拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法,拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法有哪些,（一）房屋建（構(gòu)）筑物拆遷損失。房屋建筑物的拆遷損失即為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值。本次對(duì)房屋建筑物評(píng)估采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為：評(píng)估值＝重臵成本×成新率（二）管道溝槽拆遷損
（一）房屋建（構(gòu)）筑物拆遷損失。房屋建筑物的拆遷損失即為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值。
本次對(duì)房屋建筑物評(píng)估采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為：
評(píng)估值＝重臵成本×成新率
（二）管道溝槽拆遷損失。管道溝槽搬遷損失即為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值。
本次對(duì)管道溝槽評(píng)估采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為：
評(píng)估值＝重臵成本×成新率
（三）機(jī)器設(shè)備拆遷損失。評(píng)估依據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)、設(shè)備管理部門及現(xiàn)場(chǎng)勘查后確認(rèn)劃分為可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)對(duì)具體設(shè)備的結(jié)構(gòu)、安裝、現(xiàn)實(shí)狀況、生產(chǎn)性能及生產(chǎn)工藝流程進(jìn)行詳細(xì)了解，對(duì)設(shè)備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進(jìn)行分析，將可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行了全面的核實(shí)和確定；最終以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評(píng)估申報(bào)表作為本次評(píng)估范圍。
（四）土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)用途為工業(yè)，經(jīng)調(diào)查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活躍，因此采用市場(chǎng)法確定評(píng)估值。
一、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型
依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
所謂市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
二、拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的法律依據(jù)
1．中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院1991年91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；
2．原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局以國(guó)資辦發(fā)布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》；
3．國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》；
4．國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》
5．國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知。
1.中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院1991年91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；
2.原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局以國(guó)資辦發(fā)布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》；
3.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》；
4.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》
5.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知》
一、街道審查企業(yè)改制內(nèi)容規(guī)范
企業(yè)改制工作由街道辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施。各街道辦應(yīng)成立企業(yè)改制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由黨工委書(shū)記或辦事處主任掛帥，主管經(jīng)濟(jì)的副主任和紀(jì)檢、組織、勞動(dòng)、財(cái)政、審計(jì)、法律服務(wù)中心和投資管理公司等有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參與組成。領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)企業(yè)改制總體方案的制訂，審定每個(gè)企業(yè)的改制方案；組織企業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)和產(chǎn)權(quán)界定，委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估，并對(duì)財(cái)務(wù)審計(jì)、清產(chǎn)核資、資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)；負(fù)責(zé)企業(yè)債權(quán)債務(wù)的處理與資產(chǎn)損失的核銷；管理企業(yè)改制專項(xiàng)資金；做好企業(yè)員工安置和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償工作等。
區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局（以下簡(jiǎn)稱區(qū)國(guó)資局）主要負(fù)責(zé)企業(yè)改制工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)與監(jiān)督，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)處置、不良資產(chǎn)核銷、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、改制方案等進(jìn)行備案；并對(duì)改制過(guò)程中的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同審查后進(jìn)行備案。
二、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵
企業(yè)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)中，由于市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，而轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)又涉及到轉(zhuǎn)讓方案的設(shè)計(jì)、職工安置、債權(quán)、債務(wù)的處理，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的報(bào)批、資產(chǎn)的評(píng)估等諸多情況，所以企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易往往還是以協(xié)議轉(zhuǎn)讓為主。但是國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)在《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》中明確規(guī)定了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，也在第十八條規(guī)定經(jīng)公開(kāi)征集只產(chǎn)生一個(gè)受讓方或者按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，可以采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式。
法律分析：有下列方法：
1、市場(chǎng)比較法。
2、成本法。
3、收益法。
4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。
5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：
（一）國(guó)防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
一般采用市場(chǎng)比較法，未來(lái)收益法，以及基準(zhǔn)地價(jià)法 進(jìn)行房屋拆遷的評(píng)估。 還有成本材料法等，但是因社會(huì)變遷以及實(shí)踐需要一般不會(huì)采用。
法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
法律分析：拆遷評(píng)估范圍包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。
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