沈陽市房屋拆遷補償管理辦法2025,沈陽市城市房屋拆遷管理辦法,法律主觀：城市房屋拆遷有以下步驟：1、由征收部門發布征收公告；2、確定拆遷補償標準和安置方案；3、有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于3
城市房屋拆遷有以下步驟：
1、由征收部門發布征收公告；
2、確定拆遷補償標準和安置方案；
3、有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日；
4、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議。
拆遷人給予被拆遷住戶一次性搬家補助費300元;自行安排過渡用房的，按核定的常住戶口人數每人每月50元，發給臨時安置補助費。第十一條下列人員不發給臨時安置補助費：(一)人在拆遷地居住，戶口不在的;(二)戶口在，人不在拆遷地居住的;(三)由于入學、入托等原因，戶口在拆遷地親屬處的，而父母戶口不在拆遷地的。第十二條作價補償的房屋，按房屋的重置價格結合成新給予補償。國家依法代管的房屋按重置價格予以補償。房屋的重置價格以有關專業部門定期公布的價格為準。房屋成新評定按本市《房屋結構分類及各類房屋成新評定標準》執行。第十三條在拆遷期限內拆遷人對被拆遷人的非住宅使用人給予如下補償：(一)無法恢復使用設備的補償費用=設備重置價×設備折舊率×剩余使用年限;(二)易地遷建所需原面積土地發生的使用費及調換原面積土地所發生的費用差;(三)按規定價格計算的貨物運輸和設備拆裝費用;(四)因拆遷而停產停業的企業：工資補償，以勞動部門核準的人數和上年度本企業月平均工資額按人發放至回遷當月;利潤補償，以稅務部門核收的所得稅計算企業前兩年利潤總額，補償10-20%;(五)恢復原生產規模配套設施(供水、排水、供電、供熱、供氣、通訊)所需費用;(六)房屋經營企業，因經營房屋拆遷失去工資來源的，按本條第(四)項規定給予工資補償。第十四條取得營業執照，利用住宅從事經營的，由拆遷人按從業人數每人一次性發給補助費600元。第十五條安置被拆遷住戶的房屋分以下四類標準房屋套型：一類是居住面積不低于16平方米(兩個居室與起居室面積兼顧)，使用面積不低于33平方米，建>面積不低于45平方米;>類是居住面積不低于23平方米(兩個居室)，使用面積不低于40平方米，建>面積不低于60平方米;三類是居住面積不低于30平方米(三個居室)，使用面積不低于50平方米，建>面積不低于70平方米;四類是居住面積不低于38平方米(三個居室)，使用面積不低于60平方米，建>面積不低于90平方米。第十六條被拆遷人的住房按原居住面積安置。原居住面積低于16平方米按一類安置;原居住面積低于23平方米，按>類安置;原居住面積低于30平方米，按三類安置;原居住面積低于38平方米，按四類安置;原居住面積超出38平方米，可協商處理。第十七條被拆遷房屋居住面積的計算：(一)公有房屋以房屋租賃證記載的居住面積為準，筒子房以使用面積減百分之二十為居住面積;(二)私有樓房以實際測丈為準;(三)私有平房24墻的以建>面積減33%為居住面積，37墻的以建>面積減42%為居住面積。第十八條增加面積款按增加的建>面積每平方米520元收取，由被拆遷人和其所在單位各承擔50%。單位承擔或個人替單位墊付以及無單位而由個人承擔的50%增加面積款部分，由拆遷人收取;應由個人承擔的50%增加面積款部分，由被委托拆遷人收取。增加面積部分的全部產權歸被拆遷人。回遷時按房改>策購買還原面積部分的，按當年房改>策計算購房款，再給予10%的優惠。十九條被拆遷住戶安置住房建>面積以竣工圖紙為準;戶基本建>面積每套房承重橫墻軸線與外縱墻外墻面相交的水平投影面積計算。棟公用(共用)建>面積，六層以下的包括內外走廊和樓梯間面積;七層以上包括內走廊、電梯井、樓梯間、設備間、設備層面積。六層以下安置住房建>面積=該戶基本建>面積×(1+棟公用(共用)建>面積/戶基本建>面積之和)七層以上安置住房建>面積=該戶基本建>面積×(1+棟公用(共用)建>面積/戶基本建>面積之和)-3或8平方米第二十條被拆遷房屋建>面積的計算：(一)公有房屋建>面積=該戶房屋使用面積×〔該棟房屋建>面積÷各戶房屋使用面積之和〕。(二)私有房屋以房屋所有權證記載的建>面積為準。增加的建>面積=安置住房建>面積-被拆遷房建>面積。第二十一條被拆遷住戶實行易地安置，按市規定的土地級別，由拆遷人給每戶發放一次性易地安置補助費。相差一級的，按安置房屋的套型發給補助費：一類4000元;>類5000元;三類6000元;四類7000元。相差兩級以上的，加發一倍安置補助費。第二十二條居住無房產產籍房屋持有拆遷地獨立戶口的居民，按一類套型安置，安置的建>面積按增加面積款標準收費，產權歸個人。持有區政府或市房產行政管理部門簽發的《騰讓擠占房主自住房通知書》的私房落實>策戶，拆遷人要安置私房落實>策戶和現住戶。私房落實>策戶由拆遷人按原居住面積安置;現住戶的住房按一類套型安置，并按增加面積款標準收費，產權歸個人。第二十三條實行貨幣安置辦法的，以安置房屋建>面積為準，按原地普通商品房平均價格的60%計算，以現金支付。第二十四條改變住宅房屋使用用途從事經營的，按住宅房屋安置。第二十五條私有住宅出租，租賃協議確定拆遷安置人的，按協議安置。第二十六條安置被拆遷戶的住宅必須每套獨門獨戶;設電話線、三防門;設陽臺;居室、廚房應直接采光;廚房設排煙道;衛生間設通風孔。不得建造居室全北朝向住宅;不得建造穿堂套間。第二十七條各種使用空間凈面積：最小居室不少于6平方米;起居室不少于10平方米;廚房不少于4平方米;衛生間不少于3平方米;陽臺水平投影面積不少于3平方米。第二十八條具備安裝煤氣設施的地區，被拆遷戶應繳納煤氣集資費，煤氣集資費由被委托拆遷人代收，專戶存儲，用于煤氣配套工程。煤氣集資費由承租代表人所在單位承擔，沒有單位的由個人承擔。第二十九條拆遷人應承擔被拆遷人的電話、有線電視一次性恢復費用。第三十條安置被拆遷人住房的樓層、朝向應與拆遷人自留房屋的樓層、朝向合理搭配。第三十一條新建房屋安置住宅施工前拆遷人應對安置用房圖紙進行測算，并將房屋設計圖紙報送市城市房屋拆遷辦公室管理審批。回遷時市城市房屋拆遷管理辦公室按《安置房源圖紙審批表》核對房源。由于套型不對應，拆遷人需要在施工期間改變設計圖紙的，必須經市城市房屋拆遷管理辦公室批準。第三十二條拆遷人與被委托拆遷人持質檢、住宅小區初步驗收合格手續到市城市房屋拆遷管理辦公室辦理回遷審批手續。
最新的《沈陽市城市房屋拆遷管理辦法》以沈陽市人民政府第19號令的形式正式出臺，自2013年3月1日起拆遷的城市房屋，都按此辦法施行。此辦法克服了過去計劃體制下行政拆遷的老辦法的弊端，完全按市場化原則對拆遷房屋實施補償。
據介紹，2001年6月6日，國務院發布了新的《城市房屋拆遷管理辦法》，該辦法已于2002年11月1日起實施。沈陽市曾先后出臺過《沈陽市城市房屋拆遷管理條例實施細則》(市政府令[1998]3號)、《沈陽市棚戶區改造房屋拆遷辦法》(市政府令[1998]17號)和《沈陽市城市房屋拆遷貨幣安置辦法》(市政府令[1999]30號)，這些法規有些地方已與沈陽市的實際不適應。沈陽市自2001年8月起就開始著手起草新的城市房屋拆遷管理辦法，新辦法結合沈陽實際，在補償安置標準等方面，保持了沈陽城市房屋拆遷政策法規的連續性，并參照了上海等外省市的拆遷管理法規，經過數次調研和論證，才最終公布。
房屋拆遷按市場評估價格補償
新辦法對補償安置的標準進行了調整，即非住宅房屋按照房地產評估價格進行補償;住宅房屋實行貨幣補償，也按房地產評估價格給予補償;房地產評估價格低于市政府規定的最低補償金額標準的，給予補助。
沈陽過去采用階梯式補償辦法，也就是說，過去16平方米以下的拆遷房屋，按45平方米給予補償，而多于16平方米的按60平方米給予補償，采取這種方式補償，處于標準臨界點的房屋，會有幾萬元的補償金差價。但新辦法采用評估方式后，就會出現曲線形的補償差價。由此，現在的補償價格總的來說是高于過去的，但和以前相比，不同地點、不同類型的房屋，補償金額有可能會下降。
被拆遷人有權選擇補償方式
新辦法規定：房屋拆遷補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被拆遷人有權選擇補償方式。也就是說，新的補償安置實行貨幣補償和產權調換兩種方式。而原有的補償安置方式是：實行產權調換、作價補償或產權調換和作價補償相結合的形式。原有的階梯式補償標準為9年前制定，已和目前房地產市場價格相差甚遠。
新辦法要求：對公有出租房屋承租人拆遷住宅房屋的貨幣補償最低標準有兩種，即承租人最低補償金額=被拆遷房屋建筑面積×房地產市場住宅平均交易價格×80%+補貼面積×房地產市場住宅平均交易價格×40%;自有自住的產權人最低補償金額=被拆遷房屋建筑面積×房地產市場住宅平均交易價格+補貼面積×房地產市場住宅平均交易價格×40%。
而房地產市場住宅平均交易價格，由房屋拆遷房地產評估專家委員會按上年度住宅房地產市場交易價格，結合供求關系、區位和環境變化等因素確定，并由房屋拆遷行政主管部門定期公布。
新辦法規定：拆遷成套住宅房屋，不給予面積補貼。拆遷非成套住宅房屋，其建筑面積低于45平方米以下的給予面積補貼。其補貼面積=45平方米-被拆遷房屋的建筑面積。成套住宅是指具備獨立居室、廚房、衛生間的單元樓房。
拆遷違章建筑不予補償
新辦法規定：拆遷違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆遷未超過批準期限的臨時建筑，按照該建筑的凈值予以補償。
而拆遷期限由城市房屋拆遷行政主管部門根據拆遷規模、拆遷項目的性質確定。一般不超過3個月，市政建設項目拆遷期限不超過1個月。但城市房屋拆遷行政主管部門和拆遷人，應當及時向被拆遷人、房屋承租人做好房屋拆遷的有關宣傳和解釋工作。
拆遷人需要延長拆遷期限的，應當在拆遷期滿前15日內，向城市房屋拆遷行政主管部門提出延期拆遷申請。城市房屋拆遷行政主管部門應當自收到延期申請之日起10日內給予答復。延長的拆遷期限由城市房屋拆遷行政主管部門予以公告。
個人不得從事房屋拆遷
新辦法將拆遷人的意義由原來的“取得《房屋拆遷許可證》的單位和個人”，改為“取得《房屋拆遷許可證》的單位”。也就是說，個人不得從事房屋拆遷活動。
申請實施城市房屋拆遷的單位應當向城市房屋拆遷行政主管部門提交下列資料：包括拆遷計劃、拆遷方案、補償在內的拆遷申請;建設項目批準文件和建設用地規劃許可證;拆遷范圍圖;國有土地使用權批準文件;政府土地儲備文件;房地產權屬核實手續;拆遷補償安置資金已按規定轉入指定專用賬戶證明等。
拆遷人必須按《房屋拆遷許可證》確定的拆遷范圍和拆遷期限實施房屋拆遷。
法律分析：
沈陽動遷補償標準已從原有市場價上調20%至30%的比例，而對于搬遷補助則由原每戶一次性補貼400元上調到800元，臨時安置補貼從每平方米12元上漲到每平方米18元。另外，最新動遷補償還會根據房屋所在地的不同區域，以每平方米300元到500元來進行獎勵。
法律依據：
《沈陽市國有土地上房屋征收與補償辦法》
第二十九條 征收執行政府規定租金標準的私有房屋、宗教團體房屋、落實政策帶戶返還房屋，原租賃關系終止，按照下列規定計算貨幣補償金額：（一）征收住宅房屋的，對被征收人的補償金額計算公式為：被征收人貨幣補償金額=被征收房屋建筑面積×被征收房屋房地產市場評估價格。對房屋承租人的補償按照第二十七條公有住宅房屋承租人的補償規定執行；（二）征收非住宅房屋的，對被征收人按照被征收房屋房地產市場評估價格補償；對房屋承租人按照被征收房屋房地產市場評估價格的60%補償。
第三十條 被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的區、縣（市）人民政府應當優先給予住房保障。
第三十一條 征收建筑面積低于50平方米的低保、低保邊緣戶家庭合法住宅房屋時，給予下列住房保障：
選擇貨幣補償的，原建筑面積按照市場評估價格上浮20%～30%計算，補貼面積部分按照市場評估價格計算。補貼面積部分
沈陽動遷補償標準具體如下：1、沈陽動遷補償標準已從原有市場價上調20%至30%的比例，而對于搬遷補助則由原每戶一次性補貼400元上調到800元，臨時安置補貼從每平方米12元上漲到每平方米18元。另外，最新動遷補償還會根據房屋所在地的不同區域，以每平方米300元到500元來進行獎勵；2、被征收土地上有附著物和青苗的，對地上附著物和青苗的所有權人應另行補償，補償標準按照有關規定執行；3、建設項目施工和地質勘查等需要臨時使用集體土地、國有農用地和未利用地，每年按征地區片綜合地價的15%給予補償。【法律法規】《中華人民共和國城鄉規劃法》第三十一條 舊城區的改建，應當保護歷史文化遺產和傳統風貌，合理確定拆遷和建設規模，有計劃地對危房集中、基礎設施落后等地段進行改建。歷史文化名城、名鎮、名村的保護以及受保護建筑物的維護和使用，應當遵守有關法律、行政法規和國務院的規定。《中華人民共和國土地管理法》第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。第三十五條 永久基本農田經依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地征收的，必須經國務院批準。禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規劃、鄉（鎮）土地利用總體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。
法律分析：拆遷補償政策是各地由各市、地、縣政府根據當地實際情況制定的，不能一概而論。國家規定的拆遷補償標準如下：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，按平方米單價計算。2、周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：1、首先是房屋價值補償標準是按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。2、其次是搬遷費和臨時安置費用具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準。還有房屋裝修補償費用，這也是先由當事人協商，協商不成由評估機構評估確定。3、房屋拆遷安置費計算標準一般是：(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定1、國防和外交的需要2、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要3、由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要4、由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要5、由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要6、法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
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投稿：孟延
內容審核：劉鵬飛律師
