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一、房屋征收如何補(bǔ)償才算合理拆遷2025,被征收如何通過談判爭取合理補(bǔ)償有這四招就夠了

在征收拆遷中，很多被征收人在對(duì)征收補(bǔ)償不滿意的時(shí)候往往選擇“拖字訣”——不接受補(bǔ)償、不簽協(xié)議、不進(jìn)行談判，而征收方則有“高人”相助，有條不紊地推進(jìn)征收程序，直到有一天收到強(qiáng)拆通知，被征收人才萬分焦急，趕緊找律師想辦法。
      其實(shí)，你已經(jīng)錯(cuò)過了最好的時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)機(jī)就是與征收方談判的時(shí)機(jī)。很多被征收人常常說，不知道該怎么談，不懂法律。
      今天，我們就教您幾個(gè)容易掌握的招數(shù)，理解透了這幾點(diǎn)，就能很好地與征收方談判。
      第一招:確定預(yù)期
      知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。在談判前，你首先要對(duì)補(bǔ)償數(shù)額有一個(gè)合理的預(yù)期。合理，就是保證自己的權(quán)利，但不漫天要價(jià)。
      如何才算是合理?你要對(duì)自己的房屋有最真實(shí)、全面和理性的認(rèn)識(shí)。比如:
      自家房屋的面積、位置、結(jié)構(gòu)
      是否有證以及周邊類似房產(chǎn)的市場價(jià)格等
      這些因素都會(huì)影響拆遷補(bǔ)償款的多少。
      正確定位能夠讓你在談判中掌握主動(dòng):
      定位過高，對(duì)方認(rèn)為你在談判中脫離實(shí)際，漫天要價(jià)，造成談判破裂
      定位過低，會(huì)導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭取合理的拆遷補(bǔ)償
      因此，合理的定位是談判的第一步。
      第二招:不卑不亢
      在談判中，征收方一定會(huì)以各種手段進(jìn)行威逼利誘。
      首先無論征收方說什么，一定不要輕信。被征收人在談判中千萬不要唯唯諾諾，也不要抱著無所謂的態(tài)度，要嚴(yán)肅對(duì)待，不然征收方會(huì)認(rèn)為你軟弱、好對(duì)付。但是，被征收人也不要表現(xiàn)得太強(qiáng)勢，你是用道理、用法律去說服對(duì)方，不是為了贏得一場爭辯，更不是吵架。
      在掌握更多信息和資料的前提下，你需要分析對(duì)方的底線，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行必要的讓步。務(wù)必把握好必要的“度”，不要得寸進(jìn)尺，獅子大開口，也不要無原則地讓步。
      第三招:保住籌碼
      在征地拆遷維權(quán)中，被征收人最重要的談判籌碼就是房子和土地，只有土地、房屋還在，被征收人才有談判的底氣。
      也就是說在達(dá)成滿意補(bǔ)償之前，你必須盡可能保住自己的房子、土地。因?yàn)檎魇辗降哪康氖遣鸪愕姆孔樱@得你的土地，進(jìn)行必要的開發(fā)建設(shè)。你的房子土地在，他就無法開工，你就有更多的主動(dòng)權(quán)。
      因此，被征收人最好能做到時(shí)刻家中留人，鄰里之間也要互幫互助。即使家中無人，也要做到能夠隨時(shí)監(jiān)控到家里的狀況，必要時(shí)一定報(bào)警。
      第四招:以打促談
      除了熟練運(yùn)用上述談判技巧，被征收人最好還能在律師的幫助下，及時(shí)啟動(dòng)復(fù)議、訴訟等相關(guān)的法律程序。
      啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目，找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動(dòng)更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?br>      通過法律程序給征收方施加一定的壓力，征收方就能看到被征收人維權(quán)的決心，出于自身政績和聲望的考慮，征收方在談判中也會(huì)表現(xiàn)得更有誠意。這也就是我們常說的“以打促談”，“打”只是手段，最終目的還是要通過“談”解決問題，實(shí)現(xiàn)自己的補(bǔ)償目標(biāo)。

二、怎么靠談判提高征收補(bǔ)償

1、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底，不至于漫天要價(jià)，也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。

2、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要，補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過是在浪費(fèi)時(shí)間說話而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目，找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動(dòng)更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>

3、制定好談判的策略和方案在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補(bǔ)償，在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結(jié)合自己的優(yōu)勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。

4、不卑不亢談判過程中面對(duì)各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補(bǔ)償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在司法實(shí)踐中，對(duì)于征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是不可以進(jìn)行改變的，因?yàn)檫@是政府的行政性文件和事務(wù)，在確定后應(yīng)當(dāng)遵守執(zhí)行，但如果對(duì)相關(guān)隨著物的認(rèn)定以及商業(yè)拆遷中停產(chǎn)停業(yè)的情況進(jìn)行賠償時(shí)，可以通過談判的方式來獲得更多的賠償。

三、怎么靠談判提高征收補(bǔ)償？

1、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期

能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底，不至于漫天要價(jià)，也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。

2、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)

啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要，補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過是在浪費(fèi)時(shí)間說話而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目，找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動(dòng)更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>

3、制定好談判的策略和方案

在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補(bǔ)償，在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結(jié)合自己的優(yōu)勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。

4、不卑不亢

談判過程中面對(duì)各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補(bǔ)償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

四、政府拆遷補(bǔ)償談判技巧

法律主觀：1、拆遷談判時(shí)，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對(duì)談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時(shí)也可壓制談判對(duì)手的談判空間。 3、應(yīng)對(duì)策略：拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請(qǐng)，爭取對(duì)自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

五、被迫簽訂征收補(bǔ)償補(bǔ)償協(xié)議怎么辦

法律分析：強(qiáng)迫簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議不具有合法性，不受法律保護(hù)。因?yàn)椋馑甲灾问敲袷滦袨榈幕驹瓌t，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，強(qiáng)迫他人違背自己意愿簽約，無疑違反了這個(gè)原則。其次，要通過司法途徑請(qǐng)求撤銷、變更協(xié)議或確認(rèn)協(xié)議無效。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第一百五十條 一方或者第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

六、和征收方談補(bǔ)償時(shí)，需要注意些什么？

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時(shí)查閱相關(guān)公告、申請(qǐng)政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格等行動(dòng)來實(shí)現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時(shí)做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權(quán)限？又有著怎樣的背景？做好了這些充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對(duì)了。其二，少說多聽，不要輕易亮底征收方第一次來上門談判，其實(shí)也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時(shí)候千萬不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實(shí)報(bào)價(jià)直接透露給對(duì)方。因?yàn)橐坏?duì)方知道了你的底線，主動(dòng)權(quán)就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對(duì)方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補(bǔ)償條件時(shí)明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地；另一方面不要直接說出自己的心理價(jià)位，這樣可能會(huì)沒有了爭取更高補(bǔ)償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對(duì)方多說，在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對(duì)方的底線，捕捉有用信息，及時(shí)做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對(duì)策略，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。其三，跟有決定權(quán)的人談判與對(duì)方談判有意義的前提是雙方對(duì)談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費(fèi)了大量的口舌和精力跟對(duì)方談了半天，最后他來了句：這個(gè)我說了也不算、這個(gè)超出我決定的權(quán)限了，必須回去請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)，此時(shí)你就會(huì)很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認(rèn)一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對(duì)方在關(guān)鍵時(shí)刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費(fèi)您寶貴的維權(quán)時(shí)間。實(shí)踐中，一些被征收人會(huì)根據(jù)情況主動(dòng)提出與項(xiàng)目動(dòng)遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談，這是富有智慧的做法。其四，合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實(shí)際，可能會(huì)導(dǎo)致直接談崩；要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報(bào)價(jià)不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價(jià)格對(duì)比，因?yàn)閷?duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，這是有充分的法律依據(jù)的；其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實(shí)現(xiàn)。不管征收方是行政單位還是普通的私人企業(yè)，被拆遷戶在和當(dāng)事人談判的時(shí)候，有一個(gè)最關(guān)鍵的問題就是要了解拆遷政策才行，尤其是和政府部門談判的時(shí)候，不要覺得對(duì)方是國家單位，有問題也唯唯諾諾的不敢說出來，如果實(shí)在不懂得怎么談判的話要請(qǐng)律師。

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投稿：任黛思

內(nèi)容審核：張曙光教授