直接收益，生活質量將大幅提高
王有銀律師認為，我國憲法規定了土地所有權有國家所有和集體所有兩種形式，國有土地一般指城市土地，而農村土地大多是集體所有。在過往的土地政策中，國有土地可以直接由政府賣給開發商，但是集體土地則必須經過征收之后才能入市交易。

在實踐中，大部分集體土地以較低的補償價格被征收之后，政府再以較高的價格賣給開發商，往往存在“賺差價”的情形，這也是“土地財政”的由來。

在集體土地入市改革之后，出讓土地的收益將有望由村集體支配，村民也能從中獲得直接利益。另外，商業和工業的入駐將會給當地帶來新的增長元素，帶動地方發展，農民的生活水平也會大幅提高。

二、小產權房不會因此而“轉正”
對于大家比較關心的小產權房問題，王有銀律師認為，之所以無法給小產權房辦理產權證明，是因為該類房屋之下的土地沒有繳納出讓金，土地利用手續不全。沒有繳納土地出讓金則意味著建設成本較低，因此小產權房的價格較低。
實踐中，小產權房不一定是指住宅，因此有人說小產權房不會轉正的原因是本次修法不涉及住宅用地，是不準確的。根本原因是，即便小產權房之下的集體土地可以入市，其是否就具備了合法性也是不明確的，即便要“轉正”，開發商也要通過法定程序向集體繳納土地出讓金，獲得小產權房之下土地的合法使用權，但在本次修法中并沒有涉及這一方面。

毫無疑問，小產權房在特定歷史條件下發揮了它應有的作用，但是完全解決小產權房問題也面臨很多阻礙。首先是小產權房已經形成規模，如果采用拆除的方式解決，可能會造成社會的不穩定；其次，如果通過轉正的方式解決，對于購買完整產權住房的消費者來說也極不公平；再次，小產權房的本質是違章建筑，違章建筑的種類繁多，不一定是住宅，如何治理違章建筑是一個系統工程，小產權房問題的解決也要在大的背景下去看待；最后，國家在小產權房的建設中沒有任何收益，收益都被開發商獲得，為了維護社會的公平，國家也不會輕易將其轉正。

三、服務型政府加快建設，營商環境將繼續優化

土地出讓收入是政府財政收入的重要部分，有些地方甚至占到政府財政收入的20%左右。

王有銀律師認為，本次修法可能會讓政府在這一方面的收入減少，會促使政府積極做出變化，做好“開源”工作。“開源”最有效的措施就是增加稅收，稅收的增加取決本地區企業經濟發展狀況，特別是民營企業的活躍度。
因此，政府將會轉變依賴土地財政的思想，依法行政，保護企業家利益，吸引投資，發展本地區民營經濟。對于投資者來講，這是一大利好消息。
當然，本次修法仍然是原則性的，集體土地入市的具體方式仍有待后續的立法予以明確。我們需要關注的是，集體土地入市要符合國家利用土地的總體規劃，也就是說土地利用指標仍然掌握在政府手中，集體土地的交易市場即使建立起來也不會有完全的自由。不過國家改革已經邁出了可喜的一步，未來會怎樣，我們拭目以待！

重要提示：
隨著集體土地入市，村集體與農民之間的收益分配矛盾可能會突出。在實踐中，村集體土地轉讓的大權在不少情況下掌握在村干部手中。農民也要增強法律意識，保護好土地財產，防止出現個別村干部私自低價轉讓集體土地的行為發生。

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