拆遷補償費用稅法規定2025,拆遷補償的稅務規定,拆遷補償款的稅務規定主要涉及個人所得稅和企業所得稅。一、個人所得稅根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例，拆遷補償款并不屬于個人所得稅的征稅范疇。此外，《財政部、國家稅務總局關于城鎮
拆遷補償款的稅務規定主要涉及個人所得稅和企業所得稅。
一、個人所得稅
根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例，拆遷補償款并不屬于個人所得稅的征稅范疇。此外，《財政部、國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》也明確規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。因此，個人取得的拆遷補償款無需繳納個人所得稅。
二、企業所得稅
對于企業來說，拆遷補償款的稅務處理相對復雜。根據相關法律法規，企業取得的搬遷補償收入，如果搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產，可以將搬遷補償收入加各類拆遷固定資產的變賣收入，減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業重置固定資產的原價。如果搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產，則應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。
總的來說，拆遷補償款的稅務規定因個人和企業而異。個人取得的拆遷補償款一般免征個人所得稅，而企業取得的拆遷補償款則需要根據具體情況進行稅務處理。在處理拆遷補償款稅務問題時，建議咨詢專業稅務人員或律師以確保合規性。
法律主觀：隨著越來越多企業的拆遷與補償，拆遷補償企業所得稅的相關問題，也成為了很多人的疑問。那么拆遷補償企業所得稅的處理方法有哪些？要怎么處理等等。一、拆遷補償費收入的稅務處理方法1、企業取得的搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產（以下稱重置固定資產）的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值的余額，沖減企業重置固定資產的原價。2、企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業的所得稅。該規定主要涉及企業所得稅的征收：可用公式表示，分兩種情況，一種是搬遷后重置的，搬遷補償收入不計征所得稅，具體處理是：（搬遷補償收入固定資產變賣收入—固定資產折余價值）的余額去沖減重置固定資產原值。另一種情況是搬遷后不重置，則搬遷補償收入需計征所得稅，具體處理是：（搬遷補償收入固定資產變賣收入—固定資產折余價值—處置費用）的余額計入當期應納稅所得額，計征企業所得稅。二、發生拆遷補償事項1、固定資產拆遷后重置的企業，（1）將被拆除的固定資產轉入清理，借：固定資產清理，借：累計折舊，貸：固定資產；（2）發生的清理費用、稅金等，借：固定資產清理，貸：銀行存款（應付工資等），應交稅金—營業稅（轉讓不動產）；（3）取得變價收入，借：銀行存款，貸：固定資產清理；（4）清理損失，借：營業外支出，貸：固定資產清理；（5）收到補償款項時，借：銀行存款，貸：補貼收入；（6）重置資產價值入賬，借：固定資產，貸：銀行存款（或：在建工程）。2、對于拆遷后不重置，如企業存續，則將固定資產清理同上處理，再將補償收入作為補貼收入計征收企業所得稅即可，（1）將清理損失轉入應稅所得，借：本年利潤，貸：營業外支出；（2）將補償收入轉入應稅所得，借：補貼收入，貸：本年利潤。3、對于拆遷后不重置，如企業不存續，則進行企業清算。再次，與搬遷補償款項相關的稅務處理問題。第一、營業稅問題。截至目前，對搬遷補償費是否要交納營業稅的問題，在國家級的稅務文件中尚無明確規定。唯一一項內容比較接近的文件是國家稅務總局于1997年發布的《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函［1997］87號），該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。另外，根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發［1993］149號）的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅（有人將其理解為對被收回土地使用權的補償不征收營業稅）。但在近年來，些地方的稅務機關自行制定了一些搬遷補償款項營業稅稅務處理的規定。例如福建省地方稅務局《關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知》（閩地稅發［2004］63號）規定：拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。由于目前尚無搬遷補償費營業稅稅務處理的統一政策，可建議企業在遇到此類業務時多與主管稅務機關及其專管員溝通，并根據溝通結果確定如何進行稅務處理。三、相關稅務的問題1、土地增值稅問題。根據《土地增值稅暫行條例》第8條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第11條進一步規定：此處所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條規定，符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。由上述規定可知，企業從政府收到的搬遷補償款項，在絕大多數情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應以原房地產所在地稅務機關的＊＊為準。在審計中，我們需要關注是否已獲得稅務機關的免稅＊＊。如果尚未收到＊＊，則應視同房地產出售或轉讓，計提應交土地增值稅。2、企業所得稅問題。（1）搬遷補償款結余的所得稅處理。截至目前，內資企業所得稅法中對搬遷補償款的稅務處理未作專門規定。在外商投資企業和外國企業所得稅方面，規范搬遷補償費稅務處理的最主要文件是國家稅務總局《關于外商投資企業和外國企業取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復》（國稅函［2003］115號）。該文件的內容如下：①企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產（以下稱重置固定資產）的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業重置固定資產的原價。②企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，根據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則》第44條的規定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。實務中內資企業收到搬遷補償費的稅務處理在很多情況下也是參照國稅函［2003］115號文件執行的。有不少地方的稅務機關參照該文件的精神，對本地區內資企業搬遷補償費的稅務處理作出了規定，例如《江蘇省國家稅務局關于企業所得稅若干具體業務問題的通知》（蘇國稅發［2004］97號）等。（2）搬遷過程中發生損失的所得稅處理。①對內資企業而言，當搬遷補償款不足以彌補企業因搬遷而發生的費用和損失時，依據國家稅務總局第13號令《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定，可以在經過稅務機關審批后作為財產損失稅前扣除。該辦法第9條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失由該級政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批。該辦法第44條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：（一）有明確的法律、政策依據；（二）不屬于政府攤派。該辦法第45條規定，企業因政府規劃搬遷、征用，依據下列證據認定財產損失：（一）政府有關部門的行政決定文件及法律政策依據；（二）專業技術部門或中介機構鑒定證明；（三）企業資產的賬面價值確定依據。據此，在審計內資企業時如遇到此類情形，應當以稅務機關作為確定是否需對該損失進行所得稅納稅調整的依據。對外商投資企業而言，根據國家稅務總局《關于取消及下放外商投資企業和外國企業以及外籍個人若干稅務行政審批項目的后續管理問題的通知》（國稅發［2004］80號）第十條的規定，外商投資企業財產損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業發生財產損失的，在向主管稅務機關報送年度所得稅申報表時，應就其財產損失的類型、程度、數量、價格、損失理由、扣除期限等作出書面說明，同時附送企業內部有關部門的財產損失鑒定證明資料等，若涉及由企業外部造成財產損失的，還應附送企業外部有關部門、機構鑒定的財產損失證明資料。主管稅務機關檢查企業所得稅納稅情況時，應就企業財產損失進行重點檢查。綜上所述，拆遷補償企業所得稅的處理方法要根據國家規定，注意搬遷補償款結余的所得稅處理以及搬遷過程中發生損失的所得稅處理，在符合一定條件和情況下，進行稅前扣除。對企業列支的財產損失，沒有提供上述情況說明資料的，可以進行納稅調整。
法律客觀：《個人所得稅法》第四條 下列各項個人所得，免征個人所得稅： （一）省級人民政府、國務院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發的科學、教育、技術、文化、衛生、體育、環境保護等方面的獎金； （二）國債和國家發行的金融債券利息； （三）按照國家統一規定發給的補貼、津貼； （四）福利費、撫恤金、救濟金； （五）保險賠款； （六）軍人的轉業費、復員費、退役金； （七）按照國家統一規定發給干部、職工的安家費、退職費、基本養老金或者退休費、離休費、離休生活補助費； （八）依照有關法律規定應予免稅的各國駐華使館、領事館的外交代表、領事官員和其他人員的所得； （九）中國政府參加的國際公約、簽訂的協議中規定免稅的所得； （十）國務院規定的其他免稅所得。
法律分析：(一)，企業根據搬遷規定，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權(以下簡稱重置固定資產)，或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。
(二)，企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。
(三)，企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。
(四)，企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。
《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。
《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)又補充說，上述文件中關于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
拆遷補償的房屋不繳納個人所得稅，我國《個人所得稅法》規定，下列各項個人所得，免征個人所得稅：
法律依據：《個人所得稅法》第四條 下列各項個人所得，免征個人所得稅：
(一)省級人民政府、國務院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發的科學、教育、技術、文化、衛生、體育、環境保護等方面的獎金;
(二)國債和國家發行的金融債券利息;
(三)按照國家統一規定發給的補貼、津貼;
(四)福利費、撫恤金、救濟金;
(五)保險賠款;
(六)軍人的轉業費、復員費、退役金;
(七)按照國家統一規定發給干部、職工的安家費、退職費、基本養老金或者退休費、離休費、離休生活補助費;
(八)依照有關法律規定應予免稅的各國駐華使館、領事館的外交代表、領事官員和其他人員的所得;
(九)中國政府參加的國際公約、簽訂的協議中規定免稅的所得;
(十)國務院規定的其他免稅所得。
前款第十項免稅規定，由國務院報全國人民代表大會常務委員會備案。
法律分析：企業在搬遷過程中，從政府部門得到的拆遷款需要繳納企業所得稅，而營業稅及增值稅大部分情況下不要繳納。關于所得稅應納稅額，也有多種計算方式，企業要根據實際情況選擇合適的計算公式。土地增值稅條例中規定因國家建設需要依法征用，收回的房地產免征土地增值稅。企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質的，固定資產和土地使用權技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。
法律依據：《中華人民共和國國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》 納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。
法律分析：不需要納稅，拆遷補償款不在國家稅務總局確定的征稅范圍內。搬遷補償收入也可暫時免征印花稅。根據國家相關規定，因國家建設需要依法征用收回的房地產，免征土地增值稅，還有印花稅由于印花稅掛牌征收，搬遷補償協議不在稅收范圍內。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
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投稿：尤和璇
內容審核：李站波律師
