拆遷補償 視同銷售,拆遷安置視同銷售賬務怎么處理,拆遷安置視同銷售，按財政部國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號第四十四條處理，即：納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發
拆遷安置視同銷售，按財政部國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號第四十四條處理，即：納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：
(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)
成本利潤率由國家稅務總局確定。
不具有合理商業目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。
視同銷售時，其賬務處理為：
借：開發成本-土地及拆遷補償
貸：營業收入
應交稅費-應交增值稅-銷項稅額
一、拆遷安置房到底能不能買
(一)土地根據所有權可以劃分為兩類，一類是國有土地，一類是集體土地。
(二)取得建筑用地使用權的方式有兩種：劃撥和出讓。
1、國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地劃撥是指國家機關用地，軍事用地，城市基礎設施用地，公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，法律、行政法規規定的其他用地等等，通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權，同時也是國家在一定年期內，繼續向土地使用者無償提供生產經營的場地。
2、通過國有土地出讓取得國有土地使用權的方式有協議、招標、拍賣。通過國有土地劃撥取得國有土地使用權需要通過征地獲得。劃撥土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在于有沒有交出讓金。
3、《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法轉移的除外。”根據此條法律規定，集體土地使用權原則上不允許出讓、轉讓或者出租。
法律主觀：回遷安置房視同銷售需要繳納企業所得稅。企業將資產移送土地提供商作為取得土地的費用的不屬于內部處置資產，資產所有權屬已發生改變，應當按照規定視同銷售確定所得稅。
法律客觀：《中華人民共和國企業所得稅法》第一條 在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業）為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。 個人獨資企業、合伙企業不適用本法。 《中華人民共和國企業所得稅法》第六條 企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括： （一）銷售貨物收入； （二）提供勞務收入； （三）轉讓財產收入； （四）股息、紅利等權益性投資收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特許權使用費收入； （八）接受捐贈收入； （九）其他收入。
房地產開發企業償還村民回遷房，相應取得土地，取得了經濟利益。根據《營業稅暫行條例實施細則》第三條的規定，該公司屬于有償轉讓不動產；根據《營業稅暫行條例》第一條的規定，該公司償還拆遷戶房屋應繳納營業稅。《營業稅暫行條例》規定，除特殊情形外，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函［1995］549號）規定，對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。根據上述規定，房地產開發企業給予村民的回遷房應繳納營業稅，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，可按同類住宅房屋的成本價計算繳納營業稅。對超面積，應按市場價確定營業額。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函［2010］220號）第六條規定，關于拆遷安置土地增值稅計算問題：
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）第三條第
（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發［2006］187號第三條第
（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。因此，房地產開發企業安置村民回遷房土地增值稅事項應按上述規定處理。《國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發［2009］31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。“根據上述規定，安置房收入及相應的成本稅金等根據《企業所得稅法》及其相關條例的等規定，應計算繳納企業所得稅。
法律分析：回遷安置房視同銷售需要繳納企業所得稅。法律規定，企業所得稅的征稅對象就包含有轉讓財產收入。回遷安置房視同銷售轉讓就需要納入企業所得稅的征稅范圍內。
法律依據：《中華人民共和國企業所得稅法》第一條在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業）為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。個人獨資企業、合伙企業不適用本法。第六條企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷售貨物收入；（二）提供勞務收入；（三）轉讓財產收入；（四）股息、紅利等權益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權使用費收入；（八）接受捐贈收入；（九）其他收入。
法律主觀：單位集資房拆遷可以按照當地的拆遷標準及集資時所占的比例補償，補償包括房屋補償費和裝修費、拆遷安置費和搬遷費、困難補助和獎勵、房屋內各項家電移機補償等相關費用。
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投稿：談安亮
內容審核：黎雪雁律師
