一、美國的房子拆遷補償標準,國外是應(yīng)該拆遷的

美國：協(xié)商或“法庭上見”。在美國，凡是政府出面的拆遷行為在法律上稱為“政府行使國家征用權(quán)有償征收私人財產(chǎn)”。美國聯(lián)邦憲法第五修正案明確指出，行使“國家征用權(quán)”必須滿足3個必要條件：為了公共利益的需要而拆遷；對拆遷戶提供“公平補償”；通過正當?shù)姆沙绦颉Ｃ绹髦莞鶕?jù)第五修正案制定了各自的法律法規(guī)。

為了建設(shè)道路、學(xué)校或者用于國防事業(yè)而征用土地，人們通常能夠理解這是為了公共利益。近年來，因為質(zhì)疑當?shù)卣牟疬w行為“不是為了公共利益”，美國拆遷戶的訴訟案件增多。

這些案件中，地方政府的征地往往伴隨著經(jīng)濟開發(fā)和把土地轉(zhuǎn)讓給其他私人的行為，并聲稱這樣做能夠復(fù)興舊城，增加就業(yè)。但拆遷戶指責(zé)地方政府打著“公共利益”的旗號為自己謀取利益，濫用了國家征用權(quán)。至于拆遷補償?shù)臉藴剩p方以公平市場價格為基準進行協(xié)商；協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見”。這類案子鬧到聯(lián)邦最高法院的也不少。在法院有關(guān)各地拆遷糾紛的判決中，地方政府勝負參半，只能根據(jù)具體情況仔細拿捏。法律專家認為，在這類糾紛中，懂得兼顧對方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。美國是一個強調(diào)與保護個人利益的國家，但對公眾利益并非不管不顧。美國不乏為了一棵樹、一棟樓而修改整個道路或者建筑設(shè)計施工方案的案例。不過總的來看，美國地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權(quán)問題上更加謹慎，而民眾也漸漸習(xí)慣了更多地考慮公共利益。

成為所謂的“釘子戶”產(chǎn)生的主要原因有以下幾個方面：

1.拆遷評估是否準確，關(guān)系到拆遷補償是否公平、公正，關(guān)系到被拆遷人的合法權(quán)益是否得到有效保證。有些評估機構(gòu)經(jīng)不住利益的誘惑，按照委托人的要求，做不實評估，評估價格與市場價格差距較大，損害被拆遷人的合法權(quán)益;

2.拆遷問題的核心是平等協(xié)商，但是在拆遷過程中，往往是開發(fā)商打著公益事業(yè)的旗幟，以“整體利益”迫使拆遷戶無條件服從，同時，在補償問題上一般是開發(fā)商”一口價”，沒有商量的余地，拆遷戶只能被動挨打，絲毫沒有平等協(xié)商的權(quán)力;

3.有些地區(qū)不經(jīng)拆遷當事人申請，拆遷管理部門就下達行政裁決等。

法律依據(jù)

聯(lián)邦政府所擁有的公共土地、經(jīng)濟資源和不動產(chǎn)是可以出賣或出租的。哪一個政府部門所有的土地、資源和不動產(chǎn)，原則上由該政府部門出售或出租。內(nèi)政部土地管理局主要負責(zé)其所有的公共土地和地下礦產(chǎn)的出售和出租。它出售的土地主要有三種情況:

(1)偏僻的、孤立的地塊，管理十分困難或很不經(jīng)濟的土地；

(2)過去為專門用途而征用，現(xiàn)在已不再需要的土地；

(3)對公共項目，如社區(qū)擴展、經(jīng)濟發(fā)展十分重要的土地。

二、國家為什么要拆遷

法律分析：首先，集中人口，留下更多的土地用于農(nóng)業(yè)或工業(yè)用；其次，增加政府收入；第三，拆遷之后，開發(fā)商建房子，促進了GDP的增長。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、國外應(yīng)該是如何拆遷的

美國：協(xié)商或“法庭上見”。在美國，凡是政府出面的拆遷行為在法律上稱為“政府行使國家征用權(quán)有償征收私人財產(chǎn)”。美國聯(lián)邦憲法第五修正案明確指出，行使“國家征用權(quán)”必須滿足3個必要條件：為了公共利益的需要而拆遷；對拆遷戶提供“公平補償”；通過正當?shù)姆沙绦颉Ｃ绹髦莞鶕?jù)第五修正案制定了各自的法律法規(guī)。

為了建設(shè)道路、學(xué)校或者用于國防事業(yè)而征用土地，人們通常能夠理解這是為了公共利益。近年來，因為質(zhì)疑當?shù)卣牟疬w行為“不是為了公共利益”，美國拆遷戶的訴訟案件增多。

這些案件中，地方政府的征地往往伴隨著經(jīng)濟開發(fā)和把土地轉(zhuǎn)讓給其他私人的行為，并聲稱這樣做能夠復(fù)興舊城，增加就業(yè)。但拆遷戶指責(zé)地方政府打著“公共利益”的旗號為自己謀取利益，濫用了國家征用權(quán)。至于拆遷補償?shù)臉藴剩p方以公平市場價格為基準進行協(xié)商；協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見”。這類案子鬧到聯(lián)邦最高法院的也不少。在法院有關(guān)各地拆遷糾紛的判決中，地方政府勝負參半，只能根據(jù)具體情況仔細拿捏。法律專家認為，在這類糾紛中，懂得兼顧對方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。美國是一個強調(diào)與保護個人利益的國家，但對公眾利益并非不管不顧。美國不乏為了一棵樹、一棟樓而修改整個道路或者建筑設(shè)計施工方案的案例。不過總的來看，美國地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權(quán)問題上更加謹慎，而民眾也漸漸習(xí)慣了更多地考慮公共利益。

成為所謂的“釘子戶”產(chǎn)生的主要原因有以下幾個方面：

1.拆遷評估是否準確，關(guān)系到拆遷補償是否公平、公正，關(guān)系到被拆遷人的合法權(quán)益是否得到有效保證。有些評估機構(gòu)經(jīng)不住利益的誘惑，按照委托人的要求，做不實評估，評估價格與市場價格差距較大，損害被拆遷人的合法權(quán)益;

2.拆遷問題的核心是平等協(xié)商，但是在拆遷過程中，往往是開發(fā)商打著公益事業(yè)的旗幟，以“整體利益”迫使拆遷戶無條件服從，同時，在補償問題上一般是開發(fā)商”一口價”，沒有商量的余地，拆遷戶只能被動挨打，絲毫沒有平等協(xié)商的權(quán)力;

3.有些地區(qū)不經(jīng)拆遷當事人申請，拆遷管理部門就下達行政裁決等。

法律依據(jù)

聯(lián)邦政府所擁有的公共土地、經(jīng)濟資源和不動產(chǎn)是可以出賣或出租的。哪一個政府部門所有的土地、資源和不動產(chǎn)，原則上由該政府部門出售或出租。內(nèi)政部土地管理局主要負責(zé)其所有的公共土地和地下礦產(chǎn)的出售和出租。它出售的土地主要有三種情況:

(1)偏僻的、孤立的地塊，管理十分困難或很不經(jīng)濟的土地；

(2)過去為專門用途而征用，現(xiàn)在已不再需要的土地；

(3)對公共項目，如社區(qū)擴展、經(jīng)濟發(fā)展十分重要的土地。

四、美國有強制拆遷嗎

美國實施城市房屋拆遷的法律依據(jù)是《重要空間法》，因公共利益的需要，依法對私人財產(chǎn)實施強制征收。強制征收是政府無須財產(chǎn)所有人同意而獲取私人財產(chǎn)的權(quán)利。因公共利益的需要，政府可以使用其強制征收權(quán)，所有人無法阻止此征收，但是可以獲得財產(chǎn)補償。在美國，根據(jù)聯(lián)邦憲法第五條修正案，征收須具備三個要件：正當?shù)姆沙绦?公平補償;公共使用。

正當?shù)姆沙绦?/p>

(1)預(yù)先通告。

(2)政府方對擬征收財產(chǎn)進行評估。

(3)向被征收方送交評估報告并提出補償金的初次要約：被征方可以提出反要約。

(4)召開公開的聽證會，說明征收行為的必要性和合理性;如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為。

(5)如果政府和被征收方在補償金額上無法達成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。

(6)法庭要求雙方分別聘請的獨立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當庭交換。

(7)雙方最后一次進行補償金的平等協(xié)商，為和解爭取最后的努力。

(8)如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定合理的補償價金額。

(9)判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補償價金并取得被征收的財產(chǎn)。

公平補償主要體現(xiàn)在三個方面：

(1)主體的公平：即有權(quán)得到補償?shù)牟粌H包括財產(chǎn)的所有人，還應(yīng)當包括財產(chǎn)相關(guān)的收益人，如房地產(chǎn)的承租人。

(2)客體的公平，即取得補償?shù)膶ο蟛粌H包括房地產(chǎn)本身，還應(yīng)當包括房地產(chǎn)的附加物，以及與該房地產(chǎn)商有關(guān)的無形資產(chǎn)

(3)估價的公平，這是指法律要求補償?shù)膬r金應(yīng)當以公平的市場價值為依據(jù)。

公共使用，是指政府征收的目的是為了公共利益，該規(guī)則排除了政府利用行政權(quán)力損害某個個體利益而使另一個體收益。

2、依法實施舊城改造

重要空間法的初衷是為了保證絕對公共利益項目如國防、水電基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等項目的建設(shè)。可是隨著一批美國城市開始逐漸老化，對舊城區(qū)進行翻新改造成了很多地方政府面臨的問題。美國最高法院于1954年作出裁決，擴大《重要空間法》，特權(quán)范圍，允許地方政府可以出于公共利益的需要與開發(fā)商聯(lián)手對頹廢的舊城區(qū)強行征收并進行改造。此特權(quán)隨后繼續(xù)不斷擴大，可征地從頹廢的舊城區(qū)拓展到老舊商業(yè)區(qū)。1962年，在紐約市長的帶領(lǐng)下，紐約港務(wù)局開始了對世界貿(mào)易中心大樓的征地活動。代表幾百家店家的西下城商人協(xié)會對此征地行為作出了上訴。在被紐約上訴法院駁回后，官司打到了美國最高法院，美國最高法院于1963年12月對此上訴予以駁回，在經(jīng)過一系列復(fù)雜的法律賠償程序后，世界貿(mào)易中心大樓終于得到了建設(shè)。大法官的意見是，該商業(yè)區(qū)毗鄰華爾街和紐約港，該地段是美國乃至世界經(jīng)濟的象征，世貿(mào)大樓的修建將吸引全世界對美國的投資，會給紐約乃至美國帶來更大的繁榮，而幾百家店鋪不能夠做到這一點。

3、通過司法程序達到房屋拆遷動態(tài)平衡

從司法角度來看，美國面對拆遷難題采取了不求完美但求進步的態(tài)度。重要空間法保證了居民上訴和對拆遷理由提出質(zhì)疑的權(quán)利。美國司法學(xué)院是代表普通居民對拆遷特權(quán)濫用進行上訴的一家著名民間法律機構(gòu)。該機構(gòu)肯定重要空間法中因水電、道路、公用基礎(chǔ)設(shè)施、國防等公益事業(yè)進行征地的特權(quán)，但是對地方政府因經(jīng)濟開發(fā)而濫用拆遷特權(quán)提出質(zhì)疑。除了美國司法學(xué)院以外，美國還有多個民間組織和法律機構(gòu)代表居民對征地特權(quán)濫用發(fā)動攻擊，這就形成了代表政府的為政府征地特權(quán)辯護的律師團和代表居民的民間法律機構(gòu)的兩大陣營。總的看來，美國地方政府和居民就政府征地特權(quán)的法律糾紛各有輸贏，形成了一種動態(tài)平衡的態(tài)勢，這種態(tài)勢導(dǎo)致了各地方政府在啟動征地特權(quán)時更加小心翼翼。

如果您還想了解更多關(guān)于房屋拆遷程序相關(guān)的問題，小編為您推薦：城市房屋拆遷管理條例違背上位法城市房屋拆遷管理條例違背上位法

五、從國外拆遷補償政策看中國

一、美國：公私利益兼顧

《國際先驅(qū)導(dǎo)報》：司法的嚴謹，使得美國地方政府在動用拆遷特權(quán)問題上非常謹慎，而民眾也會更多地考慮到公共利益。在美國，各個行業(yè)都有一個公平市場價格——市場形成的、大家承認的、相對公平的價格。房地產(chǎn)行業(yè)也有這樣的一個價格，作為補償拆遷戶的標準之一。私人開發(fā)商如果想在一塊土地上搞開發(fā)，就需要事先購買這片土地，包括這里住戶的房產(chǎn)。實現(xiàn)這一目標的前提是，開發(fā)商必須給予拆遷者一個合理的補償。補償?shù)臉藴孰p方以公平市場價格為基準進行協(xié)商，協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么法庭上見。

至于什么才是公平市場價格，美國的做法是：雙方分別聘請獨立的資產(chǎn)評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結(jié)論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團裁定。在司法實踐中，美國法院通常都認定高出政府補償價格的評估報告。

啟示：中國目前左右評估報告的黑手太多，只有斷掉這些黑手，評估才能公平公正。

二、韓國：依法處理一草一木

《國際先驅(qū)導(dǎo)報》：韓國有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律，對土地征用補償有著非常詳盡的規(guī)定。如果某公司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓，要經(jīng)過一場漫長的談判。

首先，要由雙方認可的中介認證機構(gòu)對土地價格做出基本評估，以此為基礎(chǔ)，雙方開始討價還價，內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計入補償費之內(nèi)。這樣，私營企業(yè)拆遷開發(fā)住宅，要么提供的補償金足以令住戶滿意，要么就是談判失敗放棄項目，發(fā)生糾紛的機會很少。

啟示：因為是補償，只要被拆遷人投入了的，就應(yīng)該計入補償費之內(nèi)。比如，水磨石地面上又鋪地磚的，就得補償雙層地面。

三、印度：強行征地難見效

《國際先驅(qū)導(dǎo)報》：征地是近幾年才經(jīng)常見諸印度報端的字眼。自從政府推出的特別經(jīng)濟區(qū)政策，需征用農(nóng)業(yè)用地或荒地建設(shè)工業(yè)園區(qū)之后，由征地引起的糾紛越來越多。發(fā)生警察開槍事件的南迪格拉姆村，就是被政府相中建設(shè)一個以化工業(yè)為主的特別經(jīng)濟區(qū)，計劃征購4050公頃土地。

南迪格拉姆村村民對此甚為不滿，他們不愿意改變長久以來的生活方式。在與一些抗議者糾纏了兩個月后，政府采取了極端措施，2000名警察進駐南迪格拉姆村，強行驅(qū)散了抗議者。

事件的后續(xù)發(fā)展其實對政府很不利，不僅西孟加拉邦高等法院要求印度中央調(diào)查局對警察向群眾開槍一事展開調(diào)查，而且迫于各方壓力，西孟加拉邦政府立即軟化了態(tài)度，表示放棄在南迪格拉姆村的建設(shè)計劃。

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文章來源參考：【頭條】美國的房子拆遷補償標準，美國拆遷政策

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投稿：金興

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