信陽廠房拆遷律師2025,企業拆遷最佳的評估方法是什么,法律分析：1、重置成本法2、收益法3、市場比較法4、假設開發法 5、基準地價修正法。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利
法律分析：1、重置成本法2、收益法3、市場比較法4、假設開發法 5、基準地價修正法。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：企業拆遷評估的步驟是選擇機構、簽訂合同、進行現場評估、宣傳說明、遞交報告、申請復核、申請評估。每一個環節都可以被征收人參與，每一個環節都是不可或缺的法律要求。對于當前拆遷糾紛頻發，公開、透明、各方充分參與的方案設計更為重要。市場化運作將使每一個環節公開透明，并充分利用市場化的處理模式實現多元化補償，使雙方實現雙贏。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
1、重置成本法
重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率(70%或80%等)。
2、收益法
如果用于生產經營的對于其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。
3、市場比較法
需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質(國有、集體)、同用途(商業、工業、住宅)，商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。
4、假設開發法
假設開發法在實踐中運用不多。要預估出土地開發后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等，所體現出的市場價值。
5、基準地價修正法
基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。
一、企業拆遷的評估流程
1、確定評估機構
被征收人在規定時間內協商選定房地產價格評估機構；如何確定評估機構我們在第二期節目當中已經講過，包括協商一致確定、多數確定、抽簽確定、搖號確定等方式。
2、簽訂房屋征收評估委托合同
評估機構確定后，由房屋征收部門作為委托人，與確定的評估機構簽訂評估委托合同；并向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書。
房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。
3、房屋征收部門向評估機構提供評估房屋的情況等材料
包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。對未經登記建筑的調查、認定、處理是有關部門在作出房屋征收決定之前就應當展開的一項工作。
對于已經登記的也就說有房產證的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準地價法 進行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。
法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
法律分析：拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發后，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。拆遷補償價格評估的法定依據一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。收益法在590號令當中是有相關的要求，如果用于生產經營的對于其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業、專利技術性行業可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。市場比較法需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。假設開發法假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發后目的可能作為商業、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足開發的主體要件。所以要預估出土地開發后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等，所體現出的市場價值。假設開發法很多中小型企業都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買后沒有實際利用，還在進行申請審批規劃等相關文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，剩余土地與政府進行協商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發法來進行評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。基準地價修正法基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。在實踐當中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強調提醒中小型企業如果產生的收益較高，并且是高附加值、勞動密集型以及技術專利行業，本企業前景預期可能成幾何倍數增長的企業一定要進行收益法評估。例如，北京大興區某企業，生產機器人配件行業。整個行業的專利技術只有意大利某企業可以與其媲美，大興某企業的生產流程和生產工藝，以及技術專利都是非常豐富的；大部分的產品都是外銷日本與德國。這種企業進行評估停產停業損失的時候必須按照收益法來進行評估。因為今年可能融資、負債，明年有可能大額收入。如果計算它某個周期的停產停業損失的時候必須按照收益法。與評估單位、征收單位進行實際談判時，對于運用哪種評估方法進行價值價格的確定需要多方面探討。即便是一個評估公司都受征收單位委托，由于評估的方法選擇不同，評估出的企業價值也是天壤之別。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國土地管理法》第二十七條、第二十八條
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條
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投稿：苗凱
內容審核：劉鵬飛律師
