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征地拆遷選安置房，調(diào)換比例一定是1：1嗎？

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    2020-06-29 09:44:47

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)聽(tīng)到房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換最低比例1：1的這種說(shuō)法，而在選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，有的拆遷戶卻發(fā)現(xiàn)調(diào)換比例并非1：1，這是怎么回事呢？

征地拆遷選安置房，調(diào)換比例一定是1：1嗎？

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    •     實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)聽(tīng)到房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換“最低比例1：1”的這種說(shuō)法，而在選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，有的拆遷戶卻發(fā)現(xiàn)調(diào)換比例并非1：1，這是怎么回事呢？

        房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例到底怎么算？今天北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀律師為你解讀這一問(wèn)題。


    01房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一定是1：1嗎

        首先，大家要了解，國(guó)家的補(bǔ)償原則是如何規(guī)定的。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。并且今年新實(shí)施的《土地管理法》也明確了不能降低被征收老百姓不降低原油生活水平的補(bǔ)償原則。

        從以上規(guī)定可以看出，對(duì)房屋征收的補(bǔ)償，國(guó)家要求做到公平、合理，補(bǔ)償價(jià)值不應(yīng)低于被征收房屋的價(jià)值。我們常聽(tīng)到的“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換最低比例1：1”這個(gè)說(shuō)法，一般而言指的是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值不低于被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值。并不是說(shuō)在實(shí)際面積上一定要是1：1關(guān)系。


    02有哪些房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例超過(guò)1：1

        在拆遷實(shí)踐中，確實(shí)會(huì)存在超過(guò)1:1的補(bǔ)償比例。一般有以下三種常見(jiàn)情況：

    1、政府征收時(shí)，被征收房屋和安置房差價(jià)巨大


        若選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行原地回遷，而且被征收房屋的價(jià)值與安置地點(diǎn)周邊房?jī)r(jià)存在較大的差價(jià)。這就決定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的比例往往會(huì)高于1:1。
     
        譬如，有的安置小區(qū)比較偏遠(yuǎn)，安置房?jī)r(jià)值與被征收房屋價(jià)值差距過(guò)大，那么產(chǎn)權(quán)調(diào)換就不能按照1:1來(lái)補(bǔ)償了，有的地區(qū)會(huì)按照1:2的比例置換才合理，即1平米置換2平米。具體置換比例拆遷戶可以查閱所在地區(qū)房屋安置有關(guān)通知進(jìn)行了解。

    2、地塊價(jià)值高，開(kāi)發(fā)商來(lái)征收時(shí)給出高額補(bǔ)償

        比如某地區(qū)的某一黃金地塊，被開(kāi)發(fā)商用于開(kāi)發(fā)高價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目。那么開(kāi)發(fā)商往往會(huì)開(kāi)出較高的拆遷賠付比例，這種情況下，有時(shí)是需要拆遷戶和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判的。

    3、受地方規(guī)定影響

        譬如中陽(yáng)縣人民政府關(guān)于印發(fā)《中陽(yáng)縣人民醫(yī)院新建二期工程項(xiàng)目房屋征收實(shí)施方案》的通知中就指出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)：主體建筑磚混結(jié)構(gòu)一層按1：1.7調(diào)換，二層按1：1.3調(diào)換，三層及以上按1：1調(diào)換；磚拱結(jié)構(gòu)一層按1：1.5調(diào)換。被征收房屋為單元住宅樓：按1：1.5調(diào)換。

        《武漢市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，征收個(gè)人住宅，建筑面積不足40平方米，且為被征收人唯一住房的，按照40平方米給予征收補(bǔ)償。拆遷戶可以查閱所在地區(qū)的有關(guān)實(shí)施方案進(jìn)行了解。


    03房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例小于1：1的情況


    1、被征收房屋單價(jià)小于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋單價(jià)

        實(shí)踐中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況，若拆遷戶無(wú)錢補(bǔ)齊同等面積的房屋價(jià)值的差價(jià)，亦可選擇較小面積同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

    2、受地方性的調(diào)換面積規(guī)定的影響

        部分地區(qū)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積做了上限規(guī)定，當(dāng)被征收房屋面積超過(guò)規(guī)定上限，取得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積就比原房屋面積小。以深圳市為例，《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》中，就有相應(yīng)的上限限制情形。

        最后，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀律師提醒您，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例的多少通常受房屋構(gòu)造、面積、建造的時(shí)間、房屋所在的地理位置、當(dāng)?shù)卣咭?guī)定等多因素影響，如遭遇復(fù)雜情況，建議及時(shí)咨詢專業(yè)拆遷律師，聽(tīng)取專業(yè)法律建議維護(hù)自身合法權(quán)益。
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