拆遷住改非補(bǔ)償款歸哪個部門2025,住改非拆遷補(bǔ)償歸誰所有,住改非拆遷補(bǔ)償?shù)臍w屬問題主要取決于房屋的所有權(quán)。一、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條，征收國有土地上單位、個人的房屋時，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。因此，在住
住改非拆遷補(bǔ)償?shù)臍w屬問題主要取決于房屋的所有權(quán)。
一、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條，征收國有土地上單位、個人的房屋時，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。因此，在住改非拆遷的情況下，補(bǔ)償應(yīng)歸房屋所有權(quán)人所有。
二、如果房屋為夫妻共同所有，那么拆遷補(bǔ)償也應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零六十二條，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，包括其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。因此，在這種情況下，住改非拆遷補(bǔ)償應(yīng)歸夫妻雙方共同所有。
三、然而，如果房屋為夫妻一方個人所有，例如是一方的婚前財產(chǎn)，那么拆遷補(bǔ)償應(yīng)歸該方個人所有。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零六十三條，一方的婚前財產(chǎn)屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)。
綜上所述，住改非拆遷補(bǔ)償?shù)臍w屬主要取決于房屋的所有權(quán)情況。如果房屋為夫妻共同所有，則補(bǔ)償歸夫妻雙方共同所有；如果房屋為一方個人所有，則補(bǔ)償歸該方個人所有。在具體情況下，應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)際情況和法律規(guī)定來確定拆遷補(bǔ)償?shù)臍w屬。
住改非房屋拆遷時如何補(bǔ)償
依據(jù)2003年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》中做出的規(guī)定：對拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。
另外，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)選用收益評估法。
根據(jù)上述規(guī)定可以看出的是，法律并未對“住改非”房屋補(bǔ)償作有具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，由于各地區(qū)基本情況不同，在“住改非”房屋補(bǔ)償上也出現(xiàn)了不同的做法：
1、按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償，也就是說更夠具體認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營使用的，按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
2、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，根據(jù)住宅房屋的實(shí)際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營、是否有營業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關(guān)情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估價補(bǔ)償。
3、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，按照住宅房屋的補(bǔ)償估價金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價金額的平均值確定。
4、按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補(bǔ)償?shù)摹?/p>
5、住宅房屋部分用于經(jīng)營使用的，該部分按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，其余部分按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
住改非房屋的認(rèn)定
第一、依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等相關(guān)證照可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。
第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房當(dāng)然屬于住改非。
第三、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。
第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。
第五、實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，某些地區(qū)出現(xiàn)臨近拆遷前，被拆遷戶將住宅用于租賃或是經(jīng)營的情況，此類房屋不能按照“住改非”補(bǔ)償。
城市房屋拆遷時,住改非怎么補(bǔ)償?shù)?/p>
“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但改做經(jīng)營，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)。鑒于其存在的普遍性，且商業(yè)用房和住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之間切實(shí)存在差異，對此類房屋如何補(bǔ)償，是拆遷中一個無法回避的問題。
2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》(國辦發(fā)明電〔2003〕42號)，明確要求各地對“住改非”房屋，根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(建設(shè)部建住房[2003]234號)之規(guī)定，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。而結(jié)合實(shí)踐中各地規(guī)定，針對“住改非”房屋性質(zhì)的認(rèn)定及補(bǔ)償，大體存在以下幾種情形：
(一)依照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定
2007年4月15日，頒布實(shí)施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
(二)有條件的享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策
根據(jù)經(jīng)營時間、是否取得合法證照：浙江慶元縣發(fā)布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認(rèn)定規(guī)則》規(guī)定，在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。
根據(jù)改變房屋用途時間：2005年5月1日實(shí)施的《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》中規(guī)定：1990年4月1日(不含4月1日)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已將住宅改變用途并延續(xù)進(jìn)行經(jīng)營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業(yè)的，可以認(rèn)定為經(jīng)營性用房;1990年4月1日以后(含4月1日)至2001年11月1日國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》施行前，未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)和未辦理《房屋所有權(quán)證》變更登記，將住宅改變用途并進(jìn)行經(jīng)營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業(yè)的，根據(jù)經(jīng)營時間的長短，可以按照經(jīng)營用房貨幣補(bǔ)償金額的90%至60%給予補(bǔ)償，每月增減系數(shù)按0.2158%計算;2001年11月1日后(不含11月1日)未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)和未辦理《房屋所有權(quán)證》變更登記，將住宅改變用途并進(jìn)行經(jīng)營活動的房屋，一律按住宅認(rèn)定。
結(jié)合是否沿街、所在樓層等房屋狀況：浙江慶元縣發(fā)布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認(rèn)定規(guī)則》規(guī)定，經(jīng)營面積按沿街第一自然間面積確認(rèn);沿街第一自然間不明顯或第一間進(jìn)深超過9m的，則確定進(jìn)深9m計算面積，超過9m部分按其住宅評估價的1.3倍進(jìn)行補(bǔ)償;對于沿街多層用于經(jīng)營，其第二層性質(zhì)上確定為住宅，但可根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的情況按其住宅評估價的1.3倍進(jìn)行補(bǔ)償;三層及以上部分一律按住宅進(jìn)行補(bǔ)償。
建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第的規(guī)定，各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定，該規(guī)定相當(dāng)于其將“住改非”房屋性質(zhì)認(rèn)定下放至各地，而各地在制定相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)時不統(tǒng)一，造成各地差異較大。關(guān)于“住改非”房屋的補(bǔ)償問題，具體可根據(jù)法律法規(guī)及地方性規(guī)定綜合認(rèn)定。
法律分析：1.非住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)
2.非住宅房屋拆遷補(bǔ)償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。
縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。
多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實(shí)說明。
相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：對于拆遷時住改商的補(bǔ)償各地不盡相同，大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定，除此之外還有以下幾種：
1、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策；
2、參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同；
3、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
對拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。另外，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)選用收益評估法。根據(jù)上述規(guī)定可以看出的是，法律并未對“住改非”房屋補(bǔ)償作有具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，由于各地區(qū)基本情況不同，在“住改非”房屋補(bǔ)償上也出現(xiàn)了不同的做法：
1、按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償，也就是說更夠具體認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營使用的，按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
2、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，根據(jù)住宅房屋的實(shí)際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營、是否有營業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關(guān)情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估價補(bǔ)償。
3、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，按照住宅房屋的補(bǔ)償估價金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價金額的平均值確定。
4、按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補(bǔ)償?shù)摹?/p>
5、住宅房屋部分用于經(jīng)營使用的，該部分按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，其余部分按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
一、住改非房屋的認(rèn)定
第一、依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等相關(guān)證照可以直接認(rèn)定房屋的實(shí)際用途。
第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房當(dāng)然屬于住改非。
第三、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。
第四、房屋實(shí)際使用現(xiàn)狀。
第五、實(shí)踐中由于商用房的補(bǔ)償普遍高于住宅的補(bǔ)償，某些地區(qū)出現(xiàn)臨近拆遷前，被拆遷戶將住宅用于租賃或是經(jīng)營的情況，此類房屋不能按照“住改非”補(bǔ)償。
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