上海拆遷商鋪與住宅同區域補償率2025,劃撥用地土地評估,法律主觀：成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產的價格時，以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來確定估價對
成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產的價格時，以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來確定估價對象房地產價格的一種估價方法。成本估價法的基本公式一、新建房地產的成本估價法公式新建房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅。結合上海房地產開發實際，上述公式可具體化為：新建房地產價格=土地使用權出讓金+動拆遷費用(或征地安置補償費)+市政配套增容費十建筑工程費用+專業費用+開發商投資利息+銷售費用+相關稅費+開發利潤1：土地使用權出讓金——土地使用權出讓金有內銷與外銷之分。內銷出讓金相當于5年土地使用費，再根據建筑容積率高低調整;外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準地價表標定的基準地價調整。2：動拆遷費用——包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區只需要10多萬元。3：征地費用——征地費用是指征用農地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動拆遷費用一樣，不同區域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農地征用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。4：市政配套增容費——對于住宅建設項目來說，只有住宅建設配套費、增容(指水、煤氣、電話等用量擴大或新增)費和貼費(電貼費)發生在非住宅建設項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設配套費為每平方米建筑面積370元。5：建設工程費用——這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費(指為房屋居住使用創造條件的工程)。室外工程費(指基地規劃紅線內的水、電、氣、道路、綠化、環衛、照明等的建設費用)。建設工程費用隨建材價格、人工成本的變化而波動。
法律分析：劃撥地價評估，應至少選用以上評估方法中的兩種。4. 評估要點. 除遵循《城鎮土地估價規程》一般規定外，各方法還可按以下要點評估： 4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法評估劃撥地價，應選用客觀的土地取得及開發成本數據，包括土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利潤等分項。（2）合理確定土地取得費。 結合估價對象所處區位及周邊區域用地結構，分析在估價期日模擬獲取估價對象類似用地可能采用的土地取得方式，測算相應土地取得費。估價對象位于城市建成區外或遠郊區域的，以估價對象周邊區域平均征收補償安置費用作為土地取得費。
法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》
第七十六條 當事人可以就查明事實的專門性問題向人民法院申請鑒定。當事人申請鑒定的，由雙方當事人協商確定具備資格的鑒定人;協商不成的，由人民法院指定。 當事人未申請鑒定，人民法院對專門性問題認為需要鑒定的，應當委托具備資格的鑒定人進行鑒定。
第七十七條 鑒定人有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人。 鑒定人應當提出書面鑒定意見，在鑒定書上簽名或者蓋章。
第七十八條 當事人對鑒定意見有異議或者人民法院認為鑒定人有必要出庭的，鑒定人應當出庭作證。經人民法院通知，鑒定人拒不出庭作證的，鑒定意見不得作為認定事實的根據;支付鑒定費用的當事人可以要求返還鑒定費用。
第七十九條 當事人可以申請人民法院通知有專門知識的人出庭，就鑒定人作出的鑒定意見或者專業問題提出意見。
第八十條 勘驗物證或者現場，勘驗人必須出示人民法院的證件，并邀請當地基層組織或者當事人所在單位派人參加。當事人或者當事人的成年家屬應當到場，拒不到場的，不影響勘驗的進行。 有關單位和個人根據人民法院的通知，有義務保護現場，協助勘驗工作。 勘驗人應當將勘驗情況和結果制作筆錄，由勘驗人、當事人和被邀參加人簽名或者蓋章
法律分析：
劃撥地價評估，應至少選用以上評估方法中的兩種。4. 評估要點. 除遵循《城鎮土地估價規程》一般規定外，各方法還可按以下要點評估： 4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法評估劃撥地價，應選用客觀的土地取得及開發成本數據，包括土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利潤等分項。（2）合理確定土地取得費。 結合估價對象所處區位及周邊區域用地結構，分析在估價期日模擬獲取估價對象類似用地可能采用的土地取得方式，測算相應土地取得費。估價對象位于城市建成區外或遠郊區域的，以估價對象周邊區域平均征收補償安置費用作為土地取得費。
法律依據：
《中華人民共和國民事訴訟法》
第七十六條 當事人可以就查明事實的專門性問題向人民法院申請鑒定。當事人申請鑒定的，由雙方當事人協商確定具備資格的鑒定人;協商不成的，由人民法院指定。 當事人未申請鑒定，人民法院對專門性問題認為需要鑒定的，應當委托具備資格的鑒定人進行鑒定。
第七十七條 鑒定人有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人。 鑒定人應當提出書面鑒定意見，在鑒定書上簽名或者蓋章。
第七十八條 當事人對鑒定意見有異議或者人民法院認為鑒定人有必要出庭的，鑒定人應當出庭作證。經人民法院通知，鑒定人拒不出庭作證的，鑒定意見不得作為認定事實的根據;支付鑒定費用的當事人可以要求返還鑒定費用。
第七十九條 當事人可以申請人民法院通知有專門知識的人出庭，就鑒定人作出的鑒定意見或者專業問題提出意見。
第八十條 勘驗物證或者現場，勘驗人必須出示人民法院的證件，并邀請當地基層組織或者當事人所在單位派人參加。當事人或者當事人的成年家屬應當到場，拒不到場的，不影響勘驗的進行。 有關單位和個人根據人民法院的通知，有義務保護現場，協助勘驗工作。 勘驗人應當將勘驗情況和結果制作筆錄，由勘驗人、當事人和被邀參加人簽名或者蓋章
1．國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定原則基于《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產估價規范》《房地產抵押估價指導意見》等規定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應當對被征收人給予公平補償；而公平補償的基本要求即為不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點后，應當盡可能快速通過簽訂補償安置協議或者作出補償決定的方式，及時對被征收人進行補償，并固定雙方的權利義務，確保補償的實質公平。因此，對上述法律規定中有關“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”的規定，就應當結合《征補條例》有關“公平補償”條款，作統一的法律解釋，而不能靜止、孤立、機械地強調不論征收項目大小、征收項目實施日期、以及是否存在市、縣級人民政府及其職能部門的單方責任，也不考慮實際協議簽訂日或者補償決定作出日甚至實際貨幣補償款支付到位日的區別，均以征收決定公告之日作為評估時點。2．確定國有土地上被征收房屋價值評估時點應當考慮的因素人民法院不宜動輒輕率否定以“征收決定公告之日”作為評估時點的合理性。應結合以下因素綜合判斷：
（1）注意當地房地產市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應用有效期”。要參考《房地產抵押估價指導意見》第二十六條規定，從估價報告出具之日起計，無正當理由的，市、縣級人民政府一般宜在一年內簽訂補償安置協議或者作出補償決定。
（2）市、縣級人民政府未在一年內作出補償決定，是否存在可歸責于被征收人的原因。
（3）補償決定時點明顯遲延且主要歸責于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的，同時房地產市場價格發生劇烈波動，按照超過“應用有效期”的評估報告補償，明顯不利于被征收人得到公平補償的，則不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補償的評估時點。
（4）堅持《征補條例》第二十七條規定的實施房屋征收應當先補償、后搬遷。此處的“對被征收人給予補償后”應當作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協議或者作出補償決定，而應理解為補償協議約定或者補償決定確定的款項已經交付（被征收人不接受的已經依法提存）、周轉用房或者產權調換房屋已經交付（被征收人不接受的已經依法提存相關憑證與鑰匙）。
（5）征收房屋范圍是否過大，難以在一年內實施完畢，并存在分期實施征收決定情形，且被征收房屋在強制搬遷前仍然繼續由被征收人正常使用等因素。3．補償安置糾紛不能久拖不決當被征收人所提要求明顯不符合法律規定而無法滿足時，市、縣級人民政府應當及時依法作出書面補償決定，固定并提存相應補償內容，而不能怠于履行補償安置職責，以反復協商代替補償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補償安置糾紛經年得不到解決。此既損害被征收人補償安置權益，又提高相應補償安置成本，還損害政府依法行政的形象。
1、遵守土地估價的一般原則土地使用權抵押屬于二級市場行為，但劃撥土地沒有經過一級土地市場，因而，當它直接進入二級市場后，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時，可以先將劃撥土地假設成可以在公開市場上自由轉讓的土地，并由此確定價格。只有在此假設前提之下，評估時才能符合替代原則、預期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。
2、充分考慮評估中的風險劃撥土地使用權抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產，因此進行抵押前必須經過有關部門的批準。抵押人、抵押權人還需要與土地管理部門簽定有關核定土地出讓金的協議，其評估價格并不等同于土地的預期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風險性，以保守性評估為指導原則，在測算出預期土地價格之后，應進行一定幅度的風險系數修正，但修正幅度不宜超過20%。劃撥土地使用權抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權人進行抵押貸款提供價格依據，所以，評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值，又要替抵押權人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時需對抵押物進行強制性的清3償處理，所以評估測算時還應考慮強制處置和有關費用。評估結果應該是扣除了處置費用后的價格，即評估價格等于市場預期價格減去強制處置費用。
3、認真界定委托評估土地用途擁有劃撥用地的單位大部分是城鎮國有企事業單位，而且獲得劃撥土地的時間基本上在我國土地使用制度改革之前。隨著城市規劃的調整和城市建設的逐步鋪開，許多原來的劃撥土地用途發生了變化，有的因為道路建設帶來商機而轉變成商業用地，有的因為住宅開發建設而轉變為住宅用地。目前這類土地大部分未到土地管理部門辦理土地用途變更手續，造成實際用途、規劃用途和土地使用證登記的土地用途的不一致，因此，評估時要參照規劃資料，根據土地估價的有效使用原則，認真界定委托評估土地的用途，并要求委托方先測量確定各類用途土地面積，然后按照不同用途分類測算土地價格，做到既遵循保守估價的原則，又避免評估結果失實。
4、對土地使用年限不作修正5‘’由于劃撥土地沒有土地使用年限的限制，評估時難以確定土地使用權價格在使用年限方面的價格內涵。此時將地價界定為無限年期很不妥當。根據經濟學原理，價格源于市場，價格本身屬于一種市場行為，所以劃撥土地使用權價格的年限可以定義為，規劃土地用途下以估價時點為起始日期的法定使用年限，在評估時不宜進行土地使用年限方面的修正。
法律分析：
劃撥地價評估，應至少選用以上評估方法中的兩種。4. 評估要點. 除遵循《城鎮土地估價規程》一般規定外，各方法還可按以下要點評估： 4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法評估劃撥地價，應選用客觀的土地取得及開發成本數據，包括土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利潤等分項。（2）合理確定土地取得費。 結合估價對象所處區位及周邊區域用地結構，分析在估價期日模擬獲取估價對象類似用地可能采用的土地取得方式，測算相應土地取得費。估價對象位于城市建成區外或遠郊區域的，以估價對象周邊區域平均征收補償安置費用作為土地取得費。
法律依據：
《中華人民共和國民事訴訟法》
第七十六條 當事人可以就查明事實的專門性問題向人民法院申請鑒定。當事人申請鑒定的，由雙方當事人協商確定具備資格的鑒定人;協商不成的，由人民法院指定。 當事人未申請鑒定，人民法院對專門性問題認為需要鑒定的，應當委托具備資格的鑒定人進行鑒定。
第七十七條 鑒定人有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人。 鑒定人應當提出書面鑒定意見，在鑒定書上簽名或者蓋章。
第七十八條 當事人對鑒定意見有異議或者人民法院認為鑒定人有必要出庭的，鑒定人應當出庭作證。經人民法院通知，鑒定人拒不出庭作證的，鑒定意見不得作為認定事實的根據;支付鑒定費用的當事人可以要求返還鑒定費用。
第七十九條 當事人可以申請人民法院通知有專門知識的人出庭，就鑒定人作出的鑒定意見或者專業問題提出意見。
第八十條 勘驗物證或者現場，勘驗人必須出示人民法院的證件，并邀請當地基層組織或者當事人所在單位派人參加。當事人或者當事人的成年家屬應當到場，拒不到場的，不影響勘驗的進行。 有關單位和個人根據人民法院的通知，有義務保護現場，協助勘驗工作。 勘驗人應當將勘驗情況和結果制作筆錄，由勘驗人、當事人和被邀參加人簽名或者蓋章
●上海商鋪拆遷賠償
●上海商鋪拆遷一平方補多少錢
●上海門面房拆遷賠償
●上海商鋪拆了賠償率1:3
●上海商業拆遷補償
●上海商住房拆遷
●上海商業拆遷
●上海商用房拆遷
●上海市商鋪拆遷
●上海商鋪動遷補償
●劃撥土地 評估
●劃撥土地 評估
●劃撥土地使用權評估
●劃撥土地評估技術指引
●劃撥土地評估指導意見
●劃撥土地評估報告
●劃撥地評估價以什么為準
●劃撥土地評估規范
●劃撥用地評估辦法
●劃撥土地評估價
文章來源參考：【頭條】2025上海商鋪拆遷一平方補多少錢，上海商住房拆遷本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：羅銘
內容審核：李帥律師
