一、東營(yíng)西城村拆遷補(bǔ)償,顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案

入庫(kù)編號(hào)2023-07-2-091-009顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案——房屋出賣人單方變更購(gòu)房款支付方式導(dǎo)致抵押權(quán)不能滌除買受人拒絕支付余款不構(gòu)成違約關(guān)鍵詞民事

房屋買賣合同

抵押權(quán)滌除

單方變更房款支付方式

無(wú)擔(dān)保

設(shè)立新抵押

根本違約

買受人拒絕付款

合同解除

來(lái)源：最高人民法院案例庫(kù) （用途：郜gào云律師個(gè)人學(xué)習(xí)研究）

基本案情本訴原告（反訴被告）顧某某訴稱：其與王某簽訂了房屋買賣合同，作為出賣方其已經(jīng)按約定向王某交付房屋，王某未按約支付購(gòu)房款，遂訴至法院請(qǐng)求判令：1.雙方簽訂的房屋買賣合同解除；2.王某支付違約金；3.王某支付房屋占用期間的使用費(fèi)。

本訴被告（反訴原告）王某辯稱：顧某某單方變更付款方式，拒絕將購(gòu)房款用于清償銀行貸款，并在案涉房屋上設(shè)定新的抵押，其若按約付款將有巨大風(fēng)險(xiǎn)，故中止付款，其行為不構(gòu)成違約。同時(shí)提出反訴，請(qǐng)求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.顧某某賠償違約損失。

反訴被告顧某某辯稱：在付款期限已屆滿的情況下，其告知王某合同解除后才設(shè)定新的抵押；其不存在違約行為，無(wú)需賠償王某的損失。

法院經(jīng)審理查明：2019年8月，顧某某與王某簽訂了房屋買賣合同，約定：王某購(gòu)買顧某某名下一套房屋，成交價(jià)為93萬(wàn)元，王某先行支付定金3萬(wàn)元以及部分購(gòu)房款65萬(wàn)元，雙方約定顧某某向王某交付房屋并過(guò)戶后，王某支付剩余房款，還約定了違約責(zé)任條款。合同未就先行支付部分房款的支付方式作明確約定。后王某共計(jì)支付5萬(wàn)元購(gòu)房款（包含3萬(wàn)元定金）。顧某某于2019年8月下旬將案涉房屋交付王某，后雙方就購(gòu)房款支付方式發(fā)生爭(zhēng)議，合同未再繼續(xù)履行。2020年1月6日，顧某某告知王某，雙方房屋買賣合同解除。

2019年11月15日，雙方曾約定前往銀行歸還涉案房屋的貸款，但顧某某未赴約。11月18日，王某要求直接以購(gòu)房款還貸，顧某某不同意；顧某某要求將購(gòu)房款直接支付至其賬戶，王某未予同意。

案涉房屋設(shè)立有兩個(gè)抵押，一抵押債權(quán)金額為448000元，債務(wù)履行期限自2016年1月13日至2036年1月13日；另一抵押債權(quán)金額100萬(wàn)元，債務(wù)履行期限自2020年1月10日至2020年6月10日止。江蘇省無(wú)錫市惠山區(qū)人民法院于2020年9月28日作出（2020）蘇0206民初25號(hào)民事判決：一、顧某某和王某簽訂的房屋買賣合同于本判決發(fā)生法律效力之日起解除；二、顧某某應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)返還王某購(gòu)房款5萬(wàn)元，并賠償王某違約損失201900元；三、王某應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)將案涉房屋返還顧某某，并向顧某某支付自2019年9月1日至實(shí)際返還日按照2200元/月計(jì)算的占有使用費(fèi)； 四、駁回顧某某的其他訴訟請(qǐng)求。顧某某不服一審判決，提出上訴。因未在指定的期限內(nèi)交納訴訟費(fèi)，江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院于2020年11月24日作出（2020）蘇02民終5243號(hào)民事裁定：本案按上訴人自動(dòng)撤回上訴處理。裁判理由法院生效裁判認(rèn)為，案涉合同并未就65萬(wàn)元首付款的支付方式作具體的約定。結(jié)合雙方出示的微信聊天記錄等證據(jù)來(lái)看，可以認(rèn)定雙方對(duì)以購(gòu)房款直接清償顧某某銀行貸款以滌除抵押權(quán)的履行方式達(dá)成了合意。在案涉房屋存在抵押貸款的情況下，該種約定有利于保護(hù)買賣雙方的交易安全和合同目的的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)滌除亦為合同后續(xù)履行的前提基礎(chǔ)。故雙方就65萬(wàn)元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的約定，應(yīng)作為雙方合同的補(bǔ)充。王某按照雙方約定的時(shí)間和中介前往銀行，其提供的銀行余額查詢記錄也證明其具有履行合同的能力和意愿，而顧某某并未按約前往銀行，在事后不再配合辦理銀行還貸手續(xù)，而是單方提出直接將款項(xiàng)匯入其賬戶的支付方式。顧某某單方變更履行方式，且未提出任何擔(dān)保措施擔(dān)保其能夠在取得購(gòu)房款后及時(shí)滌除抵押權(quán)，以確保合同順利履行，在此情況下，王某有權(quán)拒絕付款，其拒絕付款的行為并不構(gòu)成違約。則顧某某在2020年1月6日解除合同的通知不能發(fā)生解除的效力。

顧某某于2020年1月為案涉房屋設(shè)定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無(wú)法繼續(xù)履行，該行為構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。鑒于合同已無(wú)法繼續(xù)履行，故法院對(duì)顧某某、王某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。合同解除后，顧某某應(yīng)向王某返還其取得的購(gòu)房款。王某應(yīng)向顧某某返還房屋，法院確認(rèn)合理搬遷期限為15日。王某還需向顧某某支付從房屋交付后至實(shí)際返還日的占有使用費(fèi)，按照雙方確認(rèn)的金額計(jì)算。王某主張違約損失包括房屋差價(jià)損失，王某和顧某某商定了基準(zhǔn)日，亦認(rèn)可該基準(zhǔn)日的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)。則評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格與合同價(jià)的差價(jià)部分，應(yīng)為王某的合理?yè)p失。裁判要旨1.關(guān)于房屋出賣人單方變更購(gòu)房款支付方式導(dǎo)致抵押權(quán)不能滌除的違約責(zé)任認(rèn)定。房屋買賣合同約定了抵押權(quán)滌除，出賣人單方變更履行方式，且未提供擔(dān)保措施擔(dān)保其能夠在取得購(gòu)房款后及時(shí)滌除抵押權(quán)的，買受人有權(quán)拒絕付款，其拒絕付款的行為不構(gòu)成違約。

2.關(guān)于房屋買賣合同履行期間出賣人為房屋設(shè)定新抵押且不能滌除的違約責(zé)任認(rèn)定。房屋買賣合同履行期間，出賣人為房屋設(shè)定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無(wú)法繼續(xù)履行的，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。因此導(dǎo)致合同解除的，買受人有權(quán)向出賣人主張房屋差價(jià)損失等違約損失賠償。關(guān)聯(lián)索引《中華人民共和國(guó)民法典》第488條、第563條、第566條、第577條（本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》第30條、第94條、第97條、第107條）

一審：江蘇省無(wú)錫市惠山區(qū)人民法院（2020）蘇0206民初25號(hào)民事判決（2020年9月28日）

二審：江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2020）蘇02民終5243號(hào)民事裁定（2020年11月24日）（民一庭）

二、葉某 張某訴羅某房屋買賣合同糾紛案

葉某、張某訴羅某房屋買賣合同糾紛案

江西省武寧縣人民法院民事判決書

(2007)武民一初字第91號(hào)

原告葉-自。

原告張-羅。

被告羅-時(shí)。

原告葉-自、張-羅與被告羅-時(shí)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2007年1月8日立案受理，并依法組成合議庭，于2007年6月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原、被告均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2001年6月15日，原告與武寧縣**生產(chǎn)資料公司(下稱生資公司)簽定聯(lián)建合同約定，生資公司提供土地，原告出資，合作開發(fā)縣城豫寧北路靠交通東路十字路口沿街100米路段，所開發(fā)的房屋、鋪面產(chǎn)權(quán)均歸原告所有。2002年9月，原、被告達(dá)成口頭協(xié)議約定，被告按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買原告開發(fā)建設(shè)的生資綜合樓三樓住房一套(面積131.55㎡)及臨街鋪面一間(面積41.5㎡)，住房?jī)r(jià)格為580元/㎡、鋪面價(jià)格為2700元/㎡.被告在房屋竣工后即將合同約定的住房及鋪面占有，但至今為止僅支付了150000元價(jià)款，余款一直未付，故要求被告盡快支付余欠房款及逾期利息合計(jì)40000元。

被告辯稱，本人屬于豫寧北路拆遷安置戶，當(dāng)時(shí)由縣政府實(shí)行統(tǒng)一集中安置。2001年9月2日，武寧縣城建局作為拆遷人與我簽定拆遷協(xié)議約定，城建局負(fù)責(zé)在拆遷地新建的生資綜合樓中(二原告為開發(fā)商)安置我三樓住房二套，面積按實(shí)際竣工面積計(jì)算，我按成本價(jià)354.78元/m2支付房款。因我提出需要一套房屋、一間鋪面，同月4日，生資公司與我簽定換房協(xié)議，約定將交通東路臨街一間面積約48㎡的鋪面與我的一套安置住房調(diào)換，同時(shí)約定，我用來(lái)調(diào)換的住房不計(jì)算價(jià)格，鋪面差價(jià)我按500元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償給生資公司。因我需按市場(chǎng)價(jià)向開發(fā)商即二原告支付安置住房及鋪面價(jià)款，故我原房屋被拆遷后，不僅在生資公司領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款，同時(shí)還領(lǐng)取了安置住房(鋪面)市場(chǎng)價(jià)與成本價(jià)的差額款，合計(jì)150000元，該款已全部交給原告，原告同時(shí)向我出具了收條。我現(xiàn)有的一套住房和一間鋪面系采取拆屋換房的方式取得，屬安置性質(zhì)，與原告并未簽定房屋買賣合同，亦未打任何欠條與原告，目前產(chǎn)生糾紛是因換房協(xié)議雙方對(duì)其中約定的“乙方住房不計(jì)價(jià)”一項(xiàng)理解不同，所以即使欠原告房款，亦應(yīng)由生資公司支付。原告起訴我無(wú)事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)求法庭駁回其訴訟請(qǐng)求。

原告為證明其訴訟請(qǐng)求，向法庭出示了以下證據(jù)：1、聯(lián)建合同原件一份，證明2001年6月15日，生資公司與二原告簽定聯(lián)建合同，約定公司將縣城豫寧北路靠交通東路十字路口沿街100米有償提供與二原告開發(fā)建設(shè)，二原告對(duì)所開發(fā)的房屋及鋪面擁有產(chǎn)權(quán)。2、生資公司與武寧縣房管局證明各一份，證明2003年12月19日，原告在縣房管局對(duì)聯(lián)建房屋(即交通路51棟生資綜合樓)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，葉-自為產(chǎn)權(quán)人，截止2006年10月9日，臨街1—6號(hào)鋪面(被告目前占用第2間)未出售，產(chǎn)權(quán)人系原告葉-自，被告雖占用一間鋪面，但因未交清房款，故葉-自將該鋪面產(chǎn)權(quán)登記其個(gè)人名下。3、羅*云、雷*江、羅*淼與生資公司簽定的集資建房合同書各一份，合同的生資公司方由二原告共同簽名，其中羅*淼(被告之女)的集資款系被告代交，證明被告明知原告為房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，被告雖系安置戶，但仍以市場(chǎng)價(jià)向原告購(gòu)買安置住房及鋪面，雙方已形成事實(shí)上的房屋買賣合同關(guān)系，同時(shí)亦證明原告所售出的鋪面市場(chǎng)價(jià)格為2700元/㎡至3100元/㎡不等。

三、錢某某訴錢某、金某某房屋買賣合同糾紛案

入庫(kù)編號(hào)2023-10-2-091-002錢某某訴錢某、金某某房屋買賣合同糾紛案——經(jīng)承租人同意而取得公房居住權(quán)的同住人因另獲適宜住房保障而不再享有原居住權(quán)關(guān)鍵詞民事

房屋買賣合同

承租人同意

公房居住權(quán)

同住人另獲住房保障

居住權(quán)消滅

來(lái)源：最高人民法院 （用途：郜云gào律師個(gè)人學(xué)習(xí)研究）

基本案情　　原告錢某某（現(xiàn)住德意志聯(lián)邦共和國(guó)）訴稱，原告是被告錢某與案外人徐某之女。位于上海市的丹徒路房屋（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋）原為公房，原告戶籍在內(nèi)，屬于同住人。后錢某以其為產(chǎn)權(quán)人將該房屋買為售后公房，原告戶籍保留在房屋內(nèi)至今。錢某與徐某于2011年離婚，經(jīng)法院判決案涉房屋歸錢某所有。2013年，錢某未經(jīng)原告同意，擅自將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給其外甥女被告金某某，侵犯了原告的同住人權(quán)利。請(qǐng)求法院判令兩被告之間轉(zhuǎn)讓案涉房屋的買賣合同無(wú)效，將案涉房屋恢復(fù)登記到錢某名下。

　　被告錢某辯稱，案涉房屋是錢某在1995年購(gòu)買的，在離婚訴訟中法院確認(rèn)歸錢某所有。原告的戶口不是一直在案涉房屋內(nèi)，而是從長(zhǎng)陽(yáng)路房屋遷入。原告亦未在案涉房屋居住，只是空掛戶口，不享有同住人資格。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

　　被告金某某辯稱，錢某在離婚期間，為訴訟和生活所需，不斷向金某某的母親借款，且外面還有其他債務(wù)。為了還債，錢某準(zhǔn)備出售案涉房屋。考慮到如果賣給外人則錢某的居住無(wú)法保障，經(jīng)家庭協(xié)商由金某某出面購(gòu)買案涉房屋，交易價(jià)格55萬(wàn)元。除去抵銷欠款，金某某現(xiàn)金支付給錢某24萬(wàn)元。金某某購(gòu)買房屋后，仍然由錢某居住，也沒(méi)有要求錢某遷出戶籍。雙方的交易合法有效，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

　　法院經(jīng)審理查明：錢某某是錢某與前妻徐某之女，金某某是錢某的外甥女。案涉房屋原為公房，建筑面積26.80平方米，八十年代初期由錢某的父母通過(guò)動(dòng)遷分得。1990年，徐某從上海某廠套配取得本市長(zhǎng)陽(yáng)路公有住房（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)陽(yáng)路房屋），錢某某是三個(gè)配房人口之一。同年5月，錢某某的戶口從長(zhǎng)陽(yáng)路房屋遷入案涉房屋，但仍居住于長(zhǎng)陽(yáng)路房屋。案涉房屋于1995年按94方案購(gòu)買為售后產(chǎn)權(quán)房，權(quán)利人登記為錢某，當(dāng)時(shí)錢某某尚未成年。2000年，錢某與徐某購(gòu)買了上海市東長(zhǎng)治路房屋（以下簡(jiǎn)稱東長(zhǎng)治路房屋），建筑面積130.63平方米，2005年3月取得產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記在錢某、徐某和錢某某三人名下。錢某某于2003年出國(guó)，至今一直在國(guó)外居住。2008年，長(zhǎng)陽(yáng)路房屋動(dòng)遷，錢某某被列為照顧安置對(duì)象，照顧安置費(fèi)10萬(wàn)元。2011年，錢某與徐某經(jīng)法院判決離婚，案涉房屋判歸錢某所有，東長(zhǎng)治路房屋因涉及錢某某權(quán)益而未作分割。2012年12月29日，錢某與金某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由金某某以房款55萬(wàn)元購(gòu)買案涉房屋。2013年1月，案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記到金某某名下，但仍由錢某居住。

　　上海市虹口區(qū)人民法院于2013年8月28日作出（2013）虹民三（民）初字第1432號(hào)民事判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。錢某某不服上述判決，提起上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2013年12月12日作出（2013）滬二中民二（民）終字第2075號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。裁判理由　　法院認(rèn)為，公房同住人對(duì)公房享有居住權(quán)，即使公房被買為產(chǎn)權(quán)房，該居住權(quán)仍然存續(xù)。然而，公房居住權(quán)并非永久存續(xù)，因其來(lái)源的不同，存在不同的消滅事由。對(duì)公房的原始受配人而言，其獲得居住權(quán)系基于國(guó)家福利，對(duì)房屋存在財(cái)產(chǎn)權(quán)益，故只有當(dāng)另行獲得國(guó)家福利替代時(shí)，其居住權(quán)方才消滅；對(duì)因承租人的同意，幫助保障其居住而遷入戶籍，獲得居住權(quán)的人而言，當(dāng)其已經(jīng)通過(guò)其他途徑獲得居住保障時(shí)，就沒(méi)有理由再主張其居住權(quán)而給承租人或購(gòu)房后的所有權(quán)人施加負(fù)擔(dān)，否則將違背原承租人給予其居住保障的初衷，有悖于社會(huì)公平。本案中，原告并非案涉房屋的原始受配人，在案涉房屋中并無(wú)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。原告是長(zhǎng)陽(yáng)路房屋的原始受配人，且在長(zhǎng)陽(yáng)路房屋動(dòng)遷中獲得過(guò)動(dòng)遷利益。原告戶籍在1990年遷入案涉房屋，是基于父母對(duì)其撫養(yǎng)義務(wù)給予的居住保障，但事實(shí)上原告當(dāng)時(shí)即另有住所，并未在案涉房屋實(shí)際居住。此后，原告父母又購(gòu)買了東長(zhǎng)治路房屋，并將原告也登記為共有產(chǎn)權(quán)人之一，則原告已經(jīng)獲得了自己名下的產(chǎn)權(quán)房屋，足以保障其居住權(quán)益。可以想見，如果原告回國(guó)，其首選的居住房屋，顯然應(yīng)當(dāng)是建筑面積達(dá)130.63平方米、其自身為共有產(chǎn)權(quán)人之一的東長(zhǎng)治路房屋，而不是建筑面積僅26.80平方米、其從未實(shí)際居住過(guò)的案涉房屋。既然原告對(duì)東長(zhǎng)治路房屋的權(quán)益已能夠充分保障其居住需要，則原告再以戶籍在案涉房屋內(nèi)為由，依據(jù)主張對(duì)案涉房屋的居住權(quán)，顯然有悖于公平。據(jù)此，法院認(rèn)定原告無(wú)權(quán)限制錢某作為產(chǎn)權(quán)人對(duì)案涉房屋作出的處分，對(duì)原告要求確認(rèn)兩被告之間房屋買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求不予支持。裁判要旨　　在審理涉及公房居住權(quán)民事案件中，應(yīng)注意區(qū)分居住權(quán)不同主體的權(quán)利來(lái)源以及是否已另有住房保障兩個(gè)方面的問(wèn)題。

　　其一，注意區(qū)分公房居住權(quán)取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時(shí)，作為受配人而遷入；二是經(jīng)過(guò)承租人的同意，為幫助解決其居住問(wèn)題而遷入。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權(quán)，但其權(quán)利來(lái)源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來(lái)源于國(guó)家給予的住房福利待遇。而經(jīng)承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來(lái)源于承租人對(duì)其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現(xiàn)為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動(dòng)默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋。

　　其二，來(lái)源于承租人同意而取得的居住權(quán)主體，因有他處住所其原居住權(quán)相應(yīng)消滅。對(duì)因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權(quán)利來(lái)源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問(wèn)題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無(wú)其他適合的住所。因此，一旦同住人已經(jīng)以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問(wèn)題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務(wù)即應(yīng)告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來(lái)保障其居住的初衷。故對(duì)因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對(duì)公房的居住權(quán)因其另行獲得適宜的住所而消滅。關(guān)聯(lián)索引　　《中華人民共和國(guó)民法典》第3條（本案適用的是2009年8月27日施行的《中華人民共和國(guó)民法通則》第5條）

　　一審：虹口區(qū)人民法院（2013）虹民三（民）初字第1432號(hào)民事判決（2013年8月28日）

　　二審：上海市第二中級(jí)人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2075號(hào)民事判決（2013年12月12日）（民四庭）

四、房屋買賣合同糾紛案例判決書

法律分析： 首先寫答辯人的名字、年齡、電話、家庭住址等個(gè)人信息。然后開始寫答辯的內(nèi)容，最后簽上自己的名字和代理律師的名字并寫明日期。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

第三十四條 合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

五、房屋買賣合同糾紛案例判決書 -房屋買賣

法律分析：

首先寫答辯人的名字、年齡、電話、家庭住址等個(gè)人信息。然后開始寫答辯的內(nèi)容，最后簽上自己的名字和代理律師的名字并寫明日期。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

第三十四條 合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

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投稿：金潔

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