廣東省汕尾市陸河縣征地補償標準2025,2022年農村宅基地有償使用怎樣收費退出補償又能拿多少,隨著農村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在
隨著農村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在此前的分析中曾指出，這二者在妥善處置“一戶多宅”“超占面積”問題上均有重要作用。那么，宅基地的有償使用費究竟怎樣收取呢?申請自愿有償退出又能拿到多少補償呢?本文，在明律師就結合日前廣東省汕尾市陸河縣正在征求意見的《農村宅基地有償使用、流轉和退出管理辦法(試行)》做一番解讀。
“宅基地有償使用費”并無法律法規領域的依據，是自2015年啟動的農村宅基地制度改革試點中一些縣市的一種政策嘗試。
有償使用費的收取對象主要是“一戶多宅”中的“多宅”部分，面積控制標準下的超占部分，以及非本集體經濟組織成員因繼承房屋等原因占有宅基地的情形。
一言以蔽之，政策嘗試僅能對“非常態”情況下的宅基地收費。對符合“一戶一宅”原則，確為農戶唯一住宅用宅基地的，不存在收費的問題。宅基地制度的特征之一就是“無償取得”，而收費政策事實上是對這一特征的某種挑戰。
【這3種宅基地或需交費才能繼續使用】
我們來看陸河縣擬定的具體內容。農村建房符合村莊規劃的，有下列情形之一，應收取宅基地有償使用費:
1.農村集體經濟組織成員、非本集體經濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農村占有宅基地，符合“一戶一宅”原則的，本集體經濟組織成員征收超出面積標準部分的有償使用費，非本集體經濟組織成員征收占用宅基地有償使用費;
2.農村集體經濟組織成員、非本集體經濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農村占有宅基地，形成“一戶多宅”的，原則上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整棟宅基地有償使用費，多宅部分不得充減“一宅”中面積不足部分。
3.由于歷史原因辦理有土地權屬證建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有償使用費，加建無證部分原則上應當退出，確實無法退出的征收有償使用費。
也就是說，付費才能繼續使用的宅基地首先必須是合法占有的。如果是“未批先占”且未經確權登記的宅基地，恐需要“無償退出”或由村集體強制收回，難以交納這筆有償使用費。
當然，特殊的困難群體是經申請并由村集體通過，是可以緩交、減交或者免交這筆費用的。
【宅基地收費標準】
這個收費標準擬區分不同情況而有所差異。為確保大家直觀地了解其計費方式，在明律師將征求意見稿的原文謄進來供大家仔細研究:
1.對于符合“一戶一宅”的宅基地，宅基地面積超過規定面積的，有償使用根據其超出起收面積實行階梯式計費。
(1)超出面積1-30平方米部分按每年10元/m2計費;
(2)超出面積31-60平方米部分按每年15元/m2計費;
(3)超出面積61-90平方米部分按每年20元/m2計費;
(4)超出面積90平方米以上部分按每年25元/m2起征，每增加30平方米標準提高10元/m2計費，以此類推。
2.對“一戶多宅”的，鼓勵農戶退出多出宗數的宅基地。不愿退出的農戶，收取宅基地有償使用費。農戶自愿選擇一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照階梯式計費，不扣除一宅不足面積部分。
3.集體經濟組織成員因繼承、贈與房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過規定面積的，按照階梯式計費進行收取。
4.非本集體經濟組織成員通過繼承、贈與等方式在農村占有和使用宅基地按每年5元/m2收費，宅基地超過規定面積的部分實行階梯式計費收取。
(1)超出面積1-30平方米部分按每年15元/m2計費;
(2)超出面積31-60平方米部分按每年20元/m2計費;
(3)超出面積61-90平方米部分按每年25元/m2計費;
(4)超出面積90平方米以上部分按每年30元/m2起征，每增加30平方米標準提高10元/m2計費，以此類推。
我們來為此前備受關注的城鎮戶籍子女繼承農村房屋后的情形做一次推算。譬如某人繼承的宅基地面積為300平方米，而控制標準為150平方米以下。
那么此人需要交納的宅基地使用費就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。
【自愿有償退出到底能拿多少補償?】
了解了宅基地有償使用的收費標準，我們再來看自愿有償退出宅基地能拿多少補償。從目前各地的政策性文件上看，自愿有償退出的補償全憑村集體的力量完成，其補償標準是無法和征地拆遷相提并論的。
征地拆遷存在將集體土地變更為國有土地入市后的土地增值收益，這一部分利益是應當回饋給被征地農民的。而宅基地的自愿有償退出則顯然沒有這東西，退出后宅基地依舊是宅基地，仍要被分配給其他有住房保障需求的村民使用，或者作為農村宅基地來盤活利用。
關于自愿有償退出宅基地的補償標準問題，陸河縣擬作出這樣的規定:
1.對于符合“一戶一宅”并愿意有償退出宅基地使用權的農戶，補償標準可由集體經濟組織內部開會討論決定。
2.“一戶多宅”愿意退出“多宅”部分使用權的農戶，補償標準可由集體經濟組織內部根據實際情況與宅基地使用權退出戶協商確定，并將補償標準及補償情況在集體經濟組織公示。
3.全部退出宅基地使用權到城鎮居住的村民以及符合宅基地申請條件而放棄申請資格到城鎮居住的農戶，憑借宅基地退出的依據和村組證明，享受政府相關優惠政策。
補償資金從農村集體經濟組織自籌資金、宅基地有償使用費、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金中支付。
大家可以看到，文件表述了這么半天，并沒有給出個準數來，這和前文堪稱詳實的“收費標準”形成了鮮明對照。
一般而言，宅基地自愿有償退出的補償費用在每平米幾百元左右，是難以參照周邊類似房地產的市場價格給予補償的。
在明律師最后要提示大家的是，宅基地制度改革的試點范圍、改革力度在2022年一定會進一步加大，農民朋友要就此作出一定的準備。伴隨著“宅改”的深入，征收集體土地、合村并居拆遷等項目數量將可能會減少，指望通過拆遷“致富”的可能性也會相應縮減。不過農民朋友也不必氣餒，而是要善于抓住宅基地制度改革的紅利，結合自身情況和所在村、縣的有關政策，將閑置的宅基地和房屋徹底盤活，讓實際居住使用的房屋確權登記，讓新政策的紅利惠及自身。
法律分析：農村宅基地有償退出是按照農村的“一戶一宅”制原則，農村家庭擁有宅基地的標準是每戶家庭只能擁有一處宅基地，之所以施行宅基地有償退出，這也是根據當前農村發展的形式，為提高農村閑置宅基地的利用率，國家出臺了針對農村宅基地的一項政策。農村宅基地有償退出機制，各地農村所執行的補償標準和方式也并非都是一致的，因區域性經濟發展狀況不同，宅基地退出補償標準也并不統一，少則幾萬元，多則幾十上百萬元不等的標準，所以說大家要參照當地的情況。
法律依據：《關于加強農村宅基地管理的意見》
(七)健全宅基地管理制度。在宅基地審批過程中，鄉(鎮)國土資源管理所要做到“三到場”。即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃等;宅基地經依法批準后，要到實地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。各地一律不得在宅基地審批中向農民收取新增建設用地土地有償使用費。
法律分析：(1)宅基地有償退出主要按照土地征收補償標準支付農民個人部分，一級地類補助28688元一畝，二級地類補助27710元一畝，三級地類補助26080元一畝。如果你家屬于一級地類，宅基地總面積在2畝的話就能獲得57376元的補償。
(2)據相關文件了解，農民一戶多宅退出多余的宅基地，有償退出補償應支付農民80%的補助;
(3)如果你的宅基地在當地已經完成確權工作，宅基地有償退出補償按照當地現行土地征收補償標準支付農民60%的補助;
(4)宅基地有償退出補助面積按照政府實際測量面積來計算，其中包含一些附屬物，200平方米以內的宅基地有償退出按照標準進行補償，超過200平方米的就進行減半補償。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第三百六十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
屬于農村集體土地所獲得的農村宅基地一般情況下是不會被無償收回的，除非發生以下幾種情況：1、改變宅基地使用性質。宅基地作為村民生活基本資料，村民可以無限期免費使用，但僅限于居住，若村民擅自更改宅基地的用途，如修建工廠、商鋪等，農村集體有權無償收回農村宅基地使用權；2、一戶擁有多處宅基地。按照規定，農村宅基地采取“一戶一宅”的使用原則，而部分村民有“一戶多宅”的現象，這一現象損害了其他村民的權益，因而“一戶多宅”這一現象是將要被取締的，農村集體有權收回多余宅基地的使用權，若有特殊原因不能收回的，戶主須繳納給村集體一部分資金；3、宅基地長時間閑置。宅基地最重要的使用原則就是保障農村居民的正常生活，如果宅基地長時間閑置就無法發揮其作用，農村集體有權收回。如宅基地建有的老房子倒塌兩年以上沒有修建，或者農村居民在城市安家，老房子閑置，這些情況下，農村集體有權無償收回宅基地；4、戶口不在農村，不能繼承宅基地。隨著城鎮化的發展，不少農村人涌入城市，在城市安家落戶，戶口也遷往了城市。對于戶口不在農村的繼承人，農村老人去世后，農村集體有權無償收回宅基地；5、超出規定面積。從2016年農村土地確權起，農民領到了耕地和宅基地使用證和經營證，農村的宅基地和耕地使用也得到了規范化管理。按照規定，農村居民的宅基地使用權不能超過規定范圍，對于超出規定范圍的部分，農村集體有權無償收回超出部分的農村宅基地。法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
法律分析：根據經濟水平不同，各地的有償退出宅基地補償標準也不同。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
法律分析：1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償的分離。農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。2、土地補償的標的是土地使用權，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補償就是在規劃的安置區域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償的標的是物產所有權，包含了你所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。3、現行的土地管理法第四十七條規定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。4、房屋拆遷補償價由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
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投稿：顧慧夏
內容審核：黎雪雁律師
