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私人洋房拆遷有補償嗎，買房贈送的面積可能存在哪些隱患:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-01-07 08:11:26
作者：
圣運律師
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私人洋房拆遷有補償嗎,買房贈送面積存在的隱患,一、贈送面積存在的隱患1、一些“贈送面積”是不計入建筑面積的，贈送的部分也不會寫入房產證上；因此，贈送面積在拆遷補償的時候也是不計入拆遷費補償中的；在作為二手房出售時，對客戶升值帶來的價值利益不

私人洋房拆遷有補償嗎，買房贈送的面積可能存在哪些隱患:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、私人洋房拆遷有補償嗎,買房贈送面積存在的隱患

一、贈送面積存在的隱患

1、一些“贈送面積”是不計入建筑面積的，贈送的部分也不會寫入房產證上；因此，贈送面積在拆遷補償的時候也是不計入拆遷費補償中的；在作為二手房出售時，對客戶升值帶來的價值利益不大；一旦出現問題，不受法律保護。

2、贈送部分的面積，設計不合理將影響采光、通風及安全性。如“贈送”項目的一套兩居室戶型中，規劃中把應屬于露臺的部分，變成了贈送的“臥室”，如果被封閉成居室，將把客廳的光線完全擋住。

3、部分樓盤為了追求更多的“贈送面積”而舍棄更合理戶型設計的可能性，會影響到樓盤外形甚至內部結構。贈送面積難利用、自行改造費用高。

4、贈送面積越多，小區的容積率也就越大，房地產商不僅可以在原有地塊上開發更多產品，還可能因此減少稅費、土地出讓金等方面的支出。這不單降低了業主的人居素質，還侵害了國家利益。

5、如若贈送部分屬于違法行為，將面臨拆除或罰款風險；贈送的面積在建筑質量方面存在一定的安全隱患。

6、表面上是贈送，實際上則是購買。羊毛出在羊身上，贈送部分的價格早已分攤到房屋均價上，但面積卻不能寫入房產證中。

二、開發商贈送的面積從哪來的

(一)偷來的面積

贈送設備間，開發商以管道井等理由報建，業主拿到之后可以改造成書房或儲藏間；

送露臺，利用“露臺不計建筑面積”將贈送部分做成大露臺；

送入戶花園和陽臺，用“入戶花園、空中花園和陽臺按一半面積計算”，做出超大花園和陽臺等；

送飄窗，將窗戶做成內飄形式，業主裝修時可將窗臺打掉變成房間面積；

買一層送一層，將層高做到4.9米或5米以上，業主可以隔開做成兩層復式房；

送地下室或庭院，是一般花園洋房和別墅的通常做法

(二)違反法律規定的“違建面積”

部分手法所“贈送面積”是通過擅自變更規劃設計違章搭建起來的，需要后期進行二次改造，即購房者則是把“半成品”變成“成品”，費用需要自己要擔責了。

(三)侵犯業主共有權的“侵權面積”

開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實際為業主共有面積，如承諾給頂層業主的頂層陽臺、底層業主的地下室空間，戶外私享花園等，根據《民法典》規定，該部分空間本來就屬于業主共有，而非開發商所有。因侵犯了全體業主的權利，即便開發商贈送，在其他業主提出異議的情況下也將可能被拆除。

三、贈送的面積要注意什么

1、簽合同之后再交定金，在簽合同之前，一定要把贈送面積的條款正式寫入購房合同當中。

2、要弄清楚贈送面積的真實情況，有些開發商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺等算作贈送面積，但其實這本來就是屬于購房者的。

3、在驗房收房過戶的時候，要確認贈送的面積是可以辦理房產證的，是享受跟主體房產同等待遇的。

4、贈送面積要注重實用性。有些贈送的部分，戶型結構不好又或者光線差、潮濕等。裝修的時候面臨不好改造等問題，日后實際使用率也比較低。

5、贈送面積是否繳納物業費。一般情況下物業費、取暖費以房產證上載明的面積收取。如果贈送部分沒有計入產權證，那么是不需交納物業費和取暖費的。但還有一種情況是，開發商將贈送的部分計入了房產證。那么，此時購房人要特別注意了，不能輕信開發商的。因為供暖和物業服務都不是開發商提供的，因此開發商和購房人之間的約定對物業公司以及供暖單位是沒有效力的。也就是說，購房人仍舊要按照房產證上載明的面積交納物業費和取暖費。

二、買房贈送的面積可能存在哪些隱患

本文介紹了買房時常見的贈送面積形式，包括飄窗、露-臺、地下室和入戶花園等。同時，也提到了贈送面積可能存在的一些隱患，包括偷面積、違建面積和侵犯共有面積等。最后，本文呼吁購房者，在選擇購房時要注意區分合法贈送和非法贈送，不要盲目相信贈送面積的承諾。

法律分析

一、買房時常見的贈送面積形式有哪些呢？

1. 飄窗：開發商經常贈送的面積便是舊版《規范》中不計面積的飄窗。有些甚至被制作成假飄窗，業主在裝修時可以將其拆除并將其轉化為房間面積。新版《規范》中規定，窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下、結構凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。樓盤層高普遍在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗離地面至少要0.6米，不然算一半面積。

2、露-臺：一般的露-臺都處于房間戶型之外，所以都不算建筑面積。露-臺的所屬權問題需要購房者提前了解，如果露-臺是在房屋的公共區域，就屬于全體業主所有，住戶不能單獨使用;如果露-臺處在一個與自己房屋相連的獨立空間，而其他業主又無法進入，那么開發商可以將露-臺的使用權指定給唯一業主。所以買房時，購房者一定要弄清楚露-臺的所有權。

3、地下室：高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫，和住宅分開計算產權，而別墅的地下室則屬于贈送空間，給購買住宅產權的業主單獨使用。按照2005年出臺的舊版《規范》，地下室、半地下室有計算建筑面積的規定，但地下室的建筑面積不計入容積率。而按照新版《規范》，地下室、半地下室按其結構外圍水平面積計算，結構層高在2.2米及以上的，應計算全面積;結構層高在2.2米以下的，應計算1/2面積。同時，有頂蓋的采光井應按一層計算面積，結構凈高在2.1米及以上的，應計算全面積;結構凈高在2.1米以下的，應計算1/2面積。

4、挑高復式戶型：復式是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個夾層，兩層合計的層高低于正常躍層式住宅(一般躍層式為5.6米)，因為單戶總層高4.5米及以上按規定要算兩層，所以這種贈一層的復式戶型層高一般都在4.5米以內。雖然作為贈送面積的改造夾層裝修成本要提高一些，但是，裝修成本再怎么增加也不是大數目，而多一層就多好幾個房間，很多購房者都表示可以接受，并認為這是最為實用實惠的贈送。

5、入戶花園：入戶花園即在入戶門與客廳之間的一個類似玄關概念的單獨空間，一般在大戶型中比較多見，其面積計算方式要視有無敞開面而判定，若圖紙標注上沒有敞開面為全封閉式，就要計入房間面積，但目前常見的戶型一般這個空間都留有敞開面，所以通常只算一半建筑面積。

6、陽臺：在北方，陽臺是很實用的空間，冬天用來儲物，夏天用來晾曬，也有一些陽臺經過后期改造可以變成一個單獨的房間。通常只要是凹進來的陽臺都要計入面積，而凸出建筑外邊的陽臺要算一半建筑面積。

二、贈的究竟是什么面積?

1、“偷”面積

“偷”面積實際上是鉆了“建筑面積計算方法”的空子，減少套內面積。這樣一來，可以幫助開發商減少交稅費，更是可以將“偷”來的面積“贈”給買房者。

2、違建面積

部分開發商的“贈送面積”，是通過擅自變更規劃設計違法搭建起來的。

3、侵犯共有面積

開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積，實際為業主供有面積，如頂層露-臺、地下室空間等。

三、贈送的面積可能存在哪些隱患?

1、一些“贈送面積”不會計入建筑面積，在房產證上也沒有體現，出現問題，不受法律保護。

2、設計不合理將影響采光、通風及安全性。如“贈送”項目的一套兩居室戶型中，規劃中把應屬于露-臺的部分，變成了贈送的“臥室”，如果被封閉成居室，將把客廳的光線完全擋住。

3、贈送面積難利用、自行改造費用高。

4、贈送面積越多，項目的容積率就越大，房地產商不僅可以在原有地塊上開發更多產品，還可能因此減少稅費、土地出讓金等方面的支出。這不單降低了業主的人居素質，還侵害了國家利益。

四、贈送面積有哪些吸引力?

1、節約購房成本，讓購房者獲得實惠。

2、經過改造后，使用率得到極大提高。

3、飄窗、露-臺等可以提高居住舒適度及空間情趣。

五、贈送誘惑下能不能買房?

如果產品設計合理，“贈送”面積能被合理利用，可以有效提高使用率。但如果只是沖著“贈送”而出手，一旦戶型設計不合理或引發糾紛，那就得不償失了。

六、有些面積原來就是你的。

1、露-臺是完全贈送的。

2、入戶花園以及沒有封閉的陽臺都是算一半面積。

3、閣樓凈高不滿2.1米的是不能算面積。

4、落地飄窗低于2.1米的是不能算面積。

5、凸窗不落地不斷面積。

6、地下室凈高低于2.1米的是不能算面積。

分清合法贈送和非法贈送

專業人士還透露，目前很多樓盤所宣傳的贈送面積大部分是國家規定不計面積的。比如根據相關規定，入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積;露-臺是完全贈送的;地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積;飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積;同樣，閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。因此，如果開發商將這些也計入“贈送面積”，那只是在玩炒作的噱頭罷了，而若是有類似贈送3/4的陽臺面積，那才算是真的贈送了購房者面積，得到了實惠。

一些樓盤的贈送面積都是不計入產權證的，這就意味著這些贈送的露-臺、院子等只有使用權，像公共的樓頂平臺等則屬于業主共有部分，開發商不能約定為屬于某一戶業主使用。“實際上真正贈送面積，就是在產權證上實際面積上收錢打折，比如產權證上120平方米的房子，開發商只收110平方米的錢，那10平方米才能算是贈送，否則就不能算作贈送面積。”有房產局工作人員表示，所謂“贈送面積”，其建筑成本可能已被分攤進了房價，買房更應該重點關注房屋的質量、配套等要素。

律師對此類容易出現糾紛的問題也特別指出，贈送面積通常分成2類，一類是合法的，也就是能夠入房產證的面積。如果這些部位出現了質量問題，開發商理所當然的應履行保修義務;另一類是沒有寫入房產證的贈送面積。對該類贈送，律師認為，沒有寫入房產證的贈送面積其實是違法的，這些面積應該屬于小區所有業主共有，開發商無權將這些面積贈送給私人使用。如果這些業主共有的地方出現了質量問題，開發商也應該根據保修合同履行保修義務。

拓展延伸

標題：["2. 贈送面積存在哪些潛在問題？"]

隨著房地產市場的發展，贈與面積逐漸成為一種常見的房地產交易方式。然而，贈送面積存在一些潛在問題，需要注意。

首先，贈送面積可能會導致面積過小。在一些高房價的地區，土地資源十分緊缺，房地產開發商為了出售房屋，可能會在面積上進行“瘦身”，導致贈送面積過小，影響居住舒適度。

其次，贈送面積可能會存在糾紛。在贈與過程中，可能會出現贈與人、受贈人之間的糾紛，如受贈人聲稱贈送的面積與實際不符，或者贈與人將房屋贈與多人，引起糾紛。

此外，贈送面積還可能導致房產價值下降。由于贈送面積的房屋通常是用于出租或轉售的，因此其價值可能會受到贈送面積的影響而下降。

綜上所述，贈送面積雖然是一種常見的房地產交易方式，但需要注意其潛在問題。贈與人在贈送面積時，應該明確贈與的面積、用途和權利，并在合同中約定清楚。同時，受贈人應該仔細核對贈與面積，并在收到房屋后及時辦理相關手續。

結語

購房者在買房時需要了解常見的贈送面積形式以及其相關規定，以避免受到面積誤差和不合法的贈送面積影響。同時，也需要分清合法贈送和非法贈送，以避免不必要的糾紛和損失。最后，購房者在考慮贈送面積時，也應該關注房屋的實際質量和舒適度，而不僅僅是面積的大小。

法律依據

商品房銷售管理辦法：第一章總則第二條商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十五條商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第八條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

三、買房贈送面積是陷阱嗎

法律分析：贈送的面積屬于公用面積，譬如庭院、屋頂花園等，該部分面積屬于小區業主共有財產，開發商無權贈送，該贈送行為本身就是不合法的。未來“贈送面積”發生重大的安全隱患、事故都將得不到法律的支持，即使“贈送面積”寫進合同的附加條款，也沒有法律效力。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

四、買房子贈送的面積如何保障

法律分析：贈送面積在進行產權登記時不會納入產權面積中。當下開發商的這一行為其實是不受認可的。這些贈送面積的住房，購房者在拿到成品房后，如果面積與開發商的宣傳面積不符，購房者無法維護自己的權益。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百九十六條下列請求權不適用訴訟時效的規定：（一）請求停止侵害、排除妨礙、消除危險；（二）不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產；（三）請求支付撫養費、贍養費或者扶養費；（四）依法不適用訴訟時效的其他請求權。

五、購房贈送面積受保護嗎

法律分析：首先要清楚贈送部分的真實情況，無論是面積還是精裝修，抑或是，購房人都要先了解清楚，如果贈送的附加值是切切實實的，對于購房者來說肯定是一件好事。但最重要的還是要在購買這種贈送面積的房源之前，盡量要求把贈送面積的詳細條款切實寫入合同附件當中，形成文字性的合同，這樣才能真正受法律保護。對于開發商的口頭承諾，不要相信太多，但要做好只有合同才是正規可靠的。

法律依據：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條公用建筑面積計算原則

凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。