機器人拆遷補償方法,土地評估的方法有哪些,土地評估的方法如下：1、市場比較法；2、收益還原法；3、成本逼近法；4、剩余法；5、基準地價系數修正法。一、企業拆遷評估方法有哪些重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠
土地評估的方法如下：
1、市場比較法；
2、收益還原法；
3、成本逼近法；
4、剩余法；
5、基準地價系數修正法。
一、企業拆遷評估方法有哪些
重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。收益法在590號令當中是有相關的要求，如果用于生產經營的對于其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業、專利技術性行業可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。市場比較法需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。假設開發法假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發后目的可能作為商業、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足開發的主體要件。所以要預估出土地開發后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等，所體現出的市場價值。假設開發法很多中小型企業都希望適用這種方式方法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買后沒有實際利用，還在進行申請審批規劃等相關文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，剩余土地與政府進行協商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發法來進行評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。基準地價修正法基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。在實踐當中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法，但是，我所律師在次強調提醒中小型企業如果產生的收益較高，并且是高附加值、勞動密集型以及技術專利行業，本企業前景預期可能成幾何倍數增長的企業一定要進行收益法評估。例如，北京大興區某企業，生產機器人配件行業。整個行業的專利技術只有意大利某企業可以與其媲美，大興某企業的生產流程和生產工藝，以及技術專利都是非常豐富的；大部分的產品都是外銷日本與德國。這種企業進行評估停產停業損失的時候必須按照收益法來進行評估。因為今年可能融資、負債，明年有可能大額收入。如果計算它某個周期的停產停業損失的時候必須按照收益法。與評估單位、征收單位進行實際談判時，對于運用哪種評估方法進行價值價格的確定需要多方面探討。即便是一個評估公司都受征收單位委托，由于評估的方法選擇不同，評估出的企業價值也是天壤之別。
二、誰繳納土地出讓金
一般由受讓人繳納土地出讓金。有實際成交價且不低于所在級別基準地價平均標準的，土地出讓金應按不低于成交價40%計算；成交價低于基準地價平均標準的，土地出讓金應按全部地價40%計算；發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓按基準地價平均標準的40%計算；有異議的按土地估價機構評估價的40%計算。
三、交房時交產權證辦理費大概是多少
交房辦理產權證的費用有：工本費，房屋維修基金和稅費等，具體包括測繪費；0.5%（評估額，允許浮動）的評估費；90平內1%、90平~140平內1.5%、超過140平或非首次3%的契稅；工本費（工本印花稅）；1%的土地收益金；5.6%的增值稅；全額1%的所得稅；交易費；2%-3%的維修基金。
【本文關聯的相關法律依據】
《土地管理法》第四十七條規定，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
律師分析：
1、市場比較法：市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。
2、收益還原法：收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。
3、成本逼近法：成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。
4、剩余法：剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。
5、基準地價系數修正法：基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。
【法律依據】：
《中華人民共和國土地管理法實施條例》 在《土地管理法》制度框架下，聚焦土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等重點問題，強化對耕地的保護，針對耕地“非農化”、“非糧化”以及“合村并居”中違背農民意愿等突出問題，進一步明確制度邊界，強化法律責任。
一、土地估價原則怎樣確定
土地估價應遵循以下原則：（1）替代原則。土地價格水平由具有相同性質的替代土地價格所決定；土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例比較后所決定的價格；土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。（2）預期收益原則。土地價格受預期收益形成因素變動的影響，因此，估價者必須了解土地收益情況，并對土地市場現狀、發展趨勢、政治經濟形勢及政策規定對土地市場的影響進行細致分析，準確預測土地的收益價格。（3）最有效使用原則。土地估價是以土地的效用最有效發揮為前提，因此必須確定土地最佳和最有效用途。（4）報酬遞增、遞減原則。土地投資同樣遵循經濟學中的邊際效益遞減原則。（5）需求與供給原則。土地不能實行完全競爭，其價格有獨占傾向性，土地供給有限，替代性有限，因此土地價格主要由土地供給變化決定。（6）競爭和超額利潤原則。土地的競爭主要在需求者之間進行，需求者之間的競爭又是在利用土地能獲取平均利潤之外的超額利潤的情況下發生的；土地的需求增加、競爭加劇，超額利潤又會隨土地需求提高、地價的上漲而消除。（7）貢獻原則。是指不動產的總收益是土地及建筑物等構成因素共同作用的結果。（8）變動原則。土地價格的形成因素經常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。（9）協調原則。土地是否與所處環境協調，即可判定該地塊是否為最有效使用。（10）土地優先原則。地價是在生產經營活動之前優先支付的，在土地估價中應堅持土地優先的原則。
二、拆遷估價的估價對象是誰
拆遷估價的估價對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托于其實體上的權益。針對不同估價對象應注意以下幾點：
(1)依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。
(2)依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只包含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開發及其他費用。
(3)已取得所有權的房屋及構筑物，估價應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途估價。
(4)“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”，故不在估價范圍之內。“拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償”，估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。
(5)被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，服從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。
對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。
(6)對于一宗房地產拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。設備含水、電、暖、衛、氣、通訊等設施;附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構筑物。
房屋征收的相關情況應當由政府的行政機關來認定，特別是有關征地補償的相關情況應當結合實際來處理，如果對相關情況不能認定的，可以結合實際來進行合法的處理，當事人對相關情況有異議的，可以提出申訴，并要求拆遷方進行合法的賠償。
土地使用權價值評估方法主要有以下幾種
1、成本法。針對土地使用權價值評估，通常叫做成本積算法，即對取得士地或已實現的土地開發的各項成本費用進
行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。該方法與市場比較法正好相反，適合在鄉鎮等市場不活躍的地方，但是同樣也要求周邊區域有相關案例，有明確征地補償文件。運用的前提是要取得當地征地拆遷補償文件，因為地取得費主要依據這些文件的規定，土地開發費需要經過調查才能確定。
2、市場比較法。根據市場中的替代原理，將需要評估的土地與具有替代性的，且在估價時點市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格做適當修正，并以此估算土地客觀合理價格，這是不動產估價中最常用的基本方法之一。該方法主要適合地產市場較發達的區域，周邊需要有很多可以參照的市場案例。但是有一個缺陷，就是對案例的收集要求較高，因為有文字記錄的市場案例的收集比較困難，大多數時候只能通過市場調查。
3、剩余法。房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價等于土地使用權價值加上房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
4、收益還原法。又稱收益法、收益資本化法等主要是運用適當的原資本化率，將預期的估計對象未來各個階段的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其和得出待估土地價格的一種方法。該方法的適用范圍較小，只適用于有收益或者有潛在收益的土地。
5、假設開發法。指項目開發完成后預計可以實現的開發價值，扣除項目的建造成本，管理、銷售、融資、稅收等各項費用，以及利潤等，以此來對土地使用權進行估價的方法。基本公式為：地價等于項目開發價值減去建造成本減去管理費減去銷售費用減去利息減去稅費減去利潤。此方法主要用于待開發建設土地、有明確規劃依據的土地以及建成區房地產市場較多的地區。使用過程中需要首先用市場比較法求取待估土地預計開發完成后或現行狀態的價格水平，主要涉及在現實調查中，對待估地所在區域的房地產市場價格的調查和分析，開發費用的確定，也要求評估人員對周邊相關工程承包價格有一個比較清晰明確的了解。
6、基準地價法。對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基雅地價評定工作，并且已得出城市不同級別的上地的基準跑價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別，同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法。土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。只有道路系統完整、且要求有路線價、深度修正系數表和條件修正系數表，比較苛刻，因此實踐中很少采用。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》 第四條 評估方法
（1）收益還原法
（2）市場比較法
（3）剩余法
（4）成本逼近法
（5）公示地價系數修正法
出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場不發育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。
進行土地評估，有以下幾種方法：
1、市場比較法，市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。
2、收益還原法，收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。
3、成本逼近法，成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。
4、剩余法，剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。
5、基準地價系數修正法，基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。
【本文關聯的相關法律依據】
《土地管理法》第四十七條規定，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
●機器人搬遷
●機器人拆除
●機器人搬遷注意事項
●demolishbuild2018拆遷機器人
●拆除機器人生產廠家
●簡述機器人拆裝的方法
●機器人拆裝總結
●機器人拆卸步驟
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●土地評估的方法有幾種
●土地評估的方法有幾種
●土地評估怎么評估
●土地評估的程序
●土地如何進行評估
●土地評估程序及事項
●土地評估的原則有哪些
●土地評估依據是什么
●土地評估用幾種方法
●土地評估五種方法
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投稿：李熙華
內容審核：羅思章律師
