陸河縣拆遷拆遷補償標準,2022年農村宅基地有償使用怎樣收費退出補償又能拿多少,隨著農村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在此前的分析中曾指
隨著農村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在此前的分析中曾指出，這二者在妥善處置“一戶多宅”“超占面積”問題上均有重要作用。那么，宅基地的有償使用費究竟怎樣收取呢?申請自愿有償退出又能拿到多少補償呢?本文，在明律師就結合日前廣東省汕尾市陸河縣正在征求意見的《農村宅基地有償使用、流轉和退出管理辦法(試行)》做一番解讀。
“宅基地有償使用費”并無法律法規領域的依據，是自2015年啟動的農村宅基地制度改革試點中一些縣市的一種政策嘗試。
有償使用費的收取對象主要是“一戶多宅”中的“多宅”部分，面積控制標準下的超占部分，以及非本集體經濟組織成員因繼承房屋等原因占有宅基地的情形。
一言以蔽之，政策嘗試僅能對“非常態”情況下的宅基地收費。對符合“一戶一宅”原則，確為農戶唯一住宅用宅基地的，不存在收費的問題。宅基地制度的特征之一就是“無償取得”，而收費政策事實上是對這一特征的某種挑戰。
【這3種宅基地或需交費才能繼續使用】
我們來看陸河縣擬定的具體內容。農村建房符合村莊規劃的，有下列情形之一，應收取宅基地有償使用費:
1.農村集體經濟組織成員、非本集體經濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農村占有宅基地，符合“一戶一宅”原則的，本集體經濟組織成員征收超出面積標準部分的有償使用費，非本集體經濟組織成員征收占用宅基地有償使用費;
2.農村集體經濟組織成員、非本集體經濟組織成員通過繼承或其他合法方式在農村占有宅基地，形成“一戶多宅”的，原則上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整棟宅基地有償使用費，多宅部分不得充減“一宅”中面積不足部分。
3.由于歷史原因辦理有土地權屬證建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有償使用費，加建無證部分原則上應當退出，確實無法退出的征收有償使用費。
也就是說，付費才能繼續使用的宅基地首先必須是合法占有的。如果是“未批先占”且未經確權登記的宅基地，恐需要“無償退出”或由村集體強制收回，難以交納這筆有償使用費。
當然，特殊的困難群體是經申請并由村集體通過，是可以緩交、減交或者免交這筆費用的。
【宅基地收費標準】
這個收費標準擬區分不同情況而有所差異。為確保大家直觀地了解其計費方式，在明律師將征求意見稿的原文謄進來供大家仔細研究:
1.對于符合“一戶一宅”的宅基地，宅基地面積超過規定面積的，有償使用根據其超出起收面積實行階梯式計費。
(1)超出面積1-30平方米部分按每年10元/m2計費;
(2)超出面積31-60平方米部分按每年15元/m2計費;
(3)超出面積61-90平方米部分按每年20元/m2計費;
(4)超出面積90平方米以上部分按每年25元/m2起征，每增加30平方米標準提高10元/m2計費，以此類推。
2.對“一戶多宅”的，鼓勵農戶退出多出宗數的宅基地。不愿退出的農戶，收取宅基地有償使用費。農戶自愿選擇一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照階梯式計費，不扣除一宅不足面積部分。
3.集體經濟組織成員因繼承、贈與房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過規定面積的，按照階梯式計費進行收取。
4.非本集體經濟組織成員通過繼承、贈與等方式在農村占有和使用宅基地按每年5元/m2收費，宅基地超過規定面積的部分實行階梯式計費收取。
(1)超出面積1-30平方米部分按每年15元/m2計費;
(2)超出面積31-60平方米部分按每年20元/m2計費;
(3)超出面積61-90平方米部分按每年25元/m2計費;
(4)超出面積90平方米以上部分按每年30元/m2起征，每增加30平方米標準提高10元/m2計費，以此類推。
我們來為此前備受關注的城鎮戶籍子女繼承農村房屋后的情形做一次推算。譬如某人繼承的宅基地面積為300平方米，而控制標準為150平方米以下。
那么此人需要交納的宅基地使用費就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。
【自愿有償退出到底能拿多少補償?】
了解了宅基地有償使用的收費標準，我們再來看自愿有償退出宅基地能拿多少補償。從目前各地的政策性文件上看，自愿有償退出的補償全憑村集體的力量完成，其補償標準是無法和征地拆遷相提并論的。
征地拆遷存在將集體土地變更為國有土地入市后的土地增值收益，這一部分利益是應當回饋給被征地農民的。而宅基地的自愿有償退出則顯然沒有這東西，退出后宅基地依舊是宅基地，仍要被分配給其他有住房保障需求的村民使用，或者作為農村宅基地來盤活利用。
關于自愿有償退出宅基地的補償標準問題，陸河縣擬作出這樣的規定:
1.對于符合“一戶一宅”并愿意有償退出宅基地使用權的農戶，補償標準可由集體經濟組織內部開會討論決定。
2.“一戶多宅”愿意退出“多宅”部分使用權的農戶，補償標準可由集體經濟組織內部根據實際情況與宅基地使用權退出戶協商確定，并將補償標準及補償情況在集體經濟組織公示。
3.全部退出宅基地使用權到城鎮居住的村民以及符合宅基地申請條件而放棄申請資格到城鎮居住的農戶，憑借宅基地退出的依據和村組證明，享受政府相關優惠政策。
補償資金從農村集體經濟組織自籌資金、宅基地有償使用費、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金中支付。
大家可以看到，文件表述了這么半天，并沒有給出個準數來，這和前文堪稱詳實的“收費標準”形成了鮮明對照。
一般而言，宅基地自愿有償退出的補償費用在每平米幾百元左右，是難以參照周邊類似房地產的市場價格給予補償的。
在明律師最后要提示大家的是，宅基地制度改革的試點范圍、改革力度在2022年一定會進一步加大，農民朋友要就此作出一定的準備。伴隨著“宅改”的深入，征收集體土地、合村并居拆遷等項目數量將可能會減少，指望通過拆遷“致富”的可能性也會相應縮減。不過農民朋友也不必氣餒，而是要善于抓住宅基地制度改革的紅利，結合自身情況和所在村、縣的有關政策，將閑置的宅基地和房屋徹底盤活，讓實際居住使用的房屋確權登記，讓新政策的紅利惠及自身。
法律分析：農村宅基地有償退出是按照農村的“一戶一宅”制原則，農村家庭擁有宅基地的標準是每戶家庭只能擁有一處宅基地，之所以施行宅基地有償退出，這也是根據當前農村發展的形式，為提高農村閑置宅基地的利用率，國家出臺了針對農村宅基地的一項政策。農村宅基地有償退出機制，各地農村所執行的補償標準和方式也并非都是一致的，因區域性經濟發展狀況不同，宅基地退出補償標準也并不統一，少則幾萬元，多則幾十上百萬元不等的標準，所以說大家要參照當地的情況。
法律依據：《關于加強農村宅基地管理的意見》
(七)健全宅基地管理制度。在宅基地審批過程中，鄉(鎮)國土資源管理所要做到“三到場”。即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃等;宅基地經依法批準后，要到實地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。各地一律不得在宅基地審批中向農民收取新增建設用地土地有償使用費。
法律分析：(1)宅基地有償退出主要按照土地征收補償標準支付農民個人部分，一級地類補助28688元一畝，二級地類補助27710元一畝，三級地類補助26080元一畝。如果你家屬于一級地類，宅基地總面積在2畝的話就能獲得57376元的補償。
(2)據相關文件了解，農民一戶多宅退出多余的宅基地，有償退出補償應支付農民80%的補助;
(3)如果你的宅基地在當地已經完成確權工作，宅基地有償退出補償按照當地現行土地征收補償標準支付農民60%的補助;
(4)宅基地有償退出補助面積按照政府實際測量面積來計算，其中包含一些附屬物，200平方米以內的宅基地有償退出按照標準進行補償，超過200平方米的就進行減半補償。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第三百六十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
屬于農村集體土地所獲得的農村宅基地一般情況下是不會被無償收回的，除非發生以下幾種情況：1、改變宅基地使用性質。宅基地作為村民生活基本資料，村民可以無限期免費使用，但僅限于居住，若村民擅自更改宅基地的用途，如修建工廠、商鋪等，農村集體有權無償收回農村宅基地使用權；2、一戶擁有多處宅基地。按照規定，農村宅基地采取“一戶一宅”的使用原則，而部分村民有“一戶多宅”的現象，這一現象損害了其他村民的權益，因而“一戶多宅”這一現象是將要被取締的，農村集體有權收回多余宅基地的使用權，若有特殊原因不能收回的，戶主須繳納給村集體一部分資金；3、宅基地長時間閑置。宅基地最重要的使用原則就是保障農村居民的正常生活，如果宅基地長時間閑置就無法發揮其作用，農村集體有權收回。如宅基地建有的老房子倒塌兩年以上沒有修建，或者農村居民在城市安家，老房子閑置，這些情況下，農村集體有權無償收回宅基地；4、戶口不在農村，不能繼承宅基地。隨著城鎮化的發展，不少農村人涌入城市，在城市安家落戶，戶口也遷往了城市。對于戶口不在農村的繼承人，農村老人去世后，農村集體有權無償收回宅基地；5、超出規定面積。從2016年農村土地確權起，農民領到了耕地和宅基地使用證和經營證，農村的宅基地和耕地使用也得到了規范化管理。按照規定，農村居民的宅基地使用權不能超過規定范圍，對于超出規定范圍的部分，農村集體有權無償收回超出部分的農村宅基地。法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
法律分析：根據經濟水平不同，各地的有償退出宅基地補償標準也不同。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
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投稿：鳳茹
內容審核：苗佳律師
