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一、上海房屋拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)2025,如何確定房屋拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)

確定房屋拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)主要遵循以下步驟和原則：

一、確定評估機(jī)構(gòu)的主體

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。這意味著被征收房屋的所有權(quán)人有權(quán)參與并協(xié)商選擇評估機(jī)構(gòu)。

二、協(xié)商不成的處理方式

如果被征收人無法就評估機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致，那么可以通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。具體的操作方法和程序由省、自治區(qū)、直轄市制定，以確保公正性和透明度。

三、評估機(jī)構(gòu)的獨立性

選定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作。這要求評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評估時，不受任何單位和個人的干預(yù)，確保評估結(jié)果的客觀性和公正性。

四、對評估結(jié)果有異議的處理

如果被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。如果復(fù)核結(jié)果仍有異議，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，以確保被征收人的權(quán)益得到保障。

綜上所述，確定房屋拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)是一個涉及多方參與、遵循特定程序和原則的過程，旨在確保評估結(jié)果的公正性和被征收人權(quán)益的保障。

二、拆遷評估是什么意思

法律分析：拆遷評估是我們通常說的拆遷補(bǔ)償價格評估。拆遷補(bǔ)償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價格評估確定的行為。拆遷補(bǔ)償價格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

三、房屋拆遷評估程序是怎樣的

法律分析：房屋拆遷評估程序：一、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)接受評估任務(wù)。二、準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。三、評估人員對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場測定。四、相關(guān)資料的綜合分析。五、編寫相關(guān)評估報告。六、評估復(fù)核和審批。

法律依據(jù)：《中華人民共和國建筑法》 第八條 申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；

（二）依法應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；

（四）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；

（五）有滿足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術(shù)資料；

（六）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起七日內(nèi)，對符合條件的申請頒發(fā)施工許可證。

四、房屋拆遷補(bǔ)償評估方式是怎樣

一、房屋拆遷評估價格

1、拆遷評估比準(zhǔn)價格的確定

（1）評估比準(zhǔn)價格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按下述二個價格從高確定：

（2）核發(fā)拆遷許可證之月與被拆遷房屋同類地段的商品住宅平均價格；

（3）根據(jù)交易價從高原則，從類似房地產(chǎn)中選取3個以上可比實例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定的價格。

2、非住宅用房拆遷評估有關(guān)系數(shù)及規(guī)定

（1）關(guān)于調(diào)整非住宅用房拆遷評估系數(shù)有關(guān)問題的通知》拆遷工業(yè)廠房、倉儲用房采用成本法評估的土地評估價公式中，期日修正系數(shù)從1．05調(diào)整為1．18．

（2）采用成本法評估非住宅房屋時，土地評估價也可采用市場比較法的方法求取。

3、裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋裝修的評估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)費用的通知》規(guī)定的裝修費用標(biāo)準(zhǔn)，在上浮20％的范圍內(nèi)，由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

二、房屋拆遷評估有效期

1、中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的第二十六條規(guī)定：估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。

2、超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

3、房屋拆遷，是指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，由建設(shè)單位或個人對現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，對房屋所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒印?/p>

三、房屋拆遷補(bǔ)償評估方式是怎樣

我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。

1、市場比較法

市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30％．但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準(zhǔn)地價修正法

基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

五、房屋拆遷補(bǔ)償評估是怎樣的

房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估是：拆遷可以根據(jù)實際評估時間點計算重置價值，可以參照類似的房地產(chǎn)市場價值預(yù)估預(yù)期收益進(jìn)行計算，可以評估土地在實際區(qū)位確定的價值預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費的價值進(jìn)行計算。

一、商品房拆遷標(biāo)準(zhǔn)

商品房拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋價值和拆遷安置費用等多方面來確定的。這里的房屋補(bǔ)償指的是對被征收的國有土地上建筑物價值進(jìn)行的補(bǔ)償，按照不低于商品房征收決定公告當(dāng)日被征收房屋類似的市場價格，并且請有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。

二、修高速占用房子賠償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

一般包括以下補(bǔ)償：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。具體補(bǔ)償價格還是以實際政策為準(zhǔn)。可以根據(jù)房屋面積進(jìn)行計算。

三、企業(yè)搬遷 賠償有哪些內(nèi)容

1、土地、房屋價值補(bǔ)償

土地房屋價值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補(bǔ)償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，主要有土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你，這個項目的拆遷就沒有土地的補(bǔ)償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2、裝修附屬物補(bǔ)償關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償

各地都有裝修和附屬物的各項補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實施細(xì)則，該項補(bǔ)償內(nèi)容主要由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。此項補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進(jìn)行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計算該損失時不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項目里性最大的一項，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點關(guān)注。

4、搬遷費用、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

5、各項拆遷獎勵費用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目實施意見來決定。

6、職工安置費

涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現(xiàn)。如果選擇安置：土地置換或者土地加房屋置換，補(bǔ)償項目包括：

(1)如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補(bǔ)償，具體包括：房屋重置成新價的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費。

(2)如何你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補(bǔ)償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

六、房屋拆遷的評估流程有哪些

法律分析：房屋拆遷評估流程包括:1、拆遷當(dāng)事人共同選擇評估機(jī)構(gòu)。拆遷估價機(jī)構(gòu)定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。2、拆遷人出資委托評估機(jī)構(gòu)。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。3、評估機(jī)構(gòu)勘察測量。拆遷當(dāng)事人提供拆遷估價資料,協(xié)助估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查勘。4、初步估價報告公示。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。5、復(fù)核申請。拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的,自收到估價報告之日起5日內(nèi),可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價,也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：任悅慧

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