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550平拆遷補償多少合適，二手房房齡怎么算:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-30 22:17:35
作者：
圣運律師
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550平拆遷補償多少合適,房齡怎么算,房屋的房齡是從房屋竣工驗收合格之日算起的。房齡過大最直接的影響就是讓土地使用年限變短了，根據現行法律，普通住宅的土地使用年限一般為70年。但是，因為土地年限是從開發商拿地的那刻算起的，而房齡是從開發商交

550平拆遷補償多少合適，二手房房齡怎么算:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、550平拆遷補償多少合適,房齡怎么算

房屋的房齡是從房屋竣工驗收合格之日算起的。房齡過大最直接的影響就是讓土地使用年限變短了，根據現行法律，普通住宅的土地使用年限一般為70年。但是，因為土地年限是從開發商拿地的那刻算起的，而房齡是從開發商交房的那刻算起的，房齡越大就說明土地使用年限距離到期也就越來越近了。

法律依據：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；商業、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。

二、二手房房齡怎么算

二手房房齡怎么算，買二手房的房齡怎么算？購房者判斷二手房房齡不能光看房產證，因為有的老二手房也許經過兩次轉手，賣家拿的房產證時間不一定是真的建造年限。老舊二手房由于房齡太大，不僅影響購房者的居住成本，還影響購房者貸款、房屋升值等等，那么怎樣判斷二手房的房齡二手房買賣過程中，購房者通常比較關注地段、樓層、戶型、裝修以及物業管理等細節，往往忽略“房齡”。如果不小心買到老舊的二手房，想要貸款或者再次轉讓就麻煩了。該怎樣判斷二手房的房齡？所謂房齡，是指自房屋竣工驗收合格之后交付使用之日起開始計算。意思就是從開發商交房那天起，就開始計算房齡了。房齡可以看做是房屋被使用的年限，使用過程中會有一定的折舊，這些折舊影響房屋價格。還有一個很重要的問題，就是二手房房齡影響貸款年限。一般來說貸款年限加上抵押房屋房齡不得超過40年。二手房房房齡從什么時候開始算房產證上的日期不代表房齡二手房交易中，購房者能看到的房產證上的日期，是指過了戶，辦理完房產證，發證當天的日期，是不能準確反映房齡的。例如王先生2001年按揭買房，拿到了房產證，但是因為是貸款買房，上面有他項權的標明。，王先生還完了貸款，更換了新的房產證，房產證上的日期就是，但是很顯然，房齡已經有十年了。如果又是轉手了幾次的二手房，就更加難以確定房屋的真實年齡了。房齡可以查詢嗎？去房管局查詢房屋檔案是查詢房齡最穩妥的方式。這種方式雖然最精確，但需要房主的配套，詳細點就是房主必須持房本和身份證明等資料現場查詢。問題就來了，很多房主不愿意費這功夫，如果沒有達成購房協議，基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實房齡的。風險也是這樣產生的，很多業主簽完合同甚至在整個交易流程完成后才發現房齡存在問題。

三、房齡什么時候起算

法律分析：房屋交易中，買賣雙方都需要按照規定繳納稅費，本文從買方、賣方兩個角度進行稅費繳納詳情分析：1、賣方(出賣人)需要繳納的稅費種類及比例個人所得稅個人所得稅稅率：交易總額的1%或兩次交易差額的20%。個人所得稅繳納規定：如果同時滿足家庭少有住宅、購買時間超過5年，免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。注：納稅人在地稅系統中未能查詢到原值，不能正確計算應納稅額的，應采取核定征收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。營業稅營業稅稅率：交易總額的5%。營業稅繳納規定：(1)滿兩年的住宅，免征營業稅;(2)未滿兩年的住宅，營業稅=銷售價格x5%。土地增值稅(部分房屋)土地增值稅稅率：(1)增值額未超過扣除項目金額50%，稅額=增值額x30%;(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%，稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%，稅額=增值額x50%-扣除項目金額x15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%以上，稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%。注：若土地增值額小于0，就可以免交，否則稅率就要按30%計算;另外，如果房齡滿三年土地增值稅減半，滿五年免征。土地增值稅計算方法：土地增值額=合同銷售價-扣除項目金額(其中扣除項目金額=上手價格上手契稅上手印花稅交易手續費營業稅)。繳納條件：轉讓國有土地使用權及地上建筑物的時候需要繳納土地增值稅。交易手續費二手房交易手續費=房屋面積x2.5元/平方米。二手房交易稅費：2016過戶稅費有哪些?契稅2、買方(購房者)需要繳納的稅費種類及比例契稅契稅稅率：交易價格的3%。契稅相關規定：(1)首套房：面積小于等于90_，契稅稅率1%;面積大于90_，契稅稅率減半，為1.5%;(2)二套房：面積小于等于90_，契稅稅率1%;面積大于90_，契稅稅率為2%;(3)三套房及以上套數：契稅為3%，不減免。印花稅印花稅包括交易印花稅和權證印花稅，交易印花稅為交易額的萬分之五，權證印花稅為5元/本。印花稅相關規定：(1)非住宅：交易印花稅=地稅局評估價或網簽價(取價高者)x0.05%，權證印花稅5元/本;(2)住宅(含普通、非普通)：交易印花稅免征，權證印花稅5元/本。注：從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅，目前只征收權證印花稅。交易手續費二手房交易手續費=房屋面積x2.5元/平方米。登記費個人住房登記收費標準為每件80元，非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。測繪費面積75平米以下200元，75平米以上144平米以下300元，144平米以上400元。一般，房改房都是需要測繪，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪。評估費評估費=交易房屋評估價x0.1%。二手房交易稅費分類按照規定，二手房交易稅費包括稅收和費用兩部分。稅收是為滿足社會需要，強制、武昌的參與的，主要是指營業稅、個人所得會、契稅等;費用是指國家機關(房管局等)向有關買賣雙方提供某種特定勞務或服務，按規定收取的一種費用，例如測繪費、登記費等。近日二手房交易稅費規定無論是新房還是二手房，購買房子不僅僅是只繳納房子的單價，還包括各種稅費，尤其是二手房，相對于新房來說，需要繳納的稅費應該更多，包括印花稅，個人所得稅，交易手續費等等，所以購買房子需要做好心理準備。法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百九十五條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。第五百九十六條買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第五百九十七條因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。

四、房齡該怎么計算，如何查看二手房房齡

房齡該怎么計算?

房齡，通俗地說，就是房屋的“年齡”，它是從房屋竣工驗收合格之日算起的。

舉個例子，如果一個項目的拿地時間是2000年，竣工驗收時間是2005年，那么這個項目房齡就是從2005年開始算起，房齡是11年。

房齡對買房有三大影響

1、影響房貸年限及月供

通常來說，房齡越大的房子，貸款年限越短，月供越多。如果不想增加月供負擔，就得相應提高首付比例。

一般情況下，“房齡+貸款年限”不得超過50年，具體要根據銀行規定。

2、影響二手房居住體驗

房齡越短、房子越新、居住體驗越佳。老房子設計普遍過時，幾十年前的房子裝修風格跟現在的生活方式明顯不匹配。

3、增加購房者的實際購房成本

老房子入住要翻修，成本比新房裝修高不少。老房子二次裝修過程中，結構加固、水電改造、空間調整都是燒錢的地方。

如何查看二手房房齡

經過幾次交易的二手房，現任房主也不一定能搞清楚房齡狀況。查看二手房房齡，一般有下面這幾種方式：

1、普通商品房，房產證是一個參考。房產證上有建筑年代、建筑結構、房屋總層數、房屋所在層等信息，這些能在一定程度上判斷房齡。另外土地證直接反映了該塊土地的剩余使用年限，也能反映房齡。

2、去房管部門查詢房屋登記信息。這種方式通常比較靠譜，但需要房主配合。房主必須持房本和身份證明等資料現場查詢。問題就來了，很多房主不愿意費這功夫，如果沒有達成購房協議，基本上沒有房主愿意配合買家來查詢真實房齡的。風險也是這樣產生的，很多業主簽完合同甚至在整個交易流程完成后才發現房齡存在問題。

3、查看房屋使用狀況。房屋使用狀況也能告訴我們房屋的建筑年代。比如二手房墻面很新，通常就是重新粉刷過，對外出售的二手房經過長時間居住，墻面很容易看出時間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。

如果你無法根據墻面判斷房齡，還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、地板或地磚磨損程度、衛生間地漏、馬桶這些很少更換的物件也能反映房屋的真實房齡。如果你對建筑風格的年代變化有足夠了解，也可以通過裝修風格來判斷建筑年代。

4、特殊房產需要進一步合適。比如房改房，這種房子一旦上市交易，會產生新的土地證和房產證，即使去房管部門查詢，也未必能完全查清楚，只有去其原所屬單位主管部門才能查到。

5、向小區老年住戶和物業打聽房齡信息，這是一個笨辦法，但往往能起到驗證作用。

最后，如果購房者對中介和房東將信將疑，應該在合同上寫明房齡相關信息，比如房齡多少年、房屋竣工交房時間、剩余土地年限等，如果信息有誤，買賣雙方應該如何承擔責任或者解除合同等。

五、什么是房齡，怎么查詢真實房齡

二手房房齡與稅費、貸款額度、貸款年限以及價值增長空間等問題掛鉤，在我們買二手房的時候，一定要重視房屋的房齡。下面主要從什么是房齡、房齡長短的重要性，以及怎么查詢真實房齡等三個方面，進行了具體的講解。

一、什么是房齡？房齡與房屋使用年限不同。房齡：自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開發商拿地之日開始算起。比如，開發商2010年拿地，70年使用權，該土地使用期限為2010至2080年；開發商在該土地建的房子，交付使用。到了，土地使用年限剩余64年（2080－；該房屋的房齡為4年－。

二、房齡長短，有何影響

1、房齡高的老房子，其同周邊的小區相比，價格一般比較低廉。越老越不易出售，時間長了，甚至會貶值。

2、房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。

3、房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。

4、房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。比如一套老房子，售價100萬，銀行評估價80萬，按照首付3成來算，銀行可以給你發放的貸款最多為56萬（80－80＊0．3），然而，售價100萬減去貸款的56萬，就是44萬，意味著首付你要支付44萬才行。

三、怎么查詢真實房齡？通常我們喜歡看房產證，來查詢這個房齡，但這種方式并不靠譜。房產證上的房齡不夠準確，正常情況下房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右；而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場交易的房子。如果房子已被多次轉手，就不能查詢到其真實房齡，因為房產證上顯示的是最新的拿證時間。可以通過以下方式，查詢二手房房齡。

1、到房產管理部門查檔，是判斷房齡較穩妥的查詢方式，可以查到準確的房齡信息。這個需要房主配合，帶上房本和身份證等相關資料進行查詢。

2、多問問該小區的業主、物業工作人員或者附近的老住戶，得到的結果往往更真實準確。

3、從房屋結構上判斷，上世紀80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小；上世紀90年代的房屋，在戶型設計上開始出現“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

4、查看外立面，通過外墻使用材料推測。紅磚外墻，外觀沒有粉飾的住宅樓，多為上世紀八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑；墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應該是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉飾的墻面，可從周圍居民或房管部門那里進行確認。

5、看廚衛裝修程度。根據一些難以更換的物件（下水管道、衛生間地漏等）來判斷房齡；廚衛的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

6、在二手房交易網上備案的情況下，可以網上掛牌后，輸入產權證號，查詢相關信息。但一般只有擁有掛牌權的中介公司才能查詢。因此，要找正規的中介公司，減少購房者在買房時遇到的風險。

7、樓層高度。樓層數在2到3層多為上世紀五十到六十年代左右的建筑；樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑；10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。在我們買二手房時，一定要重視房齡，為了規避因為房齡而產生的貸款問題以及各種風險，購房者在買房時，應在購房合同中寫明相關的風險條款，即使維權，也有保障。