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一、房屋買賣補充協(xié)議拆遷補償2025,城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房，房屋買賣合同是否有效征收拆遷補償歸誰

城里人到農(nóng)村買房，能不能買，利益是否收到保護

二、城鎮(zhèn)居民農(nóng)村買房合同無效,可否取得該房屋拆遷補償款?

裁判要旨

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，買賣合同因違反法律法規(guī)的性強制性規(guī)定而無效，對于買受人因房屋拆遷所得的拆遷補償費用，出賣人僅有權(quán)要求分割基于宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的拆遷補償款，對于拆遷款的其他部分不得再主張權(quán)利。

案情簡介

一、房山區(qū)城關(guān)街道辦事處X村X街X條X號（即案涉房屋）是村委會于1996年11月份批給王建安的宅基地。2000年4月7日，王建安與宋民簽訂房屋買賣協(xié)議，將案涉房屋以86000元的價格賣給宋民。經(jīng)查，協(xié)議簽訂時，宋民系城鎮(zhèn)居民，2001年10月18日，宋民將戶籍遷入案涉房屋。

二、2013年11月案涉房屋項目進入拆遷，回遷面積160平方米，宋民與村委會簽訂拆遷補償安置協(xié)議，約定村委會支付拆遷補償款共計709270元，其中宅基地區(qū)位補償價300000元，房屋重置成新價217353元、裝修及附屬物補償價93810元、周轉(zhuǎn)費60000元、搬家補助費3472元及其他費用。此外，村委會支付宋民提前搬家獎、獨生子女家庭獎勵、房屋安全拆除獎、二次搬家補助費等款項共計126472元。

三、2013年12月，王建安向法院起訴，要求確認王建安與宋民房屋買賣合同無效，并要求宋民支付差錢補償款200000元及回遷安置面積80平方米。

四、北京市房山區(qū)法院經(jīng)審理認為，宋民無權(quán)享有案涉房屋的宅基地使用權(quán)，案涉房屋買賣合同應(yīng)屬無效，宋民取得的差錢補償款中應(yīng)由王建安的份額，最終判決王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無效，宋民支付王建安拆遷補償款中的宅基地區(qū)位補償款9萬元，駁回王建安的其他訴訟請求。

裁判要點

本案中，宋民不具有案涉房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員資格，依照我國相關(guān)法律規(guī)定其無權(quán)取得案涉房屋所在地的集體土地使用權(quán)，因此，法院判決認定王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無效。

根據(jù)我國法律規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。本案宋民因案涉房屋拆遷取得拆遷補償款，而宋民不享有案涉房屋所在地的宅基地使用權(quán)，該權(quán)利仍歸王建安所有，因此，王建安有權(quán)要求分割基于宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的拆遷補償款，而對于拆遷款的其他部分，仍應(yīng)歸宋民所有，王建安無權(quán)主張權(quán)利。

實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，買賣合同因買受人不屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員而被判無效，此時買受人因房屋拆遷所得的拆遷補償費用并不需要全數(shù)返還給出賣人。相反，此種情況下法院通常會認定出賣人負主要責任，僅有權(quán)要求分割基于宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的拆遷補償款，對于拆遷款的其他部分不得再主張權(quán)利。

相關(guān)法律法規(guī)

《最高人民法院關(guān)于當前民事審判工作中的若干具體問題》

七、關(guān)于涉農(nóng)案件的審理問題

第二，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題。這是社會主義新農(nóng)村建設(shè)中的重大問題，這個問題比較復雜，我們的總體意見是，要密切關(guān)注國家相關(guān)政策規(guī)定，在非試點地區(qū)，對于農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)該依法認定合同無效。但是可以探索合同無效后的損失范圍和過錯比例的研究。比如，出賣人因房屋漲價、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據(jù)案件實際情況，擴大信賴利益范圍，合理確定過錯大小，避免出現(xiàn)利益嚴重失衡的情況。

法院判決

本院認為：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。原告與被告于2000年4月7日簽訂房屋買賣協(xié)議時，被告不屬于X村集體經(jīng)濟組織成員，雖然簽訂協(xié)議后，被告及其家人已經(jīng)將戶口遷入X村，但結(jié)合本院對X村村委會的調(diào)查及X村集體經(jīng)濟組織成員認定標準，宋民及其家屬不屬于X村集體經(jīng)濟組織成員，且涉訴宅院亦未經(jīng)縣級人民政府土地行政管理部門變更登記為宋民，其無權(quán)享有X村X街X條X號的宅基地使用權(quán)，故原告要求確認房屋買賣合同無效的訴訟請求，理由正當，本院予以支持。

無效的合同自始沒有法律效力，合同無效后，因該合同取得的財

三、農(nóng)村房屋買賣后拆遷補償應(yīng)當歸誰

歸賣方所有。根據(jù)我國法律，農(nóng)村房屋、宅基地使用權(quán)只能在符合村里條件的村民之間轉(zhuǎn)讓，不能賣給村集體成員以外的人。如果賣給符合村里要求的村民，房屋拆遷補償與原房主無關(guān)。如果賣給村集體以外的人，銷售合同無效，房屋拆遷款原則上歸原所有人所有。但是，買賣協(xié)議約定房屋拆遷后補償款歸屬的，應(yīng)當履行協(xié)議。如無約定，原業(yè)主應(yīng)退還購房人購房款，并賠償購房人因裝修、房價上漲造成的損失。

一、農(nóng)村宅基地房屋繼承條件是什么

農(nóng)村宅基地房屋繼承條件是，宅基地使用權(quán)和地上房屋所有權(quán)。農(nóng)民只有宅基地的使用權(quán)，土地屬于農(nóng)村集體。建在宅基地上的房屋屬于公民個人財產(chǎn)，可繼承。繼承人是集體經(jīng)濟組織成員，符合宅基地申請條件的，經(jīng)批準后可以取得繼承房屋的宅基地；不符合申請條件的，可以把房子賣給村里其他符合申請條件的村民。不愿出售的，房屋不得翻建、改建、擴建。處于不可居住狀態(tài)時，宅基地由集體經(jīng)濟組織收回。

二、農(nóng)村房買賣合同有效判決

在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當相關(guān)法律的規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第三十六條的規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權(quán)，只有農(nóng)村村民才可以享受，宅基地使用權(quán)不能進行自由買賣，只允許集體組織內(nèi)部成員間進行調(diào)劑。

法規(guī)有效性校驗：2024年6月17日

四、城里人買農(nóng)村房面臨拆遷怎么賠償

城市居民到農(nóng)村購買宅基地房屋具有一定的普遍性，遇到拆遷時，原房主由于當前市場拆遷價格的上升，而直接反悔起訴到法院要求分得補償款的情況比比皆是。有人問律師，實踐中，該怎樣解決才算公平呢？首先，最高人民法院召開了全國法院民事商事審判的工作會議，其中關(guān)于農(nóng)村宅基地買賣的案件問題，宅基地房屋買賣合同是否有效，區(qū)分了試點地區(qū)和非試點地區(qū)。在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。而在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，一般情況下被認定為無效。所以，宅基地房屋買賣合同是否有效，務(wù)必首先要看在試點地區(qū)還是非試點地區(qū)，之后再做判斷。其次，涉及到農(nóng)村宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地等民事糾紛案件，當事人主張利潤分配等合同權(quán)利的，應(yīng)當提供政府部門3點要求的審批文件或者證明：①土地利用規(guī)劃；②建設(shè)用地計劃；③優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。沒有提供上述手續(xù)或者雖然提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論終結(jié)前涉案土地性質(zhì)仍然未變更為國有土地的，所涉及相關(guān)合同按照無效處理。城鎮(zhèn)戶口名下的農(nóng)村房子拆遷如何補償1、農(nóng)村的房屋，是和宅基地一起進行轉(zhuǎn)讓的；2、宅基地的轉(zhuǎn)讓，必須是符合申請條件的本村集體內(nèi)的成員，才能受讓；3、城鎮(zhèn)戶口，不能受讓農(nóng)村的宅基地以及地上的建筑物。法律依據(jù)：《土地管理法》農(nóng)村宅基地上的民房，只能是同村集體內(nèi)的農(nóng)民互相購買。你這種情況，在農(nóng)村買到只能是小產(chǎn)權(quán)房，即也許可以弄到房產(chǎn)證，但不會有土地使用權(quán)證。沒有法律保障，會有風險。房屋買賣契約書和公證書可以證明房產(chǎn)的權(quán)屬，但無法證明土地的權(quán)屬。

五、外地人在農(nóng)村買房子動遷補償一樣嗎

法律分析：不一樣的，如果外地人買的城中村房屋是具有合法產(chǎn)權(quán)的，征收土地時，可以獲得房屋價值的補償，但征地補償款不能獲得。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

六、農(nóng)村房屋買賣拆遷補償應(yīng)歸誰所有

歸賣方所有。根據(jù)我國法律，農(nóng)村房屋、宅基地使用權(quán)只能在符合村里條件的村民之間轉(zhuǎn)讓，不能賣給村集體成員以外的人。如果賣給符合村里要求的村民，房屋拆遷補償與原房主無關(guān)。如果賣給村集體以外的人，銷售合同無效，房屋拆遷款原則上歸原所有人所有。但是，買賣協(xié)議約定房屋拆遷后補償款歸屬的，應(yīng)當履行協(xié)議。如無約定，原業(yè)主應(yīng)退還購房人購房款，并賠償購房人因裝修、房價上漲造成的損失。

一、農(nóng)村房屋買賣合同怎么寫才合法

甲方（賣方）：身份證號：

乙方（買方）；身份證號：

（一）甲方自愿將坐落在市鎮(zhèn)村號（自建住宅）的房屋，東至南至西至北至建筑面積平方米，出售給乙方。

（二）甲、乙雙方議定的上述房屋成交價格為人民幣（大寫）共萬仟佰元（小寫元），乙方在年月日前，一次付給甲方。

（三）雙方同意于年月日由甲方將上述房屋交付給乙方。

（四）甲方保證上述房屋產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方責任。甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦好過戶手續(xù)。

（五）辦理房屋過戶手續(xù)所繳納的稅費，由方負擔。

（六）本協(xié)議經(jīng)雙方蓋章后，經(jīng)房地產(chǎn)交易主管機關(guān)審核后，上述房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方。

（七）甲、乙雙方同意上述協(xié)議，各無異議，不得反悔。

（八）本協(xié)議一式三份，甲、乙、中證人各執(zhí)一份。

甲方（簽字）：章

乙方（簽字）：章

中證人（簽字）：章

年月日

二、農(nóng)村房子怎樣買賣合法

1、購房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。

2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。

3、購房者應(yīng)當符合申請宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。

4、買賣經(jīng)過村民委員會同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實質(zhì)性處分。

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投稿：賀婷夢

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