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一、提高房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆椒?025,比起做“釘子戶(hù)”，還有哪些更有效的方法可以提高補(bǔ)償

在房屋征收與補(bǔ)償過(guò)程中，比起做“釘子戶(hù)”，有以下幾種更有效的方法可以提高補(bǔ)償：

一、選擇適合的補(bǔ)償方式

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償：是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)，依據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)或重置價(jià)等確定補(bǔ)償金額。

產(chǎn)權(quán)置換：即依照法定程序，通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以?xún)r(jià)值的等價(jià)置換。

二、了解并爭(zhēng)取各項(xiàng)補(bǔ)償

除了房屋價(jià)值的補(bǔ)償，還有因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。此外，市、縣級(jí)人民政府還會(huì)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，給予被征收人補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。因此，被征收人應(yīng)了解這些補(bǔ)償項(xiàng)目，并爭(zhēng)取獲得最大的補(bǔ)償。

三、及時(shí)與征收部門(mén)協(xié)商并簽訂補(bǔ)償協(xié)議

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房屋征收部門(mén)與被征收人應(yīng)就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額等事項(xiàng)訂立補(bǔ)償協(xié)議。被征收人應(yīng)積極與征收部門(mén)協(xié)商，達(dá)成對(duì)自己有利的補(bǔ)償協(xié)議。

四、合法維權(quán)

如果被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。這是法律賦予被征收人的權(quán)利，也是提高補(bǔ)償?shù)挠行緩健?

綜上所述，選擇適合的補(bǔ)償方式、了解并爭(zhēng)取各項(xiàng)補(bǔ)償、及時(shí)與征收部門(mén)協(xié)商并簽訂補(bǔ)償協(xié)議以及合法維權(quán)都是比起做“釘子戶(hù)”更有效的方法來(lái)提高補(bǔ)償。

二、比起做“釘子戶(hù)”,還有哪些更有效的方法可以提高補(bǔ)償

一、利用法律程序，有效中斷進(jìn)程，時(shí)間就是金錢(qián)

土地從古至今都是非常寶貴的資源，而行政行為的程序性和時(shí)效性，往往導(dǎo)致征收方在作出征收決定后，希望在規(guī)定期限內(nèi)順利完成工作。在此時(shí)，被征收人通過(guò)一系列法律手段：申請(qǐng)聽(tīng)證、復(fù)議，提起訴訟、申訴等，征收方考慮到拆遷項(xiàng)目的整體運(yùn)行，很有可能作出一些讓步，重新考慮被拆遷人的補(bǔ)償問(wèn)題。

二、調(diào)查違法點(diǎn)，法律施壓，擺脫被動(dòng)

根據(jù)拆遷律師多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，征收方作出的征收行為在實(shí)體或程序上或多或少會(huì)有一些違法之處，抓住這些違法點(diǎn)，啟動(dòng)適當(dāng)?shù)淖坟?zé)程序，這對(duì)于征收方的征收進(jìn)程無(wú)疑是一個(gè)很大的阻礙。雖然行政訴訟的幾大難題還沒(méi)有解決，可能會(huì)一些阻礙，但贏(yíng)得官司并不是我們的最終目的，即使輸了官司，也會(huì)讓征收方感覺(jué)到法律的約束，征收方因此會(huì)考慮重啟補(bǔ)償談判。這就是所謂的“輸了官司贏(yíng)了錢(qián)”。

三、尋找談判契機(jī)，增加談判籌碼，適時(shí)讓步

被拆遷人不要再補(bǔ)償問(wèn)題上迷失方向，應(yīng)以拿到合理、滿(mǎn)意的補(bǔ)償為目的。對(duì)于征收方適時(shí)適度的給他臺(tái)階下，對(duì)于解決補(bǔ)償糾紛也是非常有利的。因此在談判時(shí)多找出自身的的合理與眾不同之處，再緊追的同時(shí)適當(dāng)讓步，為自己增加談判籌碼。

四、知己知彼，有理有節(jié)，維護(hù)自身權(quán)益

這里的“知”要考慮兩個(gè)問(wèn)題：第一，被拆遷人要知道拆遷涉及的法律知識(shí)。拆遷法律知識(shí)大部分都屬于行政法領(lǐng)域，對(duì)于平常百姓來(lái)說(shuō)確實(shí)非常陌生，不像民事知識(shí)那樣普及。因此，被拆遷人肯定是要花大功夫去了解和學(xué)習(xí)，困難一定有，但是可以考慮借助專(zhuān)業(yè)律師，省心省力。

第二，要知道法律維權(quán)不是蠻干，要遵守法律規(guī)定的程序要求。法律維權(quán)就是溫和的提出異議，拆遷方不會(huì)認(rèn)為這樣的被征收人“柔弱可欺”，此時(shí)，被拆遷人想要取得合理的補(bǔ)償就在于堅(jiān)定法律信念。

因此，只要了解拆遷的本質(zhì)，尋找到合適的方法，并積極搜集信息，保存證據(jù)，充分利用各種有利資源，有理有節(jié)的與征收方周旋，就能取得好的成效，維護(hù)好自己的合法權(quán)益。

五、把握時(shí)機(jī)和尺度，勿漫天要價(jià)，適可而止

征地拆遷問(wèn)題的解決需要把握好時(shí)機(jī)和尺度，時(shí)機(jī)、尺度不到則火候不夠，取不到良好的效果，時(shí)機(jī)、尺度過(guò)了，則物極必反，可能會(huì)讓問(wèn)題的解決陷入僵局。因此，在征地拆遷過(guò)程中，被拆遷人不可漫天要價(jià)，也不需要任由拆遷方宰割，需不斷的跟征收方談判，拋出橄欖枝，讓征收方在一段時(shí)期內(nèi)放棄強(qiáng)拆，坐到談判桌上。在不斷的談判過(guò)程中揣摩征收方的底線(xiàn)，根據(jù)自己的談判籌碼，適可而止。

六、委托專(zhuān)業(yè)律師，以柔克剛，提高補(bǔ)償

在解決拆遷糾紛的幾種方法中，心訪(fǎng)者目的是通過(guò)引起上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的對(duì)自己?jiǎn)栴}的注意，但往往會(huì)把問(wèn)題弄僵，一般征收方都很抵觸這種方式，因阻攔信訪(fǎng)引發(fā)的沖突摩擦?xí)r見(jiàn)報(bào)端。我們知道，權(quán)利受損不發(fā)聲問(wèn)題不一定能解決，表達(dá)訴求方法不當(dāng)卻對(duì)自身及家人的處境置于不利的位置，而法律救濟(jì)雖溫和，卻是最有效的。因此，通過(guò)合理合法的法律救濟(jì)或者談來(lái)處理拆遷矛盾，是拆遷補(bǔ)償糾紛解決的不二之選。

三、一般怎樣補(bǔ)償釘子戶(hù)

法律分析：根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：

市場(chǎng)評(píng)估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

商品房交易均價(jià)：是指同區(qū)域、同類(lèi)型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。

重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。 拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十三條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。

第二十四條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第三十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第三十三條 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

四、釘子戶(hù)政府怎么處理

法律分析：政府對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)不能達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議的,就作出一個(gè)《補(bǔ)償決定書(shū)》,告知釘子戶(hù)你的房屋就這樣補(bǔ)償和安置了,到時(shí)就把你搬遷到政府給的房子里居住,如果你不服這個(gè)決定你可以在60天內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或90天內(nèi)行政訴訟,對(duì)行政復(fù)議決定不服的可以在15天內(nèi)再次行政訴訟。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、政府怎么解決釘子戶(hù)的問(wèn)題

法律分析：嚴(yán)格執(zhí)法，拆除違建和危房；黨員干部帶頭，群眾施壓。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)行政處罰法》

第四條 公民、法人或者其他組織違反行政管理秩序的行為，應(yīng)當(dāng)給予行政處罰的，依照本法由法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，并由行政機(jī)關(guān)依照本法規(guī)定的程序?qū)嵤?/p>

第五條 行政處罰遵循公正、公開(kāi)的原則。

設(shè)定和實(shí)施行政處罰必須以事實(shí)為依據(jù)，與違法行為的事實(shí)、性質(zhì)、情節(jié)以及社會(huì)危害程度相當(dāng)。

對(duì)違法行為給予行政處罰的規(guī)定必須公布；未經(jīng)公布的，不得作為行政處罰的依據(jù)。

六、作“釘子戶(hù)”對(duì)于拆遷補(bǔ)償?shù)降子袥](méi)有優(yōu)勢(shì)？

在房屋拆遷的時(shí)候，釘子戶(hù)到底有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)要依據(jù)其行為是否合法而定，如果是合法抗拆的，做釘子戶(hù)是有優(yōu)勢(shì)的，如果是非法的，就有可能面臨強(qiáng)拆。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十五條

房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條

房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

第二十八條

被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

二、強(qiáng)制拆遷的前提條件有哪些

強(qiáng)制拆遷是拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷的行為。

強(qiáng)制拆遷有兩種方式：一種是行政強(qiáng)拆，經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷。另一種是司法強(qiáng)拆，由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

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投稿：祁涵陽(yáng)

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