上栗房屋拆遷補償,上海房產案件律師：房地產開發商虛假廣告宣傳需要承擔違約責任嗎,【基本案情】2020年11月16日，謝某夫婦與萍鄉市某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同（預售）》合同和補充協議，約定房屋（含車位）總價款732000元。2020
【基本案情】
2020年11月16日，謝某夫婦與萍鄉市某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同（預售）》合同和補充協議，約定房屋（含車位）總價款732000元。2020年12月16日，上栗縣市場監督管理局因該房地產公司發布有關虛假學區房廣告行為，對其作出行政處罰。謝某夫婦認為房地產公司的虛假宣傳行為導致其為學區而購房的目的無法實現，遂向法院起訴要求房地產公司按照購買房屋（含車位）價款的10%賠償違約金73200元。
【裁判結果】
上栗縣人民法院經審理認為，萍鄉市某房地產公司在某學校招生范圍未予明確的情況下，通過在售樓部展區以廣告、宣傳單及銷售人員通過微信等自媒體方式宣傳小區系某學校學區房，該承諾具體、明確，符合要約的構成要件。結合上栗縣市場監督管理局行政處罰、相關行政判決書認定房地產公司存在虛假宣傳學區房的事實，認定房地產公司構成違約，應當承擔違約責任。同時，對于違約金數額的認定，考慮到雙方未對該項違約責任作出明確約定，且購房人未盡到審慎注意義務，亦存在一定過錯，故酌情按房屋（含車位）價款的1%判令房地產公司向謝某夫婦支付違約金7300元。宣判后，房地產公司不服，提出上訴，萍鄉市中級人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。
【典型意義】
本案系根據行政處罰查明房地產公司存在虛假廣告宣傳行為，并綜合各方過錯公平合理確認違約金，從而保障購房消費者合法權益，促進房地產公司合規經營，避免虛假宣傳的典型案例。本案中，一方面，房地產公司為了銷售盈利，利用消費者重視子女教育的心理，在教育部門未統一規劃發布學區的情況下，以廣告宣傳方式明示或暗示所售樓房是優質學區房。房地產公司該行為違反了《中華人民共和國廣告法》有關房地產廣告不得含有對規劃或者建設中的文化教育設施作誤導宣傳的規定，房地產公司存在明顯過錯。且在當前推進教育資源均衡化發展的背景下，也不允許房地產公司以“學區房”名義售樓。另一方面，購房人在應知學區劃分存在不確定的情況下，仍輕信房地產公司的學區房廣告，未盡到理性購房人的審慎義務，亦存在一定過錯。在雙方無明確約定，且購房人無法舉證證明其具體損失的情況下，法院綜合各方過錯，酌情按照購房總價款的一定比例調整違約金，公平合理，且通過快速執行將購房人的勝訴權益兌現到位，案件處理社會效果較好，對類案處理亦有借鑒和參考意義。
林長宇律師，從業14年，現執業于北京盈科（上海）律師事務所。《東方衛視》、《中國教育電視臺》等媒體對其代理的案件進行過報道，產生一定的社會影響，是典型的學者型律師，為眾多客戶提供過專業、系統的法律服務，善于根據客戶的具體情況提供可行的解決方案。擅長：房地產糾紛、建設工程糾紛、公司法務、股權糾紛、經濟糾紛、婚姻與繼承等。林長宇律師在辦理案件中擅于利用證據進行科學分析、論證，從而找出解決問題的突破口主張用先進的理念與務實的手段解決一切棘手的法律問題，靠實力贏得同行及當事人的尊重。www.shfangchanls.com
1、售樓廣告是購房合同的內容嗎?
開發商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發售樓書，發布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發商向不特定的對象發放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內容。
但是，房地產開發商即出賣人，就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。這些即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
2、售樓廣告上的內容，開發商應兌現嗎?
售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如送多少錢的精裝修，綠化面積達到多少平方米等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。
3、房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么?
(1)房地產商發布了虛假廣告。
購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。
(2)購房者是受到欺騙和誤導。
購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。
(3)購房者的合法權益受到了侵害。
購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。
(4)損害和虛假廣告之間有因果關系。
也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。
4、如何處理售樓廣告糾紛
對于開發商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據合同追究開發商的違約責任，但可以追究開發商發布虛假廣告的責任。根據《廣告法》第
37、38條規定，發布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，購房人發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。
同時，國家工商行政管理總局發布的《商品房廣告發布暫行規定》也對房地產廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現的內容作了規定，購房人也可根據該暫行規定檢查銷售廣告問題。
1、房地產銷售廣告應當包括哪些內容？
房地產開發企業的房地產銷售廣告應當包括下列內容：
（1）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；
（2）預售的，應有《房地產開發企業資質證書》證號、《房地產預售許可證》證號；
（3）現售的，應有《房地產開發企業資質證書》證號、《房地產證》證號。
廣告經營與發布單位不得為房地產開發企業發布不具備前款規定內容的房地產銷售廣告。
2、在房地產廣告中，不得包含哪些內容？
房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明，不得有悖社會良好風尚。預售商品房廣告中不得出現融資或變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現返本銷售或變相返本銷售的內容；不得出現售后包租或變相售后包租的內容。
3、售樓廣告上的內容要兌現？
售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如送多少錢的精裝修，綠化面積達到多少平方米等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。
4、虛假廣告民事責任條件有什么？
（1）房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。
（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。
（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。
（4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。
法律分析：可以，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確、不得欺騙和誤導公眾
法律依據：《中華人民共和國廣告法》
第三十七條 法律、行政法規規定禁止生產、銷售的產品或者提供的服務，以及禁止發布廣告的商品或者服務，任何單位或者個人不得設計、制作、代理、發布廣告。
第三十八條 廣告代言人在廣告中對商品、服務作推薦、證明，應當依據事實，符合本法和有關法律、行政法規規定，并不得為其未使用過的商品或者未接受過的服務作推薦、證明。 不得利用不滿十周歲的未成年人作為廣告代言人。 對在虛假廣告中作推薦、證明受到行政處罰未滿三年的自然人、法人或者其他組織，不得利用其作為廣告代言人。
房屋買賣虛假宣傳的認定標準是，宣傳的主體可以是開發商，也有可能是廣告發布者，在賣房子的過程中對銷售的房屋做了虛假的廣告或以其他的方式進行虛假宣傳，虛假宣傳已經引起了消費者的誤解，虛假宣傳的處罰標準一般是處行政罰款，情節嚴重的可吊銷營業執照。一、房屋虛假宣傳的認定及處罰是怎樣的?一)房屋虛假宣傳的認定：1、虛假宣傳行為的主體：是廣告主、廣告代理制作者和廣告發布者。2、虛假宣傳的行為：上述主體在客觀上對其商品或服務做虛假廣告或以其他方式進行虛假宣傳。3、虛假宣傳的后果：上述虛假廣告或虛假宣傳達到了引人誤解的程度，因而具有社會危害性。4、虛假宣傳的主觀方面，廣告經營者在明知或應知情況下，方對虛假廣告負法律責任;對廣告主，則不論其主觀上處于何種狀態，均必須對虛假廣告承擔法律責任。二)虛假宣傳的處罰《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十條規定到： 經營者違反本法第八條規定對其商品作虛假或者引人誤解的商業宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳的，相關部門可以責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款;情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照。二、對廣告行為規范的規定有哪些?《中華人民共和國廣告法》第二十九條 廣播電臺、電視臺、報刊出版單位從事廣告發布業務的，應當設有專門從事廣告業務的機構，配備必要的人員，具有與發布廣告相適應的場所、設備。第三十條 廣告主、廣告經營者、廣告發布者之間在廣告活動中應當依法訂立書面合同。第三十一條 廣告主、廣告經營者、廣告發布者不得在廣告活動中進行任何形式的不正當競爭。第三十二條 廣告主委托設計、制作、發布廣告，應當委托具有合法經營資格的廣告經營者、廣告發布者。第三十三條 廣告主或者廣告經營者在廣告中使用他人名義或者形象的，應當事先取得其書面同意;使用無民事行為能力人、限制民事行為能力人的名義或者形象的，應當事先取得其監護人的書面同意。第三十四條 廣告經營者、廣告發布者應當按照國家有關規定，建立、健全廣告業務的承接登記、審核、檔案管理制度。廣告經營者、廣告發布者依據法律、行政法規查驗有關證明文件，核對廣告內容。對內容不符或者證明文件不全的廣告，廣告經營者不得提供設計、制作、代理服務，廣告發布者不得發布。第三十五條 廣告經營者、廣告發布者應當公布其收費標準和收費辦法。第三十六條 廣告發布者向廣告主、廣告經營者提供的覆蓋率、收視率、點擊率、發行量等資料應當真實。第三十七條 法律、行政法規規定禁止生產、銷售的產品或者提供的服務，以及禁止發布廣告的商品或者服務，任何單位或者個人不得設計、制作、代理、發布廣告。第三十八條 廣告代言人在廣告中對商品、服務作推薦、證明，應當依據事實，符合本法和有關法律、行政法規規定，并不得為其未使用過的商品或者未接受過的服務作推薦、證明。不得利用不滿十周歲的未成年人作為廣告代言人。對在虛假廣告中作推薦、證明受到行政處罰未滿三年的自然人、法人或者其他組織，不得利用其作為廣告代言人。第三十九條 不得在中小學校、幼兒園內開展廣告活動，不得利用中小學生和幼兒的教材、教輔材料、練習冊、文具、教具、校服、校車等發布或者變相發布廣告，但公益廣告除外。第四十條 在針對未成年人的大眾傳播媒介上不得發布醫療、藥品、保健食品、醫療器械、化妝品、酒類、美容廣告，以及不利于未成年人身心健康的網絡游戲廣告。針對不滿十四周歲的未成年人的商品或者服務的廣告不得含有下列內容：(一)勸誘其要求家長購買廣告商品或者服務;(二)可能引發其模仿不安全行為。第四十一條 縣級以上地方人民政府應當組織有關部門加強對利用戶外場所、空間、設施等發布戶外廣告的監督管理，制定戶外廣告設置規劃和安全要求。戶外廣告的管理辦法，由地方性法規、地方政府規章規定。第四十二條 有下列情形之一的，不得設置戶外廣告：(一)利用交通安全設施、交通標志的;(二)影響市政公共設施、交通安全設施、交通標志、消防設施、消防安全標志使用的;(三)妨礙生產或者人民生活，損害市容市貌的;(四)在國家機關、文物保護單位、風景名勝區等的建筑控制地帶，或者縣級以上地方人民政府禁止設置戶外廣告的區域設置的。第四十三條 任何單位或者個人未經當事人同意或者請求，不得向其住宅、交通工具等發送廣告，也不得以電子信息方式向其發送廣告。以電子信息方式發送廣告的，應當明示發送者的真實身份和聯系方式，并向接收者提供拒絕繼續接收的方式。第四十四條 利用互聯網從事廣告活動，適用本法的各項規定。利用互聯網發布、發送廣告，不得影響用戶正常使用網絡。在互聯網頁面以彈出等形式發布的廣告，應當顯著標明關閉標志，確保一鍵關閉。第四十五條 公共場所的管理者或者電信業務經營者、互聯網信息服務提供者對其明知或者應知的利用其場所或者信息傳輸、發布平臺發送、發布違法廣告的，應當予以制止。事實上虛假宣傳是很好認定的，例如開發商在廣告中宣傳的小區的綠化非常棒，但事實上小區的綠化跟廣告宣傳相差較大的話，開發商就涉嫌虛假宣傳，消費者在買房子的時候，當然也不能只看開發商做的廣告。法律依據《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十條 經營者違反本法第八條規定對其商品作虛假或者引人誤解的商業宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳的，由監督檢查部門責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照。經營者違反本法第八條規定，屬于發布虛假廣告的，依照《中華人民共和國廣告法》的規定處罰。
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投稿：嚴昭軍
內容審核：范美華律師
