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550平拆遷補償多少合適，二手房房齡怎么算:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-30 22:17:35
作者：
圣運律師
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550平拆遷補償多少合適,房齡怎么算,房屋的房齡是從房屋竣工驗收合格之日算起的。房齡過大最直接的影響就是讓土地使用年限變短了，根據(jù)現(xiàn)行法律，普通住宅的土地使用年限一般為70年。但是，因為土地年限是從開發(fā)商拿地的那刻算起的，而房齡是從開發(fā)商交

550平拆遷補償多少合適，二手房房齡怎么算:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、550平拆遷補償多少合適,房齡怎么算

房屋的房齡是從房屋竣工驗收合格之日算起的。房齡過大最直接的影響就是讓土地使用年限變短了，根據(jù)現(xiàn)行法律，普通住宅的土地使用年限一般為70年。但是，因為土地年限是從開發(fā)商拿地的那刻算起的，而房齡是從開發(fā)商交房的那刻算起的，房齡越大就說明土地使用年限距離到期也就越來越近了。

法律依據(jù)：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。

二、二手房房齡怎么算

二手房房齡怎么算，買二手房的房齡怎么算？購房者判斷二手房房齡不能光看房產(chǎn)證，因為有的老二手房也許經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)手，賣家拿的房產(chǎn)證時間不一定是真的建造年限。老舊二手房由于房齡太大，不僅影響購房者的居住成本，還影響購房者貸款、房屋升值等等，那么怎樣判斷二手房的房齡二手房買賣過程中，購房者通常比較關(guān)注地段、樓層、戶型、裝修以及物業(yè)管理等細節(jié)，往往忽略“房齡”。如果不小心買到老舊的二手房，想要貸款或者再次轉(zhuǎn)讓就麻煩了。該怎樣判斷二手房的房齡？所謂房齡，是指自房屋竣工驗收合格之后交付使用之日起開始計算。意思就是從開發(fā)商交房那天起，就開始計算房齡了。房齡可以看做是房屋被使用的年限，使用過程中會有一定的折舊，這些折舊影響房屋價格。還有一個很重要的問題，就是二手房房齡影響貸款年限。一般來說貸款年限加上抵押房屋房齡不得超過40年。二手房房房齡從什么時候開始算房產(chǎn)證上的日期不代表房齡二手房交易中，購房者能看到的房產(chǎn)證上的日期，是指過了戶，辦理完房產(chǎn)證，發(fā)證當天的日期，是不能準確反映房齡的。例如王先生2001年按揭買房，拿到了房產(chǎn)證，但是因為是貸款買房，上面有他項權(quán)的標明。，王先生還完了貸款，更換了新的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上的日期就是，但是很顯然，房齡已經(jīng)有十年了。如果又是轉(zhuǎn)手了幾次的二手房，就更加難以確定房屋的真實年齡了。房齡可以查詢嗎？去房管局查詢房屋檔案是查詢房齡最穩(wěn)妥的方式。這種方式雖然最精確，但需要房主的配套，詳細點就是房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場查詢。問題就來了，很多房主不愿意費這功夫，如果沒有達成購房協(xié)議，基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實房齡的。風險也是這樣產(chǎn)生的，很多業(yè)主簽完合同甚至在整個交易流程完成后才發(fā)現(xiàn)房齡存在問題。

三、房齡什么時候起算

法律分析：房屋交易中，買賣雙方都需要按照規(guī)定繳納稅費，本文從買方、賣方兩個角度進行稅費繳納詳情分析：1、賣方(出賣人)需要繳納的稅費種類及比例個人所得稅個人所得稅稅率：交易總額的1%或兩次交易差額的20%。個人所得稅繳納規(guī)定：如果同時滿足家庭少有住宅、購買時間超過5年，免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。注：納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。營業(yè)稅營業(yè)稅稅率：交易總額的5%。營業(yè)稅繳納規(guī)定：(1)滿兩年的住宅，免征營業(yè)稅;(2)未滿兩年的住宅，營業(yè)稅=銷售價格x5%。土地增值稅(部分房屋)土地增值稅稅率：(1)增值額未超過扣除項目金額50%，稅額=增值額x30%;(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%，稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%，稅額=增值額x50%-扣除項目金額x15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%以上，稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%。注：若土地增值額小于0，就可以免交，否則稅率就要按30%計算;另外，如果房齡滿三年土地增值稅減半，滿五年免征。土地增值稅計算方法：土地增值額=合同銷售價-扣除項目金額(其中扣除項目金額=上手價格上手契稅上手印花稅交易手續(xù)費營業(yè)稅)。繳納條件：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的時候需要繳納土地增值稅。交易手續(xù)費二手房交易手續(xù)費=房屋面積x2.5元/平方米。二手房交易稅費：2016過戶稅費有哪些?契稅2、買方(購房者)需要繳納的稅費種類及比例契稅契稅稅率：交易價格的3%。契稅相關(guān)規(guī)定：(1)首套房：面積小于等于90_，契稅稅率1%;面積大于90_，契稅稅率減半，為1.5%;(2)二套房：面積小于等于90_，契稅稅率1%;面積大于90_，契稅稅率為2%;(3)三套房及以上套數(shù)：契稅為3%，不減免。印花稅印花稅包括交易印花稅和權(quán)證印花稅，交易印花稅為交易額的萬分之五，權(quán)證印花稅為5元/本。印花稅相關(guān)規(guī)定：(1)非住宅：交易印花稅=地稅局評估價或網(wǎng)簽價(取價高者)x0.05%，權(quán)證印花稅5元/本;(2)住宅(含普通、非普通)：交易印花稅免征，權(quán)證印花稅5元/本。注：從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅，目前只征收權(quán)證印花稅。交易手續(xù)費二手房交易手續(xù)費=房屋面積x2.5元/平方米。登記費個人住房登記收費標準為每件80元，非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權(quán)證》工本費和《土地使用權(quán)證》工本費。測繪費面積75平米以下200元，75平米以上144平米以下300元，144平米以上400元。一般，房改房都是需要測繪，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪。評估費評估費=交易房屋評估價x0.1%。二手房交易稅費分類按照規(guī)定，二手房交易稅費包括稅收和費用兩部分。稅收是為滿足社會需要，強制、武昌的參與的，主要是指營業(yè)稅、個人所得會、契稅等;費用是指國家機關(guān)(房管局等)向有關(guān)買賣雙方提供某種特定勞務(wù)或服務(wù)，按規(guī)定收取的一種費用，例如測繪費、登記費等。近日二手房交易稅費規(guī)定無論是新房還是二手房，購買房子不僅僅是只繳納房子的單價，還包括各種稅費，尤其是二手房，相對于新房來說，需要繳納的稅費應(yīng)該更多，包括印花稅，個人所得稅，交易手續(xù)費等等，所以購買房子需要做好心理準備。法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第五百九十五條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第五百九十六條買賣合同的內(nèi)容一般包括標的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第五百九十七條因出賣人未取得處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。

四、房齡該怎么計算，如何查看二手房房齡

房齡該怎么計算?

房齡，通俗地說，就是房屋的“年齡”，它是從房屋竣工驗收合格之日算起的。

舉個例子，如果一個項目的拿地時間是2000年，竣工驗收時間是2005年，那么這個項目房齡就是從2005年開始算起，房齡是11年。

房齡對買房有三大影響

1、影響房貸年限及月供

通常來說，房齡越大的房子，貸款年限越短，月供越多。如果不想增加月供負擔，就得相應(yīng)提高首付比例。

一般情況下，“房齡+貸款年限”不得超過50年，具體要根據(jù)銀行規(guī)定。

2、影響二手房居住體驗

房齡越短、房子越新、居住體驗越佳。老房子設(shè)計普遍過時，幾十年前的房子裝修風格跟現(xiàn)在的生活方式明顯不匹配。

3、增加購房者的實際購房成本

老房子入住要翻修，成本比新房裝修高不少。老房子二次裝修過程中，結(jié)構(gòu)加固、水電改造、空間調(diào)整都是燒錢的地方。

如何查看二手房房齡

經(jīng)過幾次交易的二手房，現(xiàn)任房主也不一定能搞清楚房齡狀況。查看二手房房齡，一般有下面這幾種方式：

1、普通商品房，房產(chǎn)證是一個參考。房產(chǎn)證上有建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、房屋總層數(shù)、房屋所在層等信息，這些能在一定程度上判斷房齡。另外土地證直接反映了該塊土地的剩余使用年限，也能反映房齡。

2、去房管部門查詢房屋登記信息。這種方式通常比較靠譜，但需要房主配合。房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場查詢。問題就來了，很多房主不愿意費這功夫，如果沒有達成購房協(xié)議，基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實房齡的。風險也是這樣產(chǎn)生的，很多業(yè)主簽完合同甚至在整個交易流程完成后才發(fā)現(xiàn)房齡存在問題。

3、查看房屋使用狀況。房屋使用狀況也能告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新，通常就是重新粉刷過，對外出售的二手房經(jīng)過長時間居住，墻面很容易看出時間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。

如果你無法根據(jù)墻面判斷房齡，還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、地板或地磚磨損程度、衛(wèi)生間地漏、馬桶這些很少更換的物件也能反映房屋的真實房齡。如果你對建筑風格的年代變化有足夠了解，也可以通過裝修風格來判斷建筑年代。

4、特殊房產(chǎn)需要進一步合適。比如房改房，這種房子一旦上市交易，會產(chǎn)生新的土地證和房產(chǎn)證，即使去房管部門查詢，也未必能完全查清楚，只有去其原所屬單位主管部門才能查到。

5、向小區(qū)老年住戶和物業(yè)打聽房齡信息，這是一個笨辦法，但往往能起到驗證作用。

最后，如果購房者對中介和房東將信將疑，應(yīng)該在合同上寫明房齡相關(guān)信息，比如房齡多少年、房屋竣工交房時間、剩余土地年限等，如果信息有誤，買賣雙方應(yīng)該如何承擔責任或者解除合同等。

五、什么是房齡，怎么查詢真實房齡

二手房房齡與稅費、貸款額度、貸款年限以及價值增長空間等問題掛鉤，在我們買二手房的時候，一定要重視房屋的房齡。下面主要從什么是房齡、房齡長短的重要性，以及怎么查詢真實房齡等三個方面，進行了具體的講解。

一、什么是房齡？房齡與房屋使用年限不同。房齡：自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開發(fā)商拿地之日開始算起。比如，開發(fā)商2010年拿地，70年使用權(quán)，該土地使用期限為2010至2080年；開發(fā)商在該土地建的房子，交付使用。到了，土地使用年限剩余64年（2080－；該房屋的房齡為4年－。

二、房齡長短，有何影響

1、房齡高的老房子，其同周邊的小區(qū)相比，價格一般比較低廉。越老越不易出售，時間長了，甚至會貶值。

2、房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。

3、房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。

4、房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。比如一套老房子，售價100萬，銀行評估價80萬，按照首付3成來算，銀行可以給你發(fā)放的貸款最多為56萬（80－80＊0．3），然而，售價100萬減去貸款的56萬，就是44萬，意味著首付你要支付44萬才行。

三、怎么查詢真實房齡？通常我們喜歡看房產(chǎn)證，來查詢這個房齡，但這種方式并不靠譜。房產(chǎn)證上的房齡不夠準確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時間要長兩年左右；而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場交易的房子。如果房子已被多次轉(zhuǎn)手，就不能查詢到其真實房齡，因為房產(chǎn)證上顯示的是最新的拿證時間?？梢酝ㄟ^以下方式，查詢二手房房齡。

1、到房產(chǎn)管理部門查檔，是判斷房齡較穩(wěn)妥的查詢方式，可以查到準確的房齡信息。這個需要房主配合，帶上房本和身份證等相關(guān)資料進行查詢。

2、多問問該小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶，得到的結(jié)果往往更真實準確。

3、從房屋結(jié)構(gòu)上判斷，上世紀80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小；上世紀90年代的房屋，在戶型設(shè)計上開始出現(xiàn)“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

4、查看外立面，通過外墻使用材料推測。紅磚外墻，外觀沒有粉飾的住宅樓，多為上世紀八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑；墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應(yīng)該是九十年代中后期以后的建筑?？吹叫陆埏椀膲γ?，可從周圍居民或房管部門那里進行確認。

5、看廚衛(wèi)裝修程度。根據(jù)一些難以更換的物件（下水管道、衛(wèi)生間地漏等）來判斷房齡；廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

6、在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下，可以網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號，查詢相關(guān)信息。但一般只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能查詢。因此，要找正規(guī)的中介公司，減少購房者在買房時遇到的風險。

7、樓層高度。樓層數(shù)在2到3層多為上世紀五十到六十年代左右的建筑；樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑；10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。在我們買二手房時，一定要重視房齡，為了規(guī)避因為房齡而產(chǎn)生的貸款問題以及各種風險，購房者在買房時，應(yīng)在購房合同中寫明相關(guān)的風險條款，即使維權(quán)，也有保障。