征收房屋成新率如何確定2025,房屋拆遷評估成新率確定,房屋拆遷評估成新率確定是拆遷評估中的重要環節，主要用于評估被拆遷房屋的價值。在國有土地上的房屋征收評估中，房地產價格評估機構應依據相關法規，對被征收房屋進行客觀公正的評估，并確定其成新
房屋拆遷評估成新率確定是拆遷評估中的重要環節，主要用于評估被拆遷房屋的價值。在國有土地上的房屋征收評估中，房地產價格評估機構應依據相關法規，對被征收房屋進行客觀公正的評估，并確定其成新率。以下將詳細解答該問題：
成新率的概念和計算方法：
成新率是指被評估對象的現時狀態與其全新狀態的比率，用于反映被評估對象的磨損、腐蝕、老化等程度。在拆遷評估中，成新率直接影響到被拆遷房屋的價值評估結果。
成新率的計算方法主要有觀察法、年限法和修復費用法等。其中，年限法是一種常用的計算方法，即根據被拆遷房屋的已使用年限和設計使用年限來計算其成新率。具體公式為：成新率 =（設計使用年限-已使用年限）÷ 設計使用年限 × 100%。
房屋拆遷評估中的成新率應用：
在房屋拆遷評估中，評估機構應對被拆遷房屋的實際情況進行詳細勘查，了解其建筑結構、新舊程度、使用功能等信息。然后，結合成新率的計算方法，對被拆遷房屋的現時價值進行合理評估。
評估時，評估機構應考慮多種因素，如被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積以及占地面積、土地使用權等，以充分保障被征收人的合法權益。同時，對于被拆遷房屋的室內裝飾裝修價值、機器設備、物資等搬遷費用以及停產停業損失等，也應進行合理的評估和補償。
相關法規依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規定：“房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”這為房屋拆遷評估提供了法律依據，確保了評估結果的公正性和準確性。
該條例第十七條還規定了對被征收人的補償應包括被征收房屋價值的補償、搬遷臨時安置的補償以及停產停業損失的補償等，這為成新率在拆遷評估中的應用提供了具體指導。
綜上所述，房屋拆遷評估成新率確定是拆遷評估中的重要環節，評估機構應依據相關法規對被拆遷房屋進行客觀公正的評估，并結合多種因素確定其成新率。同時，被征收人也有權對評估結果進行監督并提出批評和建議。
為一次，其屬于不合規操作。房屋征收評估的相關要求規定：1、被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。2、房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。3、分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。由于測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據，因此是必需的材料之一。可以到開發商指定的房屋面積計量站申請并領取測繪表，或者帶身份證直接到開發商處領取，也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。法律依據依據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規定：房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
拆遷評估是拆遷安置補償過程中的核心環節。根據《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。這表明拆遷補償的標準，是通過評估以房地產市場價格確定的。
建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《指導意見》)進一步明確規定：城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。拆遷估價的價值標準為公開市場價值。拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。這表明拆遷評估的估價時點一般為拆遷許可證頒發之日，評估的價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，應當體現市場等價的原則。同時，根據估價規范的規定，估價報告的有效時間一般為一年。這表明評估結果只能在有效期限內有效，超過期限就不能作為補償標準的依據。評估師信息網
估價時點的確定性和估價結果的有效性，決定了對超過拆遷期限按照評估價格實施補償的局限性。
一、城鎮房屋拆遷補償的兩種方式
（一）貨幣補償
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
1、市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2、商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
3、重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
（二）產權置換
產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
產權置換分為兩種形式：
1、異地安置：是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
2、回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。
法律分析：一般來說,第一次量房子是預算,大概一年左右定下來。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。
律師解析：
一般來說,第一次量房子是預算,大概一年左右定下來。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。
【法律依據】：
《中華人民共和國土地管理法》 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。
對房屋進行拆遷的，被拆遷人收到評估報告并不是就成定數了，對于評估確定的被拆遷房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。應當自收到評估報告之日起10日內向評估機構申請復核評估。對于復核結果有異議的，自收到書面復核結果之日起10日內向評估機構專家委員會申請鑒定。如果鑒定后依舊對于拆遷補償有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條的規定來處理。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十條房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
一、拆遷評估的具體流程是怎樣的
在房屋拆遷過程中，關于被拆遷房屋的的市場價值進行評估，評估流程一般如下：
(1)評估機構接受委托。具有相關資質的專業評估機構接受評估任務。專業評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。
(2)房屋評估前的準備。房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
(3)評估人員進行現場勘查。評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。
(4)相關資料的綜合分析。相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償提供可靠的依據。
(5)編寫相關評估報告。編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
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投稿：呂同晨
內容審核：石珊律師
