房屋買賣合同關(guān)于拆遷補償2025,宅基地房糾紛24講：買賣合同無效后能按照拆遷補償金額賠償損失嗎,廣州張靜律師解答：如果賣家已經(jīng)與拆遷辦簽訂了拆遷補償協(xié)議，則很大可能上法院會允許。如下面這個案件，因賣家已簽訂拆遷補償協(xié)議，最終法院按照全棄產(chǎn)
廣州張靜律師解答：如果賣家已經(jīng)與拆遷辦簽訂了拆遷補償協(xié)議，則很大可能上法院會允許。如下面這個案件，因賣家已簽訂拆遷補償協(xié)議，最終法院按照全棄產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)算出房屋價值，扣除返還的購房款，余額為升值部分，買賣雙方各得一半。
判決書節(jié)選：
法院認為，陳買家與湯賣家簽訂的《房屋買賣合同》已被生效的民事判決書認定為無效合同，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。陳買家自認已收回35000元購房款，現(xiàn)其要求湯賣家返還265000元購房款，湯賣家亦同意返還，法院對此予以確認。《房屋買賣合同》被認定為無效合同，陳買家作為買受人必然有房屋升值方面的損失，鑒于湯賣家已就涉案房屋簽訂了《某房屋征收補償協(xié)議》，法院參照全棄產(chǎn)所得經(jīng)濟補償核定涉案房屋的現(xiàn)值為1162650.38元，扣除雙方約定的購房款300000元，涉案房屋升值部分為862650.38元。陳買家與湯賣家作為買受人、出賣人對合同被認定無效均有過錯，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故法院酌定湯賣家應(yīng)向陳買家賠償損失431325.19元。
法律分析：甲方、乙方。乙方宅基地原屬甲方所有，現(xiàn)在乙方要求改建住宅，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達成以下協(xié)議：1、乙方宅基地(包括宅前曬坪、宅后菜園，四界：東抵幸精祥滴水，西抵吳大方房屋，南抵公路，北抵古井坎上小路，自簽訂協(xié)議后，永遠歸乙方所有。2、乙方一次性補償甲方土地款壹萬肆仟元整，協(xié)議簽訂時，乙方一次性現(xiàn)金付清。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。
多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。
相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：1、系爭房屋經(jīng)土改登記，未經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記及未新建、翻建、改擴建的，以土改時登記的權(quán)利人為房屋的權(quán)利人。
2、系爭房屋經(jīng)土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，未進行新建、翻建、改擴建的，以土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。
3、系爭房屋雖經(jīng)土改登記，但在宅基地使用權(quán)登記前后新建、翻建、改擴建的，以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。當(dāng)事人以土改登記為證據(jù)主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。
法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第七十四條 買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
提起訴訟時宅基地上的房屋將要拆除或已經(jīng)拆除的，此時原告提起訴訟的目的往往不是為了返還宅基地和房屋，而是為了獲取今后的拆遷補償款。對于這種訴訟，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)別兩種不同情況加以處理：
第一，如果起訴時，爭議范圍的土地已經(jīng)完成了土地的征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，即集體土地已經(jīng)轉(zhuǎn)化為國有土地，則當(dāng)年簽訂的宅基地和房屋買賣合同應(yīng)按有效處理。
第二，如果起訴時，爭議范圍的土地尚未完成土地征用和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，土地的性質(zhì)仍屬于集體所有的，則應(yīng)當(dāng)確認宅基地和房屋買賣合同無效，但應(yīng)當(dāng)認定無效合同的簽訂雙方均存在過錯，并對已經(jīng)支付或?qū)⒁Ц兜牟疬w補償費根據(jù)雙方的過錯程度按一定比例分配。
也就是說：現(xiàn)實征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或單位一般只認可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。
對此類糾紛，一般根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益為經(jīng)濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質(zhì)上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以補償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則可以按安置房市價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣人給予買受人適當(dāng)居住利益損失的補償。
一、農(nóng)村宅基地買賣合同無效怎么辦
宅基地買賣合同無效的，賣方應(yīng)當(dāng)將購房款及利息退還給買方，如果該地上建筑為買方所建造，則對該房屋價值進行評估，由賣方按照評估價向買方支付全部價款；同時買方應(yīng)當(dāng)將土地及地上建筑退還給賣方。
據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合實踐中的具體情況，應(yīng)采取以下幾種處理方法：
（1）宅基地和房屋買賣合同簽訂時間較短，提起訴訟時，受讓人尚未對房屋進行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格也無明顯變化的，確認合同無效后，可以簡單采用相互返還的處理方式；
（2）提起訴訟時，受讓方已對房屋進行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格有較大幅度上升的，確認買賣合同無效后應(yīng)當(dāng)對宅基地和房屋進行價格評估，在判決買受人返還宅基地和房屋的同時，還應(yīng)當(dāng)判令出賣人返還買受人對房屋的翻新改建費用。對于房屋和土地的升值利益，也應(yīng)按照一定比例由出賣人對買受人給予補償。具體補償比例的確定，應(yīng)當(dāng)屬于人民法院自由裁量的范圍，主要應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯程度加以確定。
二、如何申請宅基地
（1）申請。申請人持申請材料向當(dāng)?shù)卮逦瘯岢鰰嬗玫厣暾垺４逦瘯?yīng)當(dāng)在每一個季度集中申請材料，依法召開村委會或村民代表大會進行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報給鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所初審。
（2）現(xiàn)場勘查。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織國土資源所進行現(xiàn)場勘查和群眾調(diào)查，審查建房用地和建設(shè)申請條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。
（3）填申請表。國土資源所初審合格后發(fā)放《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》。
（4）村委會審查。村委會對申請人提交的《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》進行審查并簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況，由負責(zé)人簽字，同時加蓋村民委員會公章，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。
（5）審核上報。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到村委會上報的住宅建設(shè)用地申請材料后完成審核并現(xiàn)場確定規(guī)劃用地范圍，并報縣國土資源局初審。縣國土資源局對符合審批條件的上報縣人民政府。
（6）審批。縣人民政府批準(zhǔn)用地的，由縣國土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
（7）放樣。由國土資源所牽頭協(xié)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員根據(jù)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》到實地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應(yīng)當(dāng)在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請人方能動工建設(shè)。
（8）驗收發(fā)證。新建、改建、擴建農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內(nèi)依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。
宅基地是農(nóng)村居民用于建筑住房的土地。農(nóng)村中有宅基地存在轉(zhuǎn)讓、繼承、甚至非法買賣的現(xiàn)象，那么究竟哪些是合法的？哪些是法律明文禁止的呢？宅基地買賣合同無效，怎么救濟？
宅基地買賣合同無效怎么救濟
本文討論的宅基地買賣合同，僅限于因違反國家法律禁止性規(guī)定而導(dǎo)致無效的的宅基地買賣合同。此種案件也是司法實踐中最為常見又最難處理的一種案件。目前對于此類合同無效如何處理，各地法院做法各有不同，但考慮到此類案件一般是由于房地產(chǎn)升值，賣方可獲得(或者將來可獲得)較大的拆遷利益而且，各地法院幾乎都是一邊倒的盡量減少賣方所獲利益并對買方予以一定照顧。
對于這種案件，一般是按如下思路進行處理的：首先，雙方互負返還義務(wù)，由買方將土地及地上建筑(不論該房屋為誰建造)退還給賣方，由賣方將購房款及利息退還給買方；其次，如果該地上建筑(房屋)為買方所建造，則對該房屋價值進行評估，由賣方按照評估價向買方支付全部價款；再次，對于土地增值部分，按評估價值在雙方之間進行均分，由賣方將土地升值的一部分(一般是一半)支付給買方。
《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
此種處理方式，存在以下幾個問題：
1、如果賣方提起訴訟，要求退還土地(多數(shù)賣方考慮到房屋為買方建造，不會對房屋提出主張)，而買方不反訴的，那么根據(jù)合同無效，賣方的主張應(yīng)該得到支持，此時會出現(xiàn)地回歸出賣人占有，但房屋卻仍由買受人占有，此時容易激發(fā)矛盾，而且案結(jié)事未了；
2、賣方退還利息的原因是因無效合同而占有了買方價款，故應(yīng)支付相應(yīng)的利息，但同時買方也是基于無效合同占有了賣方的土地，那為何無須支付占用費呢，而在實際生活中，土地占用費是遠高于利息的，如果支持占用費，則將使買方處于更加不利的狀態(tài)；
3、對于土地增值部分的分配，純粹是考慮到土地升值，如果不對此部分進行分配，即便不要求買方支付占用費，賣方也能獲得極大利益，而此類糾紛正是由于此種升值所帶來的不誠信所產(chǎn)生，但此種做法完全沒有法律依據(jù)，畢竟合同無效的效果是自始無效，回復(fù)到合同未履行時狀態(tài)，那土地與買方有何關(guān)系呢，而且如果合同有效，買方得到土地升值部分也是屬于履行利益的范圍，并不屬于合同無效所保護的信賴?yán)娴姆秶?/p>
經(jīng)過對以上問題考慮，結(jié)合實踐情況，提出一種解決問題的方法：首先，按照合同無效，買賣雙方互負返還義務(wù)，這點與上述做法相同。其次，分別計算雙方因合同無效所造成的信賴?yán)鎿p失。
1、其中對于賣方，合同無效，其所受損失為不能使用土地的損失即涉案土地占用費損失(由評估機構(gòu)進行評估)，考慮到有些案例中宅基地上原先是有房屋，該房屋已被買方拆除，此時賣方損失還包括該房屋價值，對于此房屋價值由賣方負責(zé)提供房屋建成年限等資料，由評估機構(gòu)參照周邊房屋價值在合同簽訂時的價值進行評估；
2、對于買方，合同無效，其不能占有房屋及土地，其損失包括兩部分，一部分為其在宅基地上所建房屋價值損失和機會成本損失進行計算，后者即如果其不購買涉案房屋、土地，其本可以該筆金錢購買商品房，而今合同無效，其只能另行購買商品房，此間差別即為機會成本之喪失，具體計算為按其支付的價款(假設(shè)為10萬)計算出其在合同簽訂時可以購買的商品房的面積(假設(shè)為50平方米)，再按此面積計算出合同被確定無效時其購買同面積(50平方米)所需的價款(假設(shè)為50萬)，那么買方的機會成本損失就是40萬。至于作為估價商品房的地點及價格，筆者建議按涉案房地所在區(qū)(縣)房地產(chǎn)的平均價格計算。最后，將雙方損失按照締約過失中的過錯程度進行分擔(dān)，一般可考慮均分，但在出賣方明顯惡意的情況下，可以考慮由出賣人承擔(dān)60%的責(zé)任。對于此種責(zé)任分擔(dān)，建議法院在酌情時不要超出6：4這個范圍。
此種處理方式主要是在不對涉案土地升值部分進行分配的情況下，按照買方機會成本損失，對買方進行一定補償。盡量避免雙方之間利益不均衡，以減少賣方不誠信行為的出現(xiàn)。但這種處理方式是筆者睡前一時所想，若不寫出來只會產(chǎn)生今夜無人入眠的效果。此種思路未經(jīng)司法實踐檢驗，能否行得通還需考慮土地占用費及原有房屋價值能否評估的問題，僅作為一種探索吧，希望讀者提出寶貴意見。
法律分析：農(nóng)村宅基地房屋拆遷糾紛要區(qū)分是和征收方的外部補償糾紛，還是關(guān)于補償款、安置房等內(nèi)部分配糾紛。如果是和征收方的外部糾紛，可以通過談判、申請協(xié)調(diào)、裁決、行政復(fù)議、行政訴訟等途徑來解決，如果是內(nèi)部分配糾紛，則主要通過協(xié)商解決，確實家庭里已經(jīng)鬧翻了，商量不到一起，可以訴訟到法院，請法院來判決。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第一百四十二條 建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，農(nóng)村建房用地審批文件中核定的未成年人可認定為宅基地房屋的共同所有權(quán)人。
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