，五證齊全被拆，五證齊全房屋變違章建筑遭違法強拆五證是哪五證，一紙要求業主3日內自行清除所有個人物品的《違章建筑拆除告知書》，五份能夠證明房地產項目具備合法的開發建設以及出售手續的證明文件，4月21日，河北省國家5A級景區野三坡因&ldqu
然而，許多人不知道的是，在此之前，4月11日，位于山東省濟南市萊蕪雪野旅游區的517棟建筑也因為類似的原因，接到了該區管委會的一紙拆遷補償公告，面臨拆除。
11天內，連續發生2起類似事件。
無論是后來居上、廣受關注的野三坡山水醉別墅區，還是先前低調曝光的萊蕪雪野旅游區的517棟建筑，二者都是手續齊全、符合當時政府規劃且未突破生態紅線、合法批建的房地產項目，為何突然之間，這些“當時合法”的項目都被認定為違章建筑，要進行拆除?且看圣運拆遷律師帶您分析案件。
根據媒體報道，野三坡山水醉別墅區被認定為違章建筑的原因是，別墅區的建設違反了《河北省風景名勝區管理條例》，“不符合野三坡風景名勝區總體規劃”。
《河北省風景名勝區管理條例》第26條
風景名勝區內的建設活動應當按照批準的規劃進行。規劃未經批準前，不得在風景名勝區內進行各類建設活動。確需建設資源保護性設施的，應當按照有關法律、法規的規定辦理審批手續后，方可實施。
對此，山水醉別墅區業主們的態度很明確，他們認為自家別墅“五證齊全”，是合法的建筑。
首先，大家需要知道，一般因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交的材料包括：登記申請書、申請人身份證明、建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告、其他必要材料。
依據規定，國有土地范圍內房屋登記需要持有的“五證”分別是：《土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設用地許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》。
本案中，業主們出示了落款時間自2004年至2009年不等的“五證”，以及經多個部門簽字蓋章的“野三坡旅游度假村”預審表，他們堅信自家別墅是合法的建筑。
這里，圣運拆遷律師注意到一個細節：“五證”中包含《建設用地規劃許可證》。
根據《城鄉規劃法》第40條第2款的規定，核發建設工程規劃許可證的條件是“符合控制性詳細規劃和規劃條件”。也就是說，業主們既然已經成功領取了《建設用地規劃許可證》，那么，至少在房屋登記時，山水醉別墅區項目是符合當時城鄉規劃的。
因此，本案中，業主們提出質疑：為什么房屋當時是符合規劃的，現在又不符合了?
對此，淶水縣自然資源和規劃局一位李姓工作人員也承認，該項目“相關證件當時確實是逐級發的，是合法的項目，但是現在不符合旅游區的規劃，也就是不合法了。”
針對這一情況，圣運拆遷律師查閱法條，發現《河北省風景名勝區管理條例》于1996年11月3日通過，此后，于2005年1月9日、2014年9月26日、2016年9月22日三次修正。
也就是說，如果媒體報道中的上述情況屬實，業主們購買別墅的時間是2010年，那么，爭議的焦點在于：該別墅區是按照哪次修正的條例被認定為違章建筑?是按照2016年修正的條例，認定業主于2010年購買的別墅是違章建筑嗎?
圣運拆遷律師認為：本案中，山水醉別墅區的房屋“五證”齊全，建房時經過規劃部門合法審批，取得合法手續，為法律認可的“合法房屋”。而現在卻被朝令夕改認定為“違章建筑”，這顯然違反了行政法領域一個重要的原則“信賴保護原則”，即行政機關對自己作出的行為或承諾應守信用，不得隨意更改，不得反復無常。如果因為公共利益的需要撤回、廢止或改變其合法作出的行為，因這種撤回、廢止或改變導致相對人損失，則要對相對人的損失予以補償。“信賴保護原則”理應成為類似民法中“誠信原則”的“帝王條款”的作用。山水醉別墅區的房屋如果需要拆除，那么必須經過合法的拆除程序，并予以合理的拆遷補償。
萊蕪雪野湖別墅專項整治行動始于一年前。
和野三坡山水醉別墅區一樣，該別墅區也曾被定性為“違章建筑”。
根據媒體報道，這些別墅雖然審批手續齊全，但因為《萊蕪市雪野新區旅游城鎮總體規劃》與省政府批復的《萊蕪雪野風景名勝區總體規劃》不一致，因此在清查整治工作中，被列為“違規審批的‘五證俱全’別墅”。
4月11日，被列入拆除范圍內的517棟建筑的業主們，收到的是一份由雪野旅游區管委會發布的拆遷補償公告，內容為：“對已竣工驗收并交付使用的建筑參照房地產市場評估價進行補償，對未竣工驗收、未交付使用的建筑按照建筑工程評估價進行補償。”
根據《中國新聞周刊》的采訪報道，業主們對于自家別墅面臨的“是違章建筑拆除、征收還是回購?”的拆遷性質存疑。
該報道中，有工作人員表示整治方案采用的是“預征收”的模式，“此項活動是落實省委市委指示精神的專項工作，方法是政府回購然后拆除恢復生態功能，具體方案是由市政府委托知名評估公司按市場價合理公平評估，簽訂回購協議，絕不讓業主受損失。”
合法房屋拆除分為民事拆除、行政拆除、司法拆除三種，這三種拆除的適用情形不同。
圣運拆遷律師認為，民事拆除是指地位平等的雙方，本著平等、自愿協商的原則，就拆遷補償款、補償方式等事宜達成一致，拆除房屋。在民事拆除中行政機關沒有拆除房屋的強制力。
行政拆除是指有權機關對違反《城鄉規劃法》等相關法律規定的建筑予以強拆。而目前517棟別墅“五證”齊全，本就不應當被認定為違章建筑，更不應當以違章建筑的性質予以行政拆除。
司法拆除是指為了實現公共利益的需要，市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定，啟動征收程序，對在補償決定規定的期限內不搬遷、不申請行政復議、不提起行政訴訟的拆遷戶，依法申請法院強拆。
(圖：國有土地上房屋征收流程)
對于這兩起案件的業主而言，必要時，委托專業的征地拆遷律師介入，將有利于房屋所有人及時維權。
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內容審核：王蘭律師
來源：臨律-五證齊全房屋變違章建筑遭違法強拆五證是哪五證，，五證齊全被拆
