淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例2025全文, 淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例2025全文 (2019年10月25日淮安市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議通過 2019年11月29日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2
(2019年10月25日淮安市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議通過 2019年11月29日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2021年10月27日淮安市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十四次會(huì)議通過，2021年12月2日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議批準(zhǔn)的《淮安市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正)
目 錄
第一章 總則
第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)
第一節(jié) 住宅物業(yè)管理區(qū)域
第二節(jié) 共有物業(yè)
第三章 管理組織形式
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第一節(jié) 前期物業(yè)管理
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與公共收益
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第一節(jié) 物業(yè)使用
第二節(jié) 物業(yè)維護(hù)
第三節(jié) 老舊小區(qū)
第六章 監(jiān)督管理
第七章 法律責(zé)任
第八章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧文明社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建(構(gòu))筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;制定扶持政策，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊小區(qū)、保障性住房等提供物業(yè)服務(wù)。
市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)管理工作中的突出矛盾和問題。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。
第四條 市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理。有關(guān)主管部門按照各自職責(zé)，做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 市、縣(區(qū))人民政府及其相關(guān)部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以通過購買服務(wù)等方式，引導(dǎo)法律、會(huì)計(jì)、工程監(jiān)理、評(píng)估、咨詢等第三方機(jī)構(gòu)參與住宅物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。
鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)費(fèi)測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同的約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第六條 市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善住宅物業(yè)管理工作獎(jiǎng)懲機(jī)制，定期進(jìn)行監(jiān)督檢查，并將住宅物業(yè)管理工作納入年度工作目標(biāo)責(zé)任考核。
第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)
第一節(jié) 住宅物業(yè)管理區(qū)域
第七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
自然資源和規(guī)劃主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域。分期開發(fā)、兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)或者具有不同物業(yè)類型的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域;能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的住宅物業(yè)管理區(qū)域。
已投入使用但尚未劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提出住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分方案，在征求相關(guān)業(yè)主意見后予以確定。
第八條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案，并將已備案的住宅物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。
第九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域劃定后不得擅自調(diào)整。
住宅物業(yè)管理區(qū)域需要分立、合并的，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
住宅物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理住宅物業(yè)管理區(qū)域備案。
第二節(jié) 共有物業(yè)
第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所屬于業(yè)主共有：
(一)物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋;
(二)共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間;
(三)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，以及除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人以外的其他綠地;
(四)建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備;
(五)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。
第十一條 自然資源和規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門在住宅物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核實(shí)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房：
(一)建筑面積不低于本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上地下各類物業(yè)總建筑面積的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置;
(二)相對(duì)集中安排在住宅物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二層以下，配置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立通道;
(三)辦公區(qū)配置公共衛(wèi)生間，并配置獨(dú)立計(jì)量水、電表等設(shè)施，預(yù)設(shè)通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等端口;
(四)適度裝修。
分期開發(fā)建設(shè)的，在物業(yè)服務(wù)用房尚未交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無償提供符合標(biāo)準(zhǔn)的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。
第十二條 物業(yè)服務(wù)用房竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)無償移交，并接受物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督。
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可、現(xiàn)房銷售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，不得將物業(yè)服務(wù)用房計(jì)入公攤面積。
業(yè)主委員會(huì)辦公、議事用房在物業(yè)服務(wù)用房中安排，具體位置由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
第十三條 建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并申請登記為業(yè)主共有，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。
第十四條 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示下列內(nèi)容：
(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖;
(二)公共場所、共有綠地的面積和位置;
(三)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積及權(quán)屬;
(四)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;
(五)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所列內(nèi)容在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主長期公告。
第三章 管理組織形式
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的下列主體，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：
(一)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人;
(二)因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人;
(三)因合法建造取得房屋所有權(quán)的人。
尚未依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，基于買賣、贈(zèng)與、征收補(bǔ)償協(xié)議等已經(jīng)合法占有房屋專有部分的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。
第十六條 業(yè)主在住宅物業(yè)管理中，享有下列權(quán)利：
(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地使用及收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十七條 業(yè)主在住宅物業(yè)管理中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照相關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金;
(五)按照約定支付物業(yè)費(fèi);
(六)不得損害公共利益和他人合法權(quán)益;
(七)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施;
(八)相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十八條 一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由該住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約之日起成立。
第十九條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議：
(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;
(二)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。
第二十條 符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報(bào)送下列材料：
(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議申請的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)審核是否符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，并在十個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查閱、復(fù)制相關(guān)材料，或者要求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第二十一條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位等委派人員共同組成;建設(shè)單位不委派人員參加的，不影響籌備組的成立。
籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，籌備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。
第二十二條 籌備組中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)從具有完全民事行為能力、遵守臨時(shí)管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主中產(chǎn)生。
有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組成員：
(一)本人及其配偶、直系親屬在本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擔(dān)任負(fù)責(zé)人的;
(二)索取或者非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的;
(三)不宜擔(dān)任籌備組成員的其他情形。
籌備組成員被提名為業(yè)主委員會(huì)成員候選人的，應(yīng)當(dāng)退出籌備組。
第二十三條 籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將籌備費(fèi)用交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，用于業(yè)主大會(huì)的籌備。
籌備經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用管理辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第二十四條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。未能按時(shí)完成籌備工作的，經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)同意，可以延長，延長期限不超過三十日。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)使用住宅專項(xiàng)維修資金;
(六)籌集住宅專項(xiàng)維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);
(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者通過紙質(zhì)、手機(jī)信息、電子郵件等征求意見的方式召開。業(yè)主大會(huì)討論的事項(xiàng)需要表決的，應(yīng)當(dāng)采用紙質(zhì)實(shí)名投票表決;在滿足實(shí)名投票的條件下，可以采用電子信息技術(shù)手段投票表決。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。
有下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議就特定事項(xiàng)作出決定的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要業(yè)主大會(huì)作出決定的;
(三)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)不按照前款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令限期組織召開;逾期不組織召開的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以組織業(yè)主召開。
除本條第三款第二項(xiàng)情形外，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，同時(shí)報(bào)告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。
第二十八條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過三十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成。一個(gè)業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
業(yè)主代表履行下列職責(zé)：
(一)在業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議召開前，就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見;涉及事項(xiàng)需要業(yè)主書面投票表決的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主本人對(duì)表決意見的簽字確認(rèn);
(二)主持業(yè)主小組會(huì)議，開展議事活動(dòng);
(三)向業(yè)主委員會(huì)反映本小組業(yè)主的意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。
業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議不得委托他人;業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。
業(yè)主代表大會(huì)通過的決定與業(yè)主大會(huì)的決定具有同等效力，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。對(duì)有不履行業(yè)主義務(wù)，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約中對(duì)其擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員作出限制性規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)成員組成，每屆任期三至五年，成員可以連選連任，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)成員具體人數(shù)、任期以及是否實(shí)行差額選舉、差額比例等，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員。候補(bǔ)成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，最多不超過業(yè)主委員會(huì)成員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。
鼓勵(lì)推薦本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主中的先進(jìn)模范人物以及具有建設(shè)、管理、財(cái)經(jīng)、法律等方面專業(yè)知識(shí)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)成員候選人。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案：
(一)備案申請書;
(二)業(yè)主委員會(huì)成員名單;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄;
(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自接受材料之日起五個(gè)工作日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)正的材料。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明后十個(gè)工作日內(nèi)，將備案材料抄送縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門。
備案內(nèi)容依法發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)重新辦理備案。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)取得備案證明后，可以依法申請刻制印章、開立業(yè)主大會(huì)的銀行賬戶。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;
(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)組織編制物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造、更新的年度計(jì)劃和方案，提請業(yè)主大會(huì)審議;
(六)組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(七)監(jiān)督管理利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入及其使用;
(八)督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定支付物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用;
(九)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(十)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛;
(十一)及時(shí)公開業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定應(yīng)該公開的事項(xiàng);
(十二)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一，經(jīng)核實(shí)后其成員職務(wù)終止，由業(yè)主委員會(huì)予以公告：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二)因疾病等原因喪失民事行為能力的;
(三)被依法限制人身自由，無法履行成員職責(zé)的;
(四)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(五)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止，應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：
(一)擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益;
(二)未妥善保管業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支相關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益;
(三)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件資料，或者拒絕提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料;
(四)以虛列支出、虛報(bào)賬目等方式挪用或者侵占業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金等共有財(cái)產(chǎn);
(五)索取或者非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;
(六)利用職務(wù)之便少交或者不交物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，或者向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，獲取不正當(dāng)利益;
(七)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益;
(八)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、違法出租房屋;
(九)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人或者舉報(bào)人;
(十)其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
業(yè)主委員會(huì)成員有前款情形之一的，業(yè)主大會(huì)可以按照議事規(guī)則罷免其成員職務(wù)，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、協(xié)助。罷免業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許其提出申辯并記錄歸檔。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)缺員，可以從候補(bǔ)成員中遞補(bǔ)。
業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定成員總數(shù)二分之一或者低于法定最低人數(shù)的，物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。
業(yè)主委員會(huì)拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除合同的，由物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的，物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆工作小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會(huì)籌備組的人員構(gòu)成。
換屆期間，業(yè)主委員會(huì)不得召開業(yè)主大會(huì)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(三)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆工作小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會(huì)議記錄、文書檔案等資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。不按時(shí)移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。
物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所列資料、印章、財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第三十七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有下列情形之一，物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以組織成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因多種原因未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;
(三)業(yè)主委員會(huì)長期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)能夠成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)籌備成立;能夠選舉業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生。
物業(yè)管理委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)公告解散，并向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)移交資料、印章、財(cái)物等。
第三十八條 物業(yè)管理委員會(huì)由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位等委派人員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員條件。物業(yè)管理委員會(huì)主任一般由業(yè)主成員擔(dān)任;由非業(yè)主成員擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔(dān)日常事務(wù)。
物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于十五日。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào)處理。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。
第三十九條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持;主任因故不能召集和主持的，應(yīng)當(dāng)指定一名副主任召集和主持。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第一節(jié) 前期物業(yè)管理
第四十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭星捌谖飿I(yè)管理。
建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定、約定履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。
第四十一條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同城市管理等相關(guān)主管部門制定住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的臨時(shí)管理規(guī)約抄送物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
在銷售物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第四十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將招標(biāo)和中標(biāo)有關(guān)資料報(bào)物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)備案材料抄送物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
住宅建筑面積少于三萬平方米或者投標(biāo)人少于三人的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。
進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以邀請物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加。物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)接到邀請后，應(yīng)當(dāng)派員參加。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中，可以聘請第三方機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益。
物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但另有約定的除外。
第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得自然資源和規(guī)劃、公安、消防、人防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信(寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息)、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計(jì)量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;
(四)道路、綠地、車位、車庫、物業(yè)服務(wù)用房和垃圾分類設(shè)施等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書;
(六)建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰;
(七)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期建設(shè)的，可以根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，對(duì)物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付最后一期物業(yè)時(shí)，辦理住宅物業(yè)管理區(qū)域整體交接手續(xù)。
第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(五)業(yè)主名冊;
(六)房屋勘測成果報(bào)告;
(七)物業(yè)管理所需要的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長不超過二十日。
第四十六條 物業(yè)承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決辦法及時(shí)限、各方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出約定。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持有關(guān)材料到物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)備案相關(guān)資料抄送物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接查驗(yàn)備案后三十日內(nèi)將下列情況在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：
(一)承接查驗(yàn)時(shí)間、范圍;
(二)查驗(yàn)的事項(xiàng)及結(jié)果;
(三)存在問題、解決辦法及時(shí)限;
(四)需要公告的其他事項(xiàng)。
第四十八條 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立檔案，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期滿或者終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料，或者在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門予以指導(dǎo)、協(xié)助。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保存檔案資料，不得遺失、泄露業(yè)主信息資料，不得將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同
第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。
物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、住宅專項(xiàng)維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市市場監(jiān)督管理部門制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第五十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者另行簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。
業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會(huì)選聘，并由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公示。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn);
(二)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、公共水電費(fèi)等捆綁收費(fèi);
(三)擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，超期收取費(fèi)用;
(四)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);
(五)擅自拆除、損壞住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建(構(gòu))筑物及其設(shè)施設(shè)備;
(六)擅自撤離或者拒不退出住宅物業(yè)管理區(qū)域;
(七)終止服務(wù)撤離時(shí)，拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等;
(八)將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人;
(九)采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi);
(十)法律、法規(guī)禁止的其他情形。
第五十三條 占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，對(duì)建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行評(píng)估。第三方機(jī)構(gòu)由建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門組織當(dāng)事人隨機(jī)抽取第三方機(jī)構(gòu)。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理主管部門。
經(jīng)評(píng)估，物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門報(bào)告，由物業(yè)管理主管部門向社會(huì)公開。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)未續(xù)聘或者未另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。
當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知另一方當(dāng)事人;同時(shí)書面告知物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并在住宅物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五十五條 縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出或者物業(yè)服務(wù)合同期滿后，未有新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項(xiàng)目的，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫中選取應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同;未成立業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫中選取應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過一年。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主按照法定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第五十六條 更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，會(huì)同有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以查驗(yàn)和確認(rèn)。
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與公共收益
第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則確定，按照國家和省有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同約定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理主管部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公開;每三年對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)，預(yù)收物業(yè)費(fèi)的期限最長不超過一年。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，作出物業(yè)費(fèi)減免承諾或者約定減免的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)全額支付減免的物業(yè)費(fèi)。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
第五十九條 在前期物業(yè)管理期間，原物業(yè)服務(wù)合同終止后，建設(shè)單位續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，雙方簽訂的合同不得損害業(yè)主權(quán)益。增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依照法定程序征得業(yè)主同意。
第六十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的資源、能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。
屬于共用部分、共用設(shè)施設(shè)備使用的水電等費(fèi)用但未約定納入物業(yè)服務(wù)成本、也未經(jīng)合同約定交納主體的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偅瑢I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。分?jǐn)偳闆r應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主或者實(shí)際使用人應(yīng)當(dāng)按實(shí)交納分?jǐn)傎M(fèi)用。業(yè)主、實(shí)際使用人或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部分的服務(wù)。
第六十一條 利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后的收益為公共收益，屬于業(yè)主共有，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，單獨(dú)建賬、獨(dú)立核算。
業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主共有的汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。
公共收益的收支情況應(yīng)當(dāng)至少每半年在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示一次，公示時(shí)間不少于十五日。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第一節(jié) 物業(yè)使用
第六十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。未辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應(yīng)商以及物料搬運(yùn)人員。
第六十三條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，當(dāng)事人可以通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸屬。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位或者車庫。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。
尚有空余車位、車庫的，可以臨時(shí)出租給住宅物業(yè)管理區(qū)域以外的單位、個(gè)人，租賃期限不得超過六個(gè)月。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告車位、車庫的平面圖，并在圖中實(shí)時(shí)標(biāo)注出售、附贈(zèng)、出租等情況。
第六十四條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實(shí)際管理人應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。
人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。
人民防空工程出租給本住宅物業(yè)管理區(qū)域以外的單位和個(gè)人，承租人應(yīng)當(dāng)服從本住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。
第六十五條 業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)立停車位的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約中約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)立停車位的，不得妨礙消防等應(yīng)急車輛的通行和作業(yè)。
第六十六條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建停車位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。已建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)同意，可以通過改造、加裝等方式建設(shè)充電設(shè)施。
第六十七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;
(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，存放超負(fù)重物品;
(三)擅自下挖建筑物內(nèi)底層地面，違法搭建建(構(gòu))筑物或者設(shè)置障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀，增添裝飾裝修設(shè)施影響鄰居采光、通風(fēng);
(四)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將廚房間改為衛(wèi)生間;
(五)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng);
(六)占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道;
(七)擅自占用他人專用(有)車位，拒不讓出;
(八)在共用車位上設(shè)置車位鎖或者其他障礙物;
(九)擅自設(shè)置立體式停車設(shè)施;
(十)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(十一)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規(guī)定的物品;
(十二)任意棄置垃圾、傾倒污水;
(十三)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營;
(十四)擅自在建(構(gòu))筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十五)擅自在建筑物內(nèi)的門廳、走廊、樓道拉接電線為電動(dòng)車充電;
(十六)違規(guī)飼養(yǎng)犬只;
(十七)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第二節(jié) 物業(yè)維護(hù)
第六十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。保修期內(nèi)建設(shè)單位未保修或者未修復(fù)的，保修期滿后仍由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。
物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。
物業(yè)共用部分與共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第六十九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)入住手續(xù)時(shí)或者不動(dòng)產(chǎn)登記前，交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付條件，已售出但尚未交付業(yè)主以及屬于建設(shè)單位所有的物業(yè)，建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。建設(shè)單位已交存住宅專項(xiàng)維修資金的，可以在物業(yè)售出或者交付時(shí)向業(yè)主收取，并出具住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)。
住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定，續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。
第七十條 住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入住宅物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。
第七十一條 物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全緊急情形之一的，應(yīng)當(dāng)實(shí)施應(yīng)急維修、更新和改造：
(一)外墻、屋面滲漏的;
(二)電梯發(fā)生故障的;
(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重的;
(四)樓頂、樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;
(六)二次供水水泵運(yùn)行中斷的(專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外);
(七)消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，存在重大火災(zāi)隱患的;
(八)需要實(shí)施應(yīng)急維修、更新和改造的其他情形。
前款所列情形需要立即進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請使用住宅專項(xiàng)維修資金，提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置。
住宅專項(xiàng)維修資金代管部門在列支費(fèi)用前，應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急維修費(fèi)用總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于十五日。
第三節(jié) 老舊小區(qū)
第七十二條 市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際，對(duì)交付時(shí)間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損嚴(yán)重的老舊小區(qū)，制定改造提升計(jì)劃和后期管理辦法，逐步實(shí)施改造，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善居住環(huán)境，及時(shí)處置危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。老舊小區(qū)的范圍，由市、縣(區(qū))人民政府確定。
老舊小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由政府負(fù)責(zé);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第七十三條 老舊小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未實(shí)現(xiàn)分戶計(jì)量、分戶控制的，市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)制定統(tǒng)籌改造方案，逐步改造到位。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)改造驗(yàn)收合格后的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第七十四條 市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)制定政策，支持老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯，改善居住條件。
第七十五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)通過籌備成立業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等多種方式推動(dòng)老舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。
老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)所需費(fèi)用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。
老舊小區(qū)籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用，由所在地縣(區(qū))人民政府承擔(dān)。
第六章 監(jiān)督管理
第七十六條 鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)與住宅物業(yè)管理的深度融合，推動(dòng)住宅物業(yè)管理向標(biāo)準(zhǔn)化和智能、綠色方向發(fā)展，提高住宅物業(yè)管理水平。
市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立包括電子數(shù)據(jù)投票系統(tǒng)在內(nèi)的統(tǒng)一的住宅物業(yè)管理信息平臺(tái)，與不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)共享。所需費(fèi)用納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算。
建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等住宅物業(yè)管理各方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理相關(guān)信息依法在信息平臺(tái)予以公開，并對(duì)信息的及時(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
住宅物業(yè)管理信息公開的具體管理辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。
第七十七條 市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員、業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，所需費(fèi)用納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算。
市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳工作，增強(qiáng)業(yè)主自我管理的意識(shí)和能力。
第七十八條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等自治活動(dòng)，組織成立物業(yè)管理委員會(huì);
(二)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作;
(三)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法決定;
(四)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案;
(五)建立住宅物業(yè)管理舉報(bào)投訴機(jī)制，調(diào)解矛盾糾紛;
(六)落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專門管理人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。
第七十九條 市、縣(區(qū))相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，落實(shí)監(jiān)督管理進(jìn)住宅物業(yè)管理區(qū)域的要求，做好下列工作：
(一)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)工程質(zhì)量、人防工程、供水、排水、供熱、供氣、綠化、物業(yè)交付后保修期內(nèi)房屋以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修等監(jiān)督管理;
(二)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)控安防、生活噪聲、道路車輛停放、房屋租賃、公共安全、公共秩序等監(jiān)督管理;
(三)自然資源和規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)建(構(gòu))筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的規(guī)劃審批，以及規(guī)劃核實(shí)前未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)建(構(gòu))筑物的監(jiān)督管理;
(四)生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理區(qū)域及其周邊污染源的監(jiān)督管理;
(五)城市管理主管部門負(fù)責(zé)違法搭建建(構(gòu))筑物、占道經(jīng)營、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)亂貼廣告、任意棄置垃圾、傾倒污水以及違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽和寵物等行為的監(jiān)督管理;
(六)消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)影響消防設(shè)施、消防車通道安全行為以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)的監(jiān)督管理;
(七)市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)、無照經(jīng)營行為和電梯等特種設(shè)備、計(jì)量器具運(yùn)行的監(jiān)督管理。
第八十條 在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止、投訴、舉報(bào)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立巡查制度，開展日常巡查，對(duì)違反法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并將情況存檔備查。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報(bào)告相關(guān)主管部門，相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以查處;或者向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)投訴，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)主管部門及時(shí)處理。
相關(guān)主管部門進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域開展監(jiān)督管理活動(dòng)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第八十一條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理工作協(xié)商會(huì)辦制度，根據(jù)工作需要，可以召集縣(區(qū))有關(guān)部門、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、專業(yè)經(jīng)營單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表、有關(guān)專業(yè)人員、社會(huì)組織等，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾糾紛和相關(guān)問題。
第八十二條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同司法行政部門、人民法院建立物業(yè)糾紛行政調(diào)解、人民調(diào)解與司法調(diào)解的銜接機(jī)制，引導(dǎo)當(dāng)事人通過調(diào)解解決物業(yè)糾紛。
基層人民調(diào)解委員會(huì)可以設(shè)立物業(yè)糾紛調(diào)解工作室，聘請相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員，參與調(diào)解物業(yè)糾紛。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭議的，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商解決，也可以向基層人民調(diào)解委員會(huì)申請調(diào)解。經(jīng)調(diào)解達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，雙方可以簽訂調(diào)解協(xié)議書，申請人民法院確認(rèn)調(diào)解協(xié)議效力的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)審查、確認(rèn)。
第八十三條 提倡成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)加入相應(yīng)協(xié)會(huì)。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公平競爭和有序發(fā)展，服務(wù)會(huì)員，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第七章 法律責(zé)任
第八十四條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)違反本條例第十一條第二款規(guī)定，未按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。
(二)違反本條例第二十條第一款規(guī)定，未報(bào)送相應(yīng)材料的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
(三)違反本條例第二十三條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備費(fèi)用的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
(四)違反本條例第四十三條第四款規(guī)定，在承接查驗(yàn)中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，處三萬元以上五萬元以下罰款。
(五)違反本條例第六十三條第一款規(guī)定，對(duì)業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;違反第二款規(guī)定，將空余車位、車庫出租給住宅物業(yè)管理區(qū)域外單位、個(gè)人的租賃期限超過六個(gè)月的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款;違反第三款規(guī)定，未公告信息的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
(六)違反本條例第六十九條第二款規(guī)定，未按照要求交納住宅專項(xiàng)維修資金的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處應(yīng)交納住宅專項(xiàng)維修資金數(shù)額的百分之十以上百分之三十以下罰款。
第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：
(一)違反本條例第十二條第四款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
(二)違反本條例第十四條第二款、第六十一條第三款規(guī)定，未公告或者未公示信息的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
(三)違反本條例第四十三條第四款規(guī)定，在承接查驗(yàn)中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，處三萬元以上五萬元以下罰款。
(四)違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，未公告承接查驗(yàn)情況的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
(五)違反本條例第四十八條第一款、第五十二條第七項(xiàng)規(guī)定，未移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料，或者拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等的，責(zé)令限期改正;逾期仍不移交的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。
(六)違反本條例第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;違反第六項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
(七)違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，對(duì)其管理的公共收益未單獨(dú)建賬的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款。
第八十六條 違反本條例第六十四條第二款規(guī)定，平時(shí)用作停車位的人民防空工程不向業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈(zèng)的，由市、縣(區(qū))人防主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第八十七條 違反本條例第六十七條規(guī)定，由市、縣(區(qū))相關(guān)主管部門按照各自職責(zé)和相關(guān)規(guī)定查處：
(一)違反第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第十項(xiàng)規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法查處;
(二)違反第三項(xiàng)、第八項(xiàng)、第十二項(xiàng)至第十四項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理主管部門依法查處;
(三)違反第五項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)和生態(tài)環(huán)境主管部門按照職責(zé)分工依法查處;
(四)違反第六項(xiàng)規(guī)定的，由消防救援機(jī)構(gòu)依法查處;
(五)違反第七項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處;
(六)違反第十六項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理主管部門和公安機(jī)關(guān)按照職責(zé)分工依法查處。
第八十八條 第三方機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，在物業(yè)評(píng)估項(xiàng)目專業(yè)服務(wù)中，出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的評(píng)估報(bào)告的，由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下罰款;造成當(dāng)事人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十九條 物業(yè)管理主管部門、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)相關(guān)工作人員違反本條例規(guī)定，不依法履行職責(zé)，或者玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第九十條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。
第八章 附則
第九十一條 本條例規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)、業(yè)主戶數(shù)，按照下列方式計(jì)算：
(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照商品房買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;
(三)業(yè)主戶數(shù)按照一個(gè)專有部分為一戶計(jì)算。
第九十二條 其他管理人接受委托，在住宅物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，適用本條例有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。
第九十三條 本條例自2020年3月1日起施行。
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來源：中國法院網(wǎng)-淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例2025全文，淮安市物業(yè)收費(fèi)管理辦法
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